Skatter ved salg af en ejendom på Mallorca

Når man sælger en eksklusiv ejendom på Mallorca, bør man inddrage skattesiden tidligt. Det er ikke først ved notaraftalen, at det afgøres, hvor meget likviditet der faktisk tilfalder en: Avancebeskatning, kommunal Plusvalía, 3 %-tilbageholdelsen for ikke-residente, sletning af pant og fradragsberettigede omkostninger griber ind i hinanden. Dette indlæg giver et struktureret overblik og erstatter ikke individuel skatterådgivning.

De vigtigste skatteområder

Ved salg af en ejendom på Mallorca skal der regelmæssigt undersøges to skatteområder: beskatningen af avancen på statsniveau og den kommunale værdistigningsskat på grundværdien, Plusvalía municipal. Hertil kommer praktiske fradrag ved closing, især 3 %-tilbageholdelsen, når sælgeren ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien.

For internationale ejere er det første spørgsmål derfor ikke kun købsprisen, men sælgerens skattemæssige status: resident, ikke-resident, fysisk person, selskab, sameje eller struktur med udenlandstilknytning. De følgende principper vedrører primært fysiske personer uden fast driftssted i Spanien; komplekse ejerstrukturer kræver en særskilt gennemgang.

Avancebeskatning: Hvad beskattes?

Grundlæggende beskattes avancen ved salget. Forenklet sagt fremkommer denne af salgsprisen minus den skattemæssige anskaffelsesværdi og de fradragsberettigede salgsomkostninger. Ifølge den spanske skatteforvaltning består anskaffelsesværdien blandt andet af den oprindelige købspris, købsomkostninger, betalte købsskatter samt dokumenterbare investeringer og forbedringer. Ren vedligeholdelse eller reparationsomkostninger skal adskilles herfra.

Salgsværdien er den faktisk opnåede salgspris, reduceret med omkostninger og skatter, der direkte påhviler sælgeren ved overdragelsen. For eksklusive objekter er dokumentation afgørende: Købsdokument, skatteafgørelser, notar- og tinglysningsomkostninger, mæglerhonorarer, fakturaer for reelle forbedringer, byggetilladelser og dokumentation for udlejningsperioder bør være ordnet inden markedsføringsstart.

Ikke-residente: IRNR, Modelo 210 og 3 %-tilbageholdelse

Hvis sælgeren ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien og sælger en spansk ejendom, er avancen grundlæggende underlagt den spanske indkomstskat for ikke-residente, IRNR. Den af Agencia Tributaria nævnte skattesats for sådanne ejendomsavancer er 19 procent.

Ved køb af en spansk ejendom fra en ikke-resident sælger er køberen forpligtet til at tilbageholde 3 procent af den aftalte købspris og indbetale den til den spanske skatteforvaltning. Denne tilbageholdelse er ikke en ekstra skat for køberen, men en forudbetaling af den mulige skat for den ikke-residente sælger. Køberen indsender Modelo 211 hertil; sælgeren har brug for dokumentationen senere til Modelo 210.

Hvis den tilbageholdte tilbageholdelse er højere end den faktisk skyldige skat, kan sælgeren anmode om tilbagebetaling af overskuddet. Hvis den er lavere, skal differencen efterbetales. Især ved luksusejendomme med en høj købspris, men en lav skattepligtig avance, kan tilbageholdelsen ligge betydeligt over den endelige skat.

Residente: IRPF og mulige særregler

Hvis sælgeren er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, angives ejendomsavancen grundlæggende i den spanske indkomstskat, IRPF. Avancer ved overdragelse af aktiver hører til opsparingsgrundlaget. For skatteåret 2025 nævner Agencia Tributaria en kombineret trinbeskatning på 19, 21, 23, 27 og 30 procent for opsparingsgrundlaget; for det pågældende salgsår skal det inden indgivelse af selvangivelsen undersøges, om satserne er uændrede.

For residente kan særlige fritagelser være relevante, f.eks. ved salg af egen bolig for personer over 65 år eller ved geninvestering i en ny bolig. Også for visse ikke-residente fra EU- eller EØS-lande kan en geninvesteringsregel for den tidligere spanske bolig komme i betragtning. Disse tilfælde er meget individuelle og bør undersøges før underskrivelse.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal er den kommunale skat på værdistigningen af bygrunde. Den vedrører ikke bygningsværdien som sådan, men grundværdien ifølge matriklen. Den pågældende kommune er ansvarlig; i mange kommuner på Balearerne håndteres beregning, angivelse eller betaling via ATIB.

Ved vederlagspligtige salg er sælgeren grundlæggende skattepligtig. Hvis sælgeren imidlertid er en fysisk person uden bopæl i Spanien, kan køberen ifølge den spanske kommunale skattelov optræde som erstatningsskattepligtig. I praksis reguleres det derfor ofte i købsaftalen, om og i hvilket omfang et beløb til Plusvalía tilbageholdes.

Siden reformen efter forfatningsdomstolens retspraksis er et salg uden dokumenterbar værdistigning grundlæggende ikke underlagt Plusvalía, hvis den manglende værdistigning behørigt angives og dokumenteres. Desuden kan den skattepligtige kræve, at den faktisk lavere værdistigning anvendes i stedet for den objektive beregning.

Sletning af pant og omkostninger

Et afdraget pant forsvinder ikke automatisk fra tingbogen. Til den registermæssige sletning kræves regelmæssigt et notarialt sletningsdokument og indførelse i Registro de la Propiedad. Hvis restgælden først betales af salgsprovenuet, koordinerer notaren sædvanligvis bankcertifikat, betaling og sletning.

Fra sælgers side kan desuden mæglerprovision, advokat- eller skatterådgivning, energicertifikat, opdatering af tekniske dokumenter, sælgers notaromkostninger, omkostninger til pantsletning, tinglysningsomkostninger, Plusvalía municipal og den løbende afregning af IBI, fællesomkostninger eller forsyningsydelser frem til overgangen blive relevante. Skattemæssigt er ikke alle udgifter automatisk fradragsberettigede; afgørende er sammenhæng, dokumentation og den konkrete skatteart.

Praktisk tjekliste

• Afklaring af skattemæssigt hjemsted for salgsåret og klar med dokumentation.
• Indsamling af købsdokument, købsskat, notar- og tinglysningsomkostninger.
• Dokumentation af investeringer og forbedringer med fakturaer og tilladelser.
• Ved udlejning: undersøgelse af skattemæssigt anvendelige afskrivninger.
• Simulering af Plusvalía municipal med matrikelværdi og kommuneparametre.
• Ved ikke-residente: afbildning af 3 %-tilbageholdelsen i købsaftale og betalingsflow.
• Forudgående organisering af åbent pant samt sletningsdokument og tinglysningsomkostninger.
• Anmodning om Modelo 211 fra køber og overvågning af frist for Modelo 210.

Konklusion

Ved ejendomssalg på Mallorca er skattefradraget hos notaren kun en del af billedet. Afgørende er, om avancebeskatning, Plusvalía, tilbageholdelse og omkostninger allerede er korrekt beregnet før underskrivelsen. Internationale ejere af eksklusive ejendomme bør derfor ikke kun optimere salgsprisen, men planlægge nettoprovenuet efter skat.