Cédula, Energiezertifikat und wichtige Objektunterlagen

Warum die Objektunterlagen so wichtig sind

Viele Risiken eines Mallorca-Kaufs zeigen sich nicht bei der Besichtigung, sondern in Unterlagen: fehlende Bewohnbarkeitsnachweise, nicht eingetragene Umbauten, alte Gemeinschaftsschulden, offene IBI-Bescheide, fehlende Erstbezugslizenz oder eine nicht registrierte Energiezertifizierung. Der Käufer sollte deshalb vor Reservierung, spätestens aber vor privatem Kaufvertrag, eine vollständige Dokumentenprüfung durch Notar, Anwalt und bei baulichen Fragen durch einen Architekten oder technischen Sachverständigen veranlassen.

Cédula de Habitabilidad

Die Cédula de Habitabilidad bestätigt auf den Balearen die Eignung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Wohngebäudes zur Nutzung als Wohnraum. Auf Mallorca ist der Consell de Mallorca für Habitabilitätsverfahren zuständig. Die Cédula ist bei Verkauf, Vermietung und für endgültige Versorgungsverträge wie Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation praktisch zentral.

Seit der balearischen Vereinfachungsgesetzgebung gilt für Neubauten und Erstbezug besonders: Die frühere Cédula de primera ocupación wurde grundsätzlich durch die kommunale Lizenz zur Nutzung oder Erstnutzung ersetzt. Nach zehn Jahren ab Erteilung dieser Lizenz ist die entsprechende Cédula de Habitabilidad de renovación zu beantragen. Für geschützte Wohnungen ersetzt bei Erstbezug die endgültige Qualifikation der Verwaltung die Cédula; bei späteren Übertragungen wird wieder die jeweilige Cédula verlangt.

Für Bestandsobjekte sind vor allem die Erneuerung einer abgelaufenen Cédula und die Cédula de carencia relevant. Letztere betrifft ältere Objekte, die nie eine frühere Cédula hatten und deren rechtliche und technische Ausgangslage gesondert nachgewiesen werden muss. Fehlt die Cédula oder ein gleichwertiger Nachweis, muss dies in Vertrag oder Escritura ausdrücklich angegeben werden.

Energiezertifikat

Das Certificado de Eficiencia Energética ist bei Verkauf und Vermietung erforderlich. Es muss von einem zuständigen Techniker erstellt und im Register der Illes Balears eingetragen werden; erst die Registrierung gibt dem Zertifikat seine rechtliche Wirksamkeit. Zur Kaufsache gehören das registrierte Zertifikat und die Energieetikette.

Der Eigentümer oder Verkäufer ist für die Beauftragung und Aufbewahrung verantwortlich. Bei einem bestehenden Gebäude muss dem Kaufvertrag eine Kopie des registrierten Zertifikats und der Energieetikette beigefügt werden. Die Gültigkeit beträgt maximal zehn Jahre; bei Energieklasse G maximal fünf Jahre. Die Energieklasse muss außerdem in Verkaufsanzeigen und Immobilienportalen angegeben werden.

Erstbezugslizenz und Bauunterlagen

Bei Neubauten, größeren Reformen, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen ist die Dokumentation der Baugeschichte entscheidend. Käufer sollten nicht nur nach der aktuellen Cédula oder Erstnutzungslizenz fragen, sondern auch nach der Baugenehmigung, dem genehmigten Projekt, dem Certificado Final de Obra, gegebenenfalls der Erklärung des Neubaus, dem Libro del Edificio und den technischen Plänen.

Die spanische Bauordnung verpflichtet Eigentümer, die Dokumentation der ausgeführten Bauarbeiten sowie bestehende Versicherungen und Garantien zu erhalten und weiterzugeben. Bei Wohngebäuden kann außerdem die zehnjährige Gebäudeversicherung für strukturelle Schäden relevant sein, insbesondere bei neueren Objekten oder kürzlich erklärten Neubauten.

