Beskatning af lejeindtægter på Mallorca

Den, der udlejer en ejendom på Mallorca, skal betale skat af indtægterne i Spanien. Afgørende er først, om ejeren er skattemæssigt resident i Spanien. Derefter kommer det an på, om ejendommen udlejes permanent til beboelse, sæsonmæssigt, turistmæssigt eller kun lejlighedsvis. Dette overblik erstatter ikke skatterådgivning, men hjælper med at placere de vigtigste spanske skattebegreber korrekt.

Resident eller ikke-resident

En fysisk person anses som skattemæssigt resident i Spanien, hvis vedkommende opholder sig mere end 183 dage i kalenderåret i Spanien, eller hvis centrum for vedkommendes økonomiske interesser ligger i Spanien. Residenter angiver lejeindtægter som udgangspunkt i den spanske indkomstskat IRPF via Modelo 100. Ikke-residenter angiver indtægter fra spanske ejendomme via IRNR, sædvanligvis med Modelo 210.

Residenter: Lejeindtægter i IRPF

For spanske skatteresidenter tæller lejeindtægter fra en privat ejendom sædvanligvis som indkomst fra ejendomskapital, så længe udlejningen ikke kan klassificeres som en økonomisk aktivitet. Residenter beskattes som udgangspunkt af nettobeløbet: Indtægter minus fradragsberettigede omkostninger som finansieringsomkostninger, reparations- og vedligeholdelsesudgifter, IBI, kommunale afgifter, fællesudgifter, forsikringer, administrationsomkostninger og afskrivninger.

For udlejninger, der tjener til lejerens permanente beboelse, kan der være mulighed for reduktioner af den positive nettoindkomst. Denne reduktion er ikke beregnet til turistudlejning.

Ikke-residenter: IRNR og Modelo 210

Ikke-residenter skal betale skat af lejeindtægter fra en ejendom på Mallorca i Spanien, fordi Spanien har beskatningsretten til indtægter fra ejendomme beliggende i Spanien. Personer bosiddende i EU samt i Island, Norge og Liechtenstein er ifølge de offentliggjorte AEAT-oplysninger som udgangspunkt underlagt en skattesats på 19 procent og kan fradrage direkte relaterede omkostninger, hvis de dokumenteres. Personer bosiddende i tredjelande er som udgangspunkt underlagt 24 procent af bruttoindtægterne uden fradrag for omkostninger; på grund af retlige udviklinger bør dette undersøges individuelt.

Modelo 210 for lejeindtægter skal som udgangspunkt indsendes kvartalsvis. For lejeindtægter opnået fra 2024 kan en årlig sammenfatning under visse betingelser også være relevant.

Egen brug, tomgang og delvis udlejning

En spansk ferieejendom er skattemæssigt ikke neutral, blot fordi den ikke udlejes. For selv anvendte eller tomme byejendomme påløber der for ikke-residenter en imputeret ejendomsindkomst i IRNR. Også residenter skal som udgangspunkt medregne en tilsvarende ejendomsrente for sekundære boliger i IRPF. Ved delvis udlejning behandles udlejede dage med faktiske indtægter, og de resterende dage forholdsmæssigt med imputeret indkomst.

Fradrag for omkostninger

• Renter af realkreditlån og finansieringsomkostninger til køb eller forbedring.
• Reparationer og vedligeholdelsesforanstaltninger.
• IBI, renovations- eller kommunale afgifter, for så vidt de ikke er sanktioner.
• Fællesudgifter, forsikringer, administration og rådgivning.
• Afskrivninger på bygninger og medudlejet inventar efter spanske regler.

Omkostninger, der vedrører privat brug, kan ikke fradrages. Forbedringer eller udvidelser behandles anderledes end rene reparationer.

Turistudlejning, moms (IVA) og turistskat

På Mallorca gælder IVA, ikke IGIC. Ved turistudlejning skal der skelnes mellem ren overnatning og hotel-lignende tjenesteydelser. Hvis der kun stilles overnatning til rådighed uden typiske hotelydelser, er udlejningen ifølge AEAT-oplysninger som udgangspunkt fritaget for IVA. Hvis der derimod leveres hoteltypiske ydelser, såsom regelmæssig rengøring under opholdet, regelmæssigt skift af sengetøj, reception eller bagageopbevaring, kan 10 procent IVA blive relevant.

Turistudlejning kan desuden medføre forpligtelser vedrørende IAE-klassificering, platformindberetninger, turisttilladelse og på Balearerne vedrørende Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI og rådgivning

IBI er en kommunal ejendomsskat og påløber uanset om ejendommen er udlejet, selv anvendt eller tom. IBI-meddelelsen er desuden relevant, fordi den viser matrikelværdien, som kan være vigtig for imputerede indkomster.

Især for ejere med bopæl i Tyskland, Østrig, Schweiz, Det Forenede Kongerige eller USA bør den spanske angivelse ikke betragtes isoleret. Det er fornuftigt at søge rådgivning, der samlet gennemgår IRPF eller IRNR, Modelo 210, IBI, eventuelle IVA-emner, baleariske turistskatter og forpligtelser i bopælslandet.