Warum Due Diligence auf Mallorca besonders wichtig ist

Eine Immobilie auf Mallorca sollte nicht allein nach Lage, Meerblick oder Ausstattung bewertet werden. Entscheidend ist, ob das rechtliche, steuerliche und technische Profil zur tatsächlichen Immobilie passt. Diese Due-Diligence-Checkliste hilft internationalen Käufern, die wichtigsten Dokumente vor Reservierung, Arras-Vertrag und notarieller Beurkundung strukturiert zu prüfen.

Die zentrale Checkliste

Prüfpunkt	Dokument oder Quelle	Worauf achten?	Typisches Risiko
Eigentum und Lasten	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Eigentümer, Anteile, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte	Verkäufer ist nicht allein verfügungsberechtigt oder Lasten werden nicht gelöscht
Katasterdaten	Catastro, Referencia Catastral	Grundstück, Nutzung, Lage, bebaute Fläche, grafische Darstellung	Kataster, Grundbuch und Realität stimmen nicht überein
Genehmigte Flächen	Baugenehmigung, Projekt, certificado final de obra	Wohnfläche, Pool, Anbauten, Keller, Terrassen, Nebengebäude	Teile sind gebaut, aber nicht genehmigt
Bewohnbarkeit	Cédula de habitabilidad	Adresse, Plätze, Gültigkeit, Übereinstimmung mit Nutzung	Probleme bei Verkauf, Vermietung oder Versorgung
Energie	Certificado de eficiencia energética	Registrierte Energieklasse, Referenz, Aussteller, Aktualität	Fehlender oder nicht registrierter Nachweis
Laufende Kosten	IBI, Comunidad, Versorger	Offene Beträge, Zahlungsrhythmus, Sonderumlagen	Nach dem Kauf tauchen alte oder angekündigte Kosten auf
Touristische Vermietung	ETV/VT-Unterlagen, DRIAT, Register, Zonierung	Lizenznummer, Plätze, Laufzeit, Übertragbarkeit, Comunidad	Beworbene Vermietbarkeit ist rechtlich nicht belastbar

Grundbuch, Nota Simple und Belastungen

Die Nota Simple ist der erste Pflichtcheck. Sie zeigt die Identifikation der Immobilie, eingetragene Rechtsinhaber und eingetragene Rechte oder Beschränkungen. Dazu gehören Eigentum, Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Pfändungen, Verbote oder andere Belastungen.

Eine bezahlte Hypothek ist nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht.
Bei eingetragenen Belastungen sollte im Kaufvertrag klar stehen, ob sie vor oder bei Notartermin gelöscht werden und wer die Kosten trägt.
Bei mehreren Eigentümern, Erbschaften, Gesellschaften oder Vollmachten ist die Vertretungsbefugnis gesondert zu prüfen.
Dienstbarkeiten, Wegerechte und Leitungsrechte können Nutzung und Wert erheblich beeinflussen.

Kataster, Flächen und Urbanistik

Der Catastro ist eine steuerliche und beschreibende Datenquelle, kein Ersatz für das Grundbuch. Entscheidend ist der Abgleich: Stimmen Grundbuch, Kataster, Pläne, Energiezertifikat, Cédula und tatsächliche Besichtigung überein?

Weicht die bebaute Fläche stark ab, sollte ein Architekt die genehmigte Fläche mit der realen Fläche vergleichen.
Eine im Kataster sichtbare Fläche ist nicht automatisch baurechtlich legalisiert.
Bei Rústico-Objekten sind Parzellierung, Schutzkategorien, Zufahrt, Wasser, Strom und alte Bauakten besonders relevant.
Bei Küstennähe müssen Küstenschutz, öffentliche Domäne und Schutzstreifen geprüft werden.

Cédula, Energiezertifikat, IBI und Comunidad

Die Cédula de habitabilidad bescheinigt die Bewohnbarkeit beziehungsweise Nutzbarkeit einer Wohneinheit. Käufer sollten prüfen, ob sie zur Immobilie passt, gültig ist und wie viele Plätze oder Personen sie ausweist. Das Energiezertifikat ist für Verkauf und Vermietung relevant und muss registriert sein.

Vor Kaufabschluss sollten die letzten IBI-Belege, Müllgebühren, Versorgerrechnungen und Nachweise über sonstige Abgaben geprüft werden. Bei Wohnungen und Anlagen ist eine aktuelle Schuldenbescheinigung der Comunidad wichtig; zusätzlich sollten Protokolle, Sonderumlagen, Statuten und Rechtsstreitigkeiten geprüft werden.

Vermietungslizenz und offene Risiken

Eine beworbene Ferienvermietungslizenz sollte nie ungeprüft übernommen werden. Zu prüfen sind DRIAT, Registereintragung, geeignete Zonierung, zulässige Typologie, Cédula, maximale Plätze, Gemeinschaftsregeln und etwaige Befristungen.

Nicht genehmigte Anbauten, Pools, Terrassenüberdachungen oder Gästehäuser.
Abweichungen zwischen Nota Simple, Kataster, Bauakten und tatsächlicher Besichtigung.
Fehlende oder nicht passende Cédula.
Unklare Wasserversorgung, Brunnen, Zisternen, Stromanschluss oder Abwasserlösung.
Objekte in Küsten-, Landschafts-, Brandschutz-, Denkmalschutz- oder rustikalen Schutzbereichen.
Offene Comunidad-Schulden, Sonderumlagen oder Rechtsstreitigkeiten.

Due-Diligence-Checkliste für Mallorca-Immobilien