En fast ejendom på Mallorca købes ofte i fællesskab: af ægtefæller, ugifte par, søskende, forældre og børn eller internationale patchwork-familier. Så længe alle mål er ens, virker sameje ukompliceret. Det bliver kritisk ved separation, skilsmisse, en ejers død, nyt partnerskab, finansieringsproblemer, eller når en person ønsker at sælge, og den anden ikke gør.

Dette indlæg giver et struktureret overblik og erstatter ikke juridisk rådgivning. I konkrete tilfælde bør spanske og eventuelt udenlandske specialiserede advokater, notarer, skatterådgivere og finansieringspartnere inddrages.

Hvorfor sameje kan være konfliktfyldt

Ved en Mallorca-ejendom mødes ofte flere retlige niveauer: spansk tingsret, balearisk civilret, ægtefællers formueforhold, udenlandske ægtepagter, EU-regler om skilsmisse eller formueforhold, arveret, skatteret og registerpraksis. Hertil kommer praktiske spørgsmål: Hvem bruger villaen om sommeren? Hvem bærer realkreditlån, IBI, fællesudgifter, forsikring, reparationer og udlejningsrisici? Hvem bestemmer over salgspris, mægler, renovering eller turistudlejning?

Hvem der køber i fællesskab, bør før notaraftalen forstå, om ejendommen holdes i sameje med andele, som en del af en ægtefælles formue eller via en selskabsstruktur. Den valgte struktur påvirker senere salg, belåning, arvefølge, brug og konfliktløsning.

Fælles ejere og andele

Ved spansk sameje af en fast ejendom foreligger der regelmæssigt et fællesskab efter brøkdele. Den spanske Código Civil beskriver fællesskab som en situation, hvor ejendomsretten til en ting eller en rettighed tilhører flere personer uopdelt. Hvis der ikke foreligger særlige aftaler, fordeles fordele og byrder grundlæggende efter de respektive andele; kan ingen afvigende andele påvises, formodes lige store andele.

I praksis bør det derfor i købsakten stå klart, hvem der erhverver med hvilken andel. Denne andel påvirker fordeling af provenu, omkostningsdeltagelse, finansiering, senere opgør og arveforhold. Hvem der internt betaler mere, men i tingbogen kun fremgår med halvdelen, bør ikke stole på, at dette senere kan korrigeres uden dokumentation.

Internationale par og formueforhold

Ved ægtepar skal det først afklares, hvilket ægtefælleformueforhold der gælder: formuefællesskab, forskudsarv, erhvervelsesfællesskab, særeje eller en udenlandsk ægtepagt. I Spanien skal det desuden bemærkes, at ikke alle steder gælder de samme regionale regler. For Mallorca foreskriver den baleariske Compilación i princippet særeje, hvis denne ret er anvendelig, og der ikke foreligger afvigende ægtepagter. For internationale par følger det dog ikke automatisk heraf, at ethvert ægteskab på Mallorca behandles efter balearisk særeje.

Siden 29. januar 2019 er forordning (EU) 2016/1103 vigtig for mange grænseoverskridende spørgsmål om ægtefællers formueforhold. For skilsmisse og separation kan EU-regler om retternes kompetence og om anvendelig skilsmisseret desuden være relevante. Disse regler besvarer dog ikke automatisk, hvem Mallorca-ejendommen økonomisk tilkommer. Skilsmisse, formueforhold, tinglysning, brug af familieboligen og skattemæssige konsekvenser er separate undersøgelser.

Separation, brug og salg

En almindelig misforståelse lyder: Den, der efter separationen bor i ejendommen, kan permanent forhindre salget. Så enkelt er det ikke. Spansk ret skelner mellem ejendomsret, brug og familieretlig tildeling af boligen. En brugstildeling kan praktisk set påvirke rådigheden over ejendommen betydeligt, men ændrer ikke automatisk ejerandelen.

Når samejere separeres, er der typisk tre veje: En ejer overtager den andens andel mod kompensation, alle ejere sælger i fællesskab og fordeler nettoprovenuet, eller ved manglende enighed kræves fællesskabets ophævelse. Spansk ret indeholder det vigtige princip, at ingen samejer er forpligtet til at forblive i fællesskabet på ubestemt tid.

Arve- og familiekonflikter

En samejekonflikt opstår ikke kun ved skilsmisse. Ofte arves en Mallorca-ejendom til børn, ægtefæller, søskende eller nye partnere. Så bliver to ejere til flere parter med forskellige interesser: Et barn ønsker at sælge, et andet at beholde; den længstlevende ægtefælle ønsker at bruge ejendommen; arvinger bor i forskellige lande; pligtarvsrettigheder eller udenlandske testamenter passer ikke til spansk registerpraksis.

EU-arveforordning nr. 650/2012 er særlig relevant for internationale dødsboer. Den regulerer civilretlige spørgsmål om arvefølge, ikke arveafgift eller ægtefællers formueforhold. Derfor skal det ofte først afklares, hvilken andel der overhovedet hører til dødsboet, før den egentlige arvedeling kan finde sted.

Hvad bør reguleres før fælleskøbet

Fastlæg ejerandele realistisk i købsakten.
Dokumentér egenkapital, lånebidrag og løbende betalinger.
Undersøg formueforhold og anvendelig ret for internationale par.
Aftal skriftligt feriebrug, fast beboelse, udlejning og omkostningsfordeling.
Planlæg udtræden via forkøbsretter, værdiansættelsesmetoder, udbetalingsfrister og salgsprocedurer.
Koordinér testamenter, pligtarv, ægtefællerettigheder og international dødsboplanlægning.
Udform aftaler, så de ved behov kan gennemføres notarielt og registerretligt.

Konklusion

Skilsmisse, separation og sameje ved fast ejendom på Mallorca er sjældent kun private anliggender. De berører ejendomsret, familieret, international privatret, arveret, skatter, finansiering og tingbogspraksis. Jo mere international ejerstrukturen er, desto vigtigere er tidlig koordinering.