FAQ Ejendomme på Mallorca: Køb, omkostninger, NIE, skatter og…

FAQ Ejendomme på Mallorca

Køb af ejendom på Mallorca er for internationale købere en velstruktureret, men dokument- og skattetung proces. Afgørende er en grundig gennemgang før kontraktindgåelse, den korrekte skattemæssige klassificering af købet samt afklaring af, om ejendommen skal bruges privat, udlejes langsigtet eller tilbydes turistmæssigt.

Kan udlændinge købe ejendom på Mallorca?

Ja. Udlændinge kan erhverve ejendomme i Spanien og dermed også på Mallorca. Købet erstatter dog ikke en opholds- eller visumprocedure. Hvis man ønsker at bo permanent i Spanien, skal opholds- og skatteresidens undersøges separat.

Hvordan foregår købsprocessen?

Valg af objekt og prisforhandling.
Reservation eller Arras-kontrakt, helst med klare betingelser.
Due diligence af uafhængige rådgivere: Register, matrikel, byggetilladelser, anvendelighed, Comunidad, skatter og hæftelser.
Organisering af NIE, finansiering, betalingsvej og dokumentation for midlernes oprindelse.
Notarmøde med Escritura, betaling af købesum og overdragelse af besiddelse.
Angivelse af skatter, overvågning af tinglysning og omregistrering af forsyningsselskaber.

Hvor høje er de ekstra omkostninger ved køb?

Som en grov planlægningsstørrelse bør købere, afhængigt af ejendomstype og finansiering, regne med cirka 10 til 14 % ud over købesummen. Ved nybyggeri, luksusejendomme, finansiering eller komplekse strukturer kan det være mere.

Omkostningspost	Typisk anvendelse	Bemærkning
ITP	Brugte ejendomme	På Balearerne generelt progressivt fra 8 % til 13 %.
IVA	Første salg fra bygherre	For boligejendomme som udgangspunkt 10 %.
AJD	Notardokumenter, især nybyggeri	På Balearerne som udgangspunkt 1,5 %, særlige tilfælde undersøges.
Notar og tinglysning	Alle køb	Afhænger af købesum, dokument og registeromfang.
Advokat, Gestoría, oversættelse	Anbefales til internationale købere	Honorar og ydelsesomfang aftales skriftligt.

Har jeg brug for en NIE?

Ja, næsten altid. Número de Identidad de Extranjero er nødvendig for notar, skatteangivelser, tinglysning, bank, forsyningsselskaber og mange administrative handlinger.

Har jeg brug for en spansk bankkonto?

Lovmæssigt er ikke ethvert køb tvunget til at være bundet til en spansk bankkonto. I praksis er det dog meget fornuftigt: til betaling af købesum, betalingsservice, IBI, Comunidad, forsikringer og løbende skattebetalinger.

Hvad undersøger en advokat?

Ejere, fuldmagter og repræsentationsbeføjelse.
Nota Simple, realkreditlån, udlæg, servitutter og hæftelser.
Matrikeldata, tinglysningsdata og afvigelser vedrørende areal eller bygninger.
Byggetilladelser, Cédula, energimærke og byplanmæssig situation.
Comunidad: restancer, særlige bidrag, vedtægter og brugsbegrænsninger.
Skattemæssig klassificering: ITP eller IVA/AJD, referenceværdi og ekstraomkostninger.

Hvad er en Nota Simple?

Nota Simple er et informativt uddrag fra Registro de la Propiedad. Den viser den registrerede ejendom, den registrerede ejer samt de aktuelt registrerede rettigheder og hæftelser, f.eks. realkreditlån, brugsret, servitutter eller begrænsninger.

Kan jeg udleje ejendommen?

Langsigtet boligudlejning er som udgangspunkt mulig, men er underlagt lejelovgivning, skattepligt og regler i ejerforeningen. Turistudlejning er betydeligt strengere reguleret og kræver en grundig undersøgelse af zonering, ejendomstype, Cédula, registrering og Comunidad.

Hvilke løbende omkostninger er der?

IBI og kommunale afgifter.
Comunidad, reserver og særlige bidrag.
Forsikring, forsyningsselskaber, pool, have og vedligeholdelse.
IRNR for ikke-residente, også ved egen brug eller tomgang.
Ved højere formue mulig formueskat.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved salg?

Ved salg er det især beskatning af avance, Plusvalía Municipal, afvikling af realkreditlån og forberedelse af rene salgsdokumenter, der spiller en rolle. Ved ikke-residente sælgere skal køber som udgangspunkt tilbageholde 3 % af købesummen og indbetale den til skattemyndigheden.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan foregår et ejendomskøb på Mallorca?

Forløbet omfatter valg af ejendom og prisforhandling, reservation eller Arras-kontrakt, due diligence ved uafhængige rådgivere, organisering af NIE, finansiering og dokumentation for midlernes oprindelse samt notartidspunkt med Escritura, betaling af købesummen og overdragelse af besiddelsen. Derefter angives skatterne, tinglysningen følges, og forsyningsselskaberne omregistreres.

Hvilke skatter og omkostninger er der ved ejendomskøb på Mallorca?

Ved brugte ejendomme betales på Balearerne ITP, generelt progressivt fra 8 % til 13 %. Ved førstesalg fra bygherren betales for boligejendomme som udgangspunkt 10 % IVA, dertil på Balearerne som udgangspunkt 1,5 % AJD (fra 1 mio. euro 2 %), hvor særtilfælde skal undersøges. Dertil kommer notar, tingbog og for internationale købere anbefalet advokat, gestoría og oversættelse.

Har man brug for en NIE og en spansk bankkonto til ejendomskøb på Mallorca?

En NIE har man i praksis altid brug for. Den kræves til notar, selvangivelser, tingbog, bank, forsyningsselskaber og mange forvaltningsakter. En spansk bankkonto er ikke lovpligtig ved ethvert køb. I praksis er den dog meget fornuftig til betaling af købesummen, direkte debiteringer, IBI, Comunidad, forsikringer og løbende skattebetalinger.

Hvad kontrollerer en advokat ved ejendomskøb på Mallorca?

Advokaten kontrollerer ejer, fuldmagter og repræsentationsbeføjelse, Nota Simple med pantebreve, beslaglæggelser og servitutter samt matrikel- og tingbogsdata. Dertil kommer byggetilladelser, Cédula, energicertifikat, ejerforeningens (Comunidad) situation og den skattemæssige vurdering. Nota Simple er et informativt udtog fra Registro de la Propiedad med ejer og indførte rettigheder og byrder.

Kan man udleje en ejendom på Mallorca?

Langtidsudlejning af boliger er som udgangspunkt mulig, men er underlagt lejeret, skatteforpligtelse og ejerforeningens regler. Turistudlejning er markant strengere reguleret. Den kræver en grundig kontrol af zonering, ejendomstype, Cédula, registrering og Comunidad.

Hvilke løbende omkostninger har en ejendom på Mallorca?

Typisk er IBI og kommunale afgifter, Comunidad med reserver og ekstraordinære opkrævninger samt forsikring, forsyning, pool, have og vedligeholdelse. Ikke-hjemmehørende betaler IRNR, også ved egen brug eller tomgang. Ved højere formue kan der desuden komme formueskat.