Bewilligungen für Umbauten, Pools und Anbauten

Terrassenüberdachungen, Pool, Gästehaus, Garage, Umverteilung von Wohnflächen, Zusammenlegung oder Teilung von Einheiten und Nutzungsänderungen sollten jeweils mit Genehmigung, Abschlussdokumentation und Registerlage abgeglichen werden. Wichtig ist, dass Escritura, Grundbuchbeschreibung, tatsächlicher Zustand und technische Unterlagen zusammenpassen.

Bei Fincas, Objekten im ländlichen Raum, Küstennähe oder Häusern mit älteren Erweiterungen sollte zusätzlich geprüft werden, ob Gemeinde, Consell oder eine andere Behörde besondere Berichte, Genehmigungen, Küstenbewilligungen, Erklärungen von allgemeinem Interesse oder Nachweise über fehlende Urbanismusverfahren verlangen.

IBI und lokale Steuern

Der IBI ist die jährliche Grundsteuer. Käufer sollten die letzten gezahlten IBI-Belege, die Referenzdaten des Objekts und einen Nachweis über offene oder nicht offene lokale Forderungen prüfen lassen. In vielen Gemeinden werden lokale Steuern und Gebühren über die ATIB verwaltet oder bezahlt; dort können je nach Gemeinde IBI, lokale Gebühren, Plusvalía-Themen oder Zahlungsbelege relevant werden.

Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wer das laufende Steuerjahr trägt und wie bereits gezahlte oder noch ausstehende Beträge zwischen Käufer und Verkäufer abgerechnet werden.

Gemeinschaftskosten

Bei Wohnungen, Reihenhäusern, Apartmentanlagen und vielen Urbanisationen ist die Comunidad de Propietarios ein eigener Prüfpunkt. Der Verkäufer muss im öffentlichen Kaufdokument erklären, ob er mit den Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist oder welche Beträge offen sind. Üblich und dringend zu empfehlen ist ein aktuelles Zertifikat der Gemeinschaft, ausgestellt durch Sekretär oder Verwalter mit Zustimmung des Präsidenten.

Käufer sollten außerdem Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, genehmigte Sonderumlagen, laufende Gerichtsverfahren, Instandhaltungspläne, Hausordnung und Statuten prüfen. Nach spanischem Wohnungseigentumsrecht kann die Immobilie für bestimmte Altschulden der Gemeinschaft haften; deshalb ist ein aktuelles Schuldenzertifikat deutlich mehr als Papierkosmetik.

Checkliste für Verkäufer

• Aktuelle Escritura und aktuelle Grundbuchinformation bereithalten.
• Gültige Cédula oder gleichwertige Lizenz beziehungsweise Nachweis beschaffen.
• Registriertes Energiezertifikat samt Energieetikette vorlegen.
• Letzte IBI-Belege und Nachweise zu lokalen Steuern und Gebühren sammeln.
• Bei Gemeinschaftseigentum: Schuldenzertifikat, Statuten, Protokolle und Informationen zu Sonderumlagen anfordern.
• Genehmigungen, Bauabschluss, Pläne, Libro del Edificio, Versicherungen und Garantien zusammenstellen.
• Umbauten, Pool, Nebengebäude und Nutzungsänderungen vor Vermarktung technisch und rechtlich prüfen lassen.

Checkliste für Käufer

• Keine größere Zahlung leisten, bevor Identität, Eigentumstitel, Belastungen und Objektunterlagen geprüft sind.
• Cédula, Erstnutzungslizenz oder gleichwertige Dokumente mit tatsächlicher Nutzung und Versorgungsverträgen abgleichen.
• Nur ein registriertes Energiezertifikat akzeptieren und Ablaufdatum prüfen.
• Bei sichtbaren Umbauten immer Genehmigungen, Pläne und Abschlussdokumente verlangen.
• IBI, Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen und offene Verfahren schriftlich prüfen lassen.
• Bei ländlichen, alten oder stark umgebauten Objekten zusätzlich eine technische Due Diligence einplanen.

Fazit

Die Dokumente ersetzen keine rechtliche Beratung, sind aber die Grundlage dafür. Je vollständiger die Unterlagen vor der Unterschrift vorliegen, desto besser lässt sich einschätzen, ob der Kaufpreis, die Nutzung und die spätere Wiederverkäuflichkeit wirklich zusammenpassen.