Warum die Eigentümerstruktur vor dem Notartermin entschieden werden sollte

Beim Immobilienkauf auf Mallorca ist nicht nur wichtig, wer den Kaufpreis überweist. Entscheidend ist, wer in der notariellen Kaufurkunde und später im Grundbuch als Eigentümer erscheint, mit welcher Quote und unter welchem familiären oder güterrechtlichen Hintergrund. Diese Struktur wirkt sich auf Finanzierung, laufende Kosten, spätere Trennung, Schenkung, Verkauf und Erbfolge aus.

Nach spanischem Recht entsteht Miteigentum, wenn ein Recht oder eine Sache mehreren Personen ungeteilt gehört. Bei Immobilien bedeutet das meist Bruchteilseigentum: Jeder Miteigentümer hält eine ideale Quote an der ganzen Immobilie, etwa 50/50, 70/30 oder 99/1.

Miteigentumsquoten: nicht automatisch nach Zahlung

Wer 80 Prozent des Eigenkapitals stellt, aber beide Käufer zu je 50 Prozent eintragen lässt, schafft rechtlich eine 50/50-Struktur. Das kann gewollt sein, sollte aber steuerlich und zivilrechtlich verstanden werden. Spätere Renovierungen, Sondertilgungen oder laufende Kosten verändern die Grundbuchquote regelmäßig nicht automatisch.

Ehegatten und Güterstand

Bei Ehegatten reicht der Blick ins Grundbuch allein nicht immer. Zusätzlich ist zu prüfen, welcher Güterstand anwendbar ist. Im gemeinspanischen Código Civil gilt ohne Ehevertrag grundsätzlich die sociedad de gananciales; in Mallorca kann bei Anwendbarkeit balearischen Zivilrechts die separación de bienes relevant sein. Für internationale Paare ist die EU-Verordnung 2016/1103 wichtig, weil sie grenzüberschreitende Ehegüterfragen koordiniert.

Unverheiratete Paare und eingetragene Partnerschaften

Unverheiratete Käufer sollten eine zusätzliche Miteigentumsvereinbarung vorbereiten. Darin können Nutzung, Kosten, Vermietung, Renovierungen, Verkauf, Ausstieg eines Partners, Bewertung der Immobilie und Fristen geregelt werden. Bei eingetragenen Partnerschaften kann die EU-Verordnung 2016/1104 relevant sein.

Kinder und Familienvermögen

Kinder können in Familienstrukturen eine Rolle spielen, etwa wenn Eltern Vermögen früh übertragen möchten. Bei minderjährigen Kindern ist besondere Vorsicht geboten: Für die Veräußerung oder Belastung von Immobilien eines Kindes kann gerichtliche Genehmigung nötig sein. Das kann spätere Verkäufe, Hypotheken oder Umstrukturierungen erheblich verlangsamen.

Spätere Trennung: der eigentliche Stresstest

Nach dem Código Civil ist kein Miteigentümer gezwungen, dauerhaft in der Gemeinschaft zu bleiben. Jeder kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei einer Trennung gibt es mehrere Wege: Auskauf, gemeinsamer Verkauf, Zuordnung im Rahmen einer Scheidung oder gerichtliche Verfahren. Eigentum, Nutzung und Darlehenshaftung sollten getrennt gedacht werden.

Übertragung, Schenkung und Verkauf innerhalb der Familie

Eine spätere Änderung der Eigentümerstruktur ist möglich, aber selten neutral. Verkauf eines Anteils, Schenkung an Ehegatten oder Kinder, Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft oder Einbringung in eine Gesellschaft können notarielle, registerrechtliche und steuerliche Folgen haben.

Praktische Gestaltung

Die Kaufurkunde sollte Namen, NIE, Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Familienstand, Güterstand, Erwerbsquoten und gegebenenfalls Ehevertrag oder Rechtswahl präzise abbilden. Zusätzlich empfiehlt sich bei Miteigentum eine Vereinbarung über Nutzung, Kosten, Vermietung, Investitionen, Vorkaufsrechte, Bewertungsmethode und Ausstiegsszenario.

Miteigentum, Ehe, Partnerschaft und Familienstrukturen