Nach dem Notartermin beginnt der praktische Teil des Immobilienkaufs: Schlüssel übernehmen, Verträge umstellen, Möbel organisieren, Auto anmelden und im Alltag auf Mallorca ankommen. Wer die ersten Wochen strukturiert plant, vermeidet doppelte Kosten, Versorgungslücken und unnötige Behördengänge.

Direkt nach dem Kauf: Übergabe sauber dokumentieren

Am Tag der Übergabe sollten nicht nur Schlüssel und Fernbedienungen übergeben werden. Wichtig sind auch Zählerstände, Vertragsnummern und Ansprechpartner. Fotografieren Sie Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Gaszähler, notieren Sie CUPS-Nummer beim Stromanschluss, Wasservertragsnummer, Alarmanlage, Internetrouter, Pooltechnik und Zugangscodes. Lassen Sie sich vorhandene Rechnungen, Wartungsverträge, Garantien, Energiezertifikat, Cédula de habitabilidad, Pläne und Bedienungsanleitungen geben.

Schlüssel, Garagenöffner, Briefkastenschlüssel und Community-Zugänge zählen und testen.
Zählerstände mit Datum und Foto sichern.
Kontakt zur Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft aufnehmen.
Bankverbindung für Gemeinschaftskosten, IBI, Müllgebühren und Versorger vorbereiten.
Schlösser, Alarmcodes und Zugangscodes zeitnah ändern.

Umzugsgut: EU-Logistik oder Zollthema

Bei einem Umzug aus einem EU-Land nach Mallorca stehen in der Regel Transport, Versicherung, Inventarliste und Terminplanung im Vordergrund. Für den Fährtransport auf die Insel sollten Speditionen früh buchen, besonders vor Sommer, Ostern und Weihnachten. In Altstadtlagen, engen Dörfern oder Häusern ohne direkte Zufahrt können Haltegenehmigungen, kleinere Fahrzeuge oder ein Außenaufzug nötig sein.

Bei einem Umzug aus einem Nicht-EU-Land, einschließlich Vereinigtem Königreich, Schweiz oder USA, gelten Zollregeln. Persönliche Gegenstände und Hausrat können bei Wohnsitzverlegung nach Spanien unter bestimmten Voraussetzungen abgaben- und steuerfrei eingeführt werden. Typische Voraussetzungen sind: Die Gegenstände sind für den persönlichen Haushalt bestimmt, nicht kommerziell, waren vor dem Umzug bereits im Besitz und werden innerhalb der zulässigen Frist eingeführt. Nach der steuerfreien Einfuhr dürfen begünstigte Gegenstände in der Regel zwölf Monate nicht verkauft, vermietet, verliehen oder verpfändet werden, ohne die Zollbehörden einzubeziehen.

Möbeltransport auf Mallorca

Möbel kommen meist per Lkw und Fähre über Barcelona, Valencia oder Denia nach Mallorca. Der kritische Punkt ist oft nicht die Strecke, sondern die letzte Meile: Zufahrt, Parkraum, Treppenhaus, Aufzug, Lieferfenster und Lärmschutz. Bei Fincas sollten Zufahrtsbreite, Wendemöglichkeiten und Bodenbeschaffenheit geprüft werden. Bei Apartments ist die Eigentümergemeinschaft zu informieren, vor allem wenn Aufzüge blockiert oder Fassadenlifte genutzt werden.

Praktisch ist ein zweistufiger Umzug: zuerst Matratzen, Arbeitsmaterial, Küchenbasics, Werkzeug und persönliche Dokumente; danach große Möbel. So bleibt das Haus bewohnbar, auch wenn Container, Zoll oder Fähre Verzögerung haben.

Auto mitbringen: EU, Nicht-EU, ITV und DGT

Wer sein Auto dauerhaft in Spanien nutzt, muss die spanische Zulassung rechtzeitig klären. Bei Fahrzeugen aus der EU verlangt die DGT unter anderem Eigentumsnachweis, Originalpapiere, technische Unterlagen wie CoC oder ficha reducida, eine spanische ITV-Fahrzeugkarte und Nachweise zu Steuern beziehungsweise Befreiungen. Bei Fahrzeugen aus Nicht-EU-Ländern kommt vor der Zulassung die Zollabfertigung hinzu. Die DGT weist außerdem darauf hin, dass Homologation und europäische technische Anforderungen entscheidend sind.

Für die ITV auf Mallorca ist eine Terminbuchung erforderlich. Die Stationen des Consell de Mallorca führen auch Vorabinspektionen für importierte Fahrzeuge durch. Erst nach bestandener ITV, Steuerklärung oder Steuerbefreiung, Zahlung der kommunalen Kfz-Steuer und DGT-Zulassung erhalten Sie spanische Kennzeichen. Bis dahin darf das Fahrzeug nicht einfach dauerhaft mit ausländischen Kennzeichen genutzt werden; für Übergangsphasen gibt es temporäre spanische Kennzeichen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

NIE, EU-Registrierung und Empadronamiento

Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer und wird für Kauf, Steuern, Bank, Versorger und viele Verträge benötigt. Viele Käufer haben sie bereits vor dem Notartermin. Falls Familienmitglieder, Miteigentümer oder Bevollmächtigte nachziehen, sollte die NIE früh beantragt werden.

EU-Bürger, die länger als drei Monate in Spanien bleiben, müssen sich im Registro Central de Extranjeros eintragen lassen. Das Empadronamiento ist die Anmeldung im Melderegister der Gemeinde. Es ist für viele praktische Vorgänge wichtig, etwa lokale Nachweise, DGT-Themen, kommunale Dienste oder Schul- und Gesundheitsthemen. Es ersetzt keine steuerliche Beratung: Ob jemand in Spanien steuerlich ansässig wird, richtet sich nach den steuerlichen Kriterien, nicht allein nach dem Eintrag im Melderegister.

Strom, Wasser und Internet umstellen

Der Stromvertrag sollte unmittelbar nach Kauf umgestellt oder neu abgeschlossen werden. Dafür benötigen Anbieter typischerweise NIE oder Ausweis, Adresse, CUPS-Nummer, Bankverbindung, Eigentumsnachweis und gewünschte Leistung. Prüfen Sie, ob die vertraglich gebuchte Leistung zum Haus passt: Klimaanlagen, Poolpumpe, Wärmepumpe, Wallbox und elektrische Küche können eine Anpassung nötig machen.

Wasser ist auf Mallorca kommunal organisiert. In Palma ist EMAYA zuständig; in anderen Gemeinden gibt es andere Anbieter. Beim Eigentümerwechsel wird meist der Vertrag auf den neuen Eigentümer übertragen. Bei länger unterbrochenem Anschluss oder Neubauten können zusätzliche Dokumente wie Cédula de habitabilidad oder Erstbezugsunterlagen erforderlich sein.

Internet sollte nicht nach Stadtteil, sondern nach exakter Adresse geprüft werden. In Palma und vielen Küstenorten ist Glasfaser häufig verfügbar, in ländlichen Lagen können Funk, 4G/5G-Router oder Satellit sinnvoller sein. Vor Vertragsabschluss sollten Installationsfrist, Mindestlaufzeit, Routerrückgabe, Roaming, deutschsprachige Betreuung und Netzabdeckung im Haus geprüft werden.

Bankkonto, Versicherungen und laufende Zahlungen

Ein spanisches Konto ist nicht immer rechtlich zwingend, erleichtert aber den Alltag: Strom, Wasser, Internet, Versicherungen, Hausverwaltung, Steuern und lokale Dienstleister lassen sich einfacher per SEPA-Lastschrift zahlen. Innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums darf ein IBAN grundsätzlich nicht allein wegen des Landes diskriminiert werden; praktisch arbeiten manche lokalen Stellen dennoch reibungsloser mit spanischer IBAN.

Nach dem Kauf sollten Gebäude, Hausrat und Haftpflicht getrennt geprüft werden. Bei einer Wohnung gibt es meist eine Gemeinschaftsversicherung, diese deckt aber nicht automatisch private Einbauten, Hausrat oder die persönliche Haftpflicht. Bei Einfamilienhäusern, Fincas und Villen sind zusätzlich Pool, Gartenmauern, Nebengebäude, Photovoltaik, Alarmanlage, Vermietung und längere Leerstandszeiten relevant.

Checkliste für die ersten Wochen

Innerhalb von 48 Stunden: Zählerstände sichern, Schlüssel prüfen, Alarmcodes ändern, Hausverwaltung kontaktieren.
In der ersten Woche: Strom und Wasser umstellen, Internet buchen, Bankverbindung hinterlegen, Wartungsverträge prüfen.
Im ersten Monat: Empadronamiento erledigen, EU-Registrierung oder Aufenthaltsstatus prüfen, Autoimport und DGT-Themen starten.
In den ersten drei Monaten: Umzugsgut dokumentieren, Zollfristen überwachen, Versicherungssummen aktualisieren und Notfallliste erstellen.

Der beste Umzug nach Mallorca ist kein perfekter, sondern ein gut dokumentierter. Wer Übergabe, Behörden, Auto, Versorger und Hausverwaltung in der richtigen Reihenfolge angeht, kommt schneller aus dem Projektmodus heraus und kann das neue Zuhause tatsächlich nutzen.

Umzug nach Mallorca nach dem Immobilienkauf