FAQ Immobilien auf Mallorca

FAQ Immobilien auf Mallorca

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist für internationale Käufer gut strukturiert, aber dokumenten- und steuerintensiv. Entscheidend sind eine saubere Prüfung vor Vertragsbindung, die richtige steuerliche Einordnung des Kaufs und die Klärung, ob die Immobilie privat genutzt, langfristig vermietet oder touristisch angeboten werden soll.

Können Ausländer Immobilien auf Mallorca kaufen?

Ja. Ausländer können in Spanien und damit auch auf Mallorca Immobilien erwerben. Der Kauf ersetzt jedoch kein Aufenthalts- oder Visumsverfahren. Wer dauerhaft in Spanien leben möchte, muss Aufenthalts- und Steuerresidenz separat prüfen.

Wie läuft der Kaufprozess ab?

• Objektauswahl und Preisverhandlung.
• Reservierung oder Arras-Vertrag, möglichst mit klaren Bedingungen.
• Due Diligence durch unabhängige Berater: Register, Kataster, Baugenehmigungen, Nutzbarkeit, Comunidad, Steuern und Belastungen.
• NIE, Finanzierung, Zahlungsweg und Mittelherkunftsnachweis organisieren.
• Notartermin mit Escritura, Kaufpreiszahlung und Besitzübergabe.
• Steuern erklären, Grundbucheintragung überwachen und Versorger ummelden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Als grobe Planungsgröße sollten Käufer je nach Immobilientyp und Finanzierung mit etwa 10 bis 14 % zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Bei Neubau, Luxusimmobilien, Finanzierung oder komplexer Struktur kann es mehr sein.

Kostenposition	Typische Anwendung	Hinweis
ITP	Gebrauchte Immobilien	Auf den Balearen allgemein progressiv von 8 % bis 13 %.
IVA	Erstverkauf vom Bauträger	Für Wohnimmobilien grundsätzlich 10 %.
AJD	Notarielle Urkunden, besonders Neubau	Auf den Balearen grundsätzlich 1,5 %, Sonderfälle prüfen.
Notar und Grundbuch	Alle Käufe	Abhängig von Kaufpreis, Urkunde und Registerumfang.
Anwalt, Gestoría, Übersetzung	Empfohlen bei internationalen Käufern	Honorar und Leistungsumfang schriftlich klären.

Brauche ich eine NIE?

Ja, