Kauf in der Bauphase und Off-Plan auf Mallorca

Ein Off-Plan-Kauf kann auf Mallorca Zugang zu moderner Architektur, energieeffizienter Technik und einem früheren Einstiegspreis bieten. Gleichzeitig kauft man etwas, das noch nicht fertiggestellt ist. Entscheidend sind daher nicht Renderings und Musterwohnungen, sondern Bauträgerprüfung, Zahlungsabsicherung, Baugenehmigung, Vertragsklauseln und die technische Abnahme.

Was bedeutet Off-Plan-Kauf?

Beim Off-Plan-Kauf, in Spanien häufig compra sobre plano, wird eine Immobilie vor Fertigstellung erworben. Das kann ein Projekt mit erteilter Baugenehmigung, ein bereits begonnenes Gebäude oder eine fast fertige Neubauanlage sein. Der Käufer zahlt typischerweise eine Reservierung, danach Teilzahlungen während der Bauphase und den Restbetrag bei notarieller Eigentumsübertragung.

Der zentrale Unterschied zur Bestandsimmobilie: Bei der Bestandsimmobilie können Lage, Zustand, Nachbarschaft, Mängel und laufende Kosten unmittelbar geprüft werden. Beim Off-Plan-Kauf müssen viele Eigenschaften aus Projektunterlagen, Baubeschreibung, Genehmigungen und vertraglichen Zusagen abgeleitet werden.

Bauträger prüfen: nicht nur Marke, sondern Struktur

Vor jeder Zahlung sollte klar sein, wer der rechtliche Bauträger ist, wem das Grundstück gehört und ob das Projekt tatsächlich genehmigungsfähig beziehungsweise genehmigt ist. Prüfen Sie Handelsregisterdaten, wirtschaftliche Historie, Referenzprojekte, Finanzierungsstruktur, Grundstückstitel und Belastungen im Grundbuch.

Wichtig ist auch die Trennung zwischen Verkäufer, Vermarktungsagentur, Projektgesellschaft und Bauunternehmen. Auf Mallorca werden Projekte häufig über einzelne Zweckgesellschaften abgewickelt. Das ist nicht automatisch problematisch, erhöht aber den Bedarf an sauberer Dokumentation.

Zahlungsplan: jede Rate braucht einen Gegenwert

Ein solider Zahlungsplan ist transparent, an Baufortschritte oder klare Vertragsstufen gekoppelt und vermeidet hohe ungesicherte Vorleistungen. Üblich sind Reservierung, privater Kaufvertrag, Baufortschrittsraten und Schlusszahlung bei notarieller Beurkundung. Kritisch sind Zahlungen, die nicht auf ein gesondertes Projektkonto laufen oder nicht durch Bankbürgschaft beziehungsweise Kautionsversicherung abgesichert sind.

Nach spanischem Recht müssen Vorauszahlungen für Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen durch Versicherung oder Bankaval abgesichert und über ein Sonderkonto geführt werden. Käufer sollten die individuelle Garantieurkunde vor Zahlung prüfen lassen, nicht nur eine allgemeine Aussage im Prospekt akzeptieren.

Garantien: Anzahlungen, Bauqualität und strukturelle Mängel

Bei Neubauten sind zwei Garantieebenen zu unterscheiden. Erstens geht es um die Absicherung der Käuferzahlungen während der Bauphase. Diese schützt vor dem Risiko, dass das Projekt nicht beginnt, nicht fertig wird oder die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben werden kann.

Zweitens geht es um Gewährleistung und Bauhaftung nach Fertigstellung. Die Ley de Ordenación de la Edificación sieht Haftungsfristen vor: ein Jahr für Ausführungs- und Finish-Mängel, drei Jahre für Mängel, die die Habitabilität betreffen, und zehn Jahre für strukturelle Schäden an Fundament, Trägern, Decken, tragenden Wänden oder vergleichbaren Bauteilen.

Fertigstellungsrisiken realistisch bewerten

Verzögerungen entstehen auf Mallorca nicht nur durch Baukosten, Lieferketten oder Fachkräftemangel. Besonders relevant sind kommunale Genehmigungen, Änderungen des Projekts, technische Auflagen, Anschlüsse an Infrastruktur, Gemeinschaftsanlagen, Energie- und Wasserfragen sowie die Lizenz zur ersten Nutzung.

Der Vertrag sollte daher ein verbindliches Übergabedatum, klare Nachfristregelungen, Rücktrittsrechte, Verzugsfolgen und die Rückzahlung abgesicherter Beträge regeln. Ebenso wichtig ist die Frage, ab wann die Immobilie rechtlich nutzbar ist: Fertig gebaut ist nicht dasselbe wie rechtlich übergabefähig.

Bauqualität: Baubeschreibung ist wichtiger als Visualisierung

Renderings zeigen Stil, nicht Vertragsqualität. Maßgeblich sind Projekt, Baubeschreibung, Pläne, Materialliste, Energieangaben, Gemeinschaftsflächen, technische Installationen und eventuelle Änderungsrechte des Bauträgers. Käufer sollten prüfen, ob Marken, Qualitäten und technische Standards konkret beschrieben oder nur allgemein beworben werden.

Der Código Técnico de la Edificación bildet den spanischen technischen Rahmen für Sicherheit, Habitabilität, Brandschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz und Energieeffizienz. Für Neubauten sind außerdem Energiezertifikate relevant: vor Fertigstellung die Energieetikette des Projekts, nach Fertigstellung das Zertifikat der fertiggestellten Immobilie.

Vertragsprüfung vor Unterschrift

Ein Off-Plan-Vertrag sollte vor Unterzeichnung zweisprachig oder zumindest vollständig verstanden werden. Prüfpunkte sind Käufer- und Verkäuferidentität, Grundstücksdaten, Grundbuchstand, Baugenehmigung, Zahlungsplan, Sonderkonto, individuelle Anzahlungs-Garantie, Fertigstellungstermin, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Änderungsrechte, Mängelverfahren, Übergabevoraussetzungen, Steuern, Nebenkosten und Rücktrittsrechte.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Klauseln, die dem Bauträger einseitige Änderungen erlauben, Fertigstellungstermine stark relativieren, Garantien nur allgemein erwähnen oder den Käufer zur Abnahme trotz fehlender Nutzungslizenz verpflichten.

Notar, Grundbuch und Übergabe

Die notarielle Urkunde ist der entscheidende Schritt zur Eigentumsübertragung. Für Neubauten sind insbesondere Erklärung der Neubauerrichtung, technische Fertigstellungsbestätigung, erforderliche Verwaltungsakte, Energieunterlagen und die Eintragungsfähigkeit im Registro de la Propiedad relevant.

Vor der Schlusszahlung sollte eine technische Begehung stattfinden. Mängel werden idealerweise in einem Protokoll festgehalten, mit Fristen zur Beseitigung. Die Schlüsselübergabe sollte nicht mit einer vorbehaltlosen Abnahme verwechselt werden.

Off-Plan oder Bestandsimmobilie?

Off-Plan eignet sich für Käufer, die moderne Ausstattung, Energieeffizienz, geringeren Instandhaltungsbedarf und planbare Neubauqualität suchen. Dafür tragen sie Fertigstellungs-, Bauträger- und Spezifikationsrisiken. Bestandsimmobilien bieten mehr Sichtbarkeit: Lage, Nachbarn, Bauzustand und tatsächliche Nutzung sind überprüfbar.

Die bessere Wahl hängt nicht nur vom Preis ab. Entscheidend ist, ob die rechtlichen und technischen Risiken verstanden, bepreist und vertraglich kontrolliert werden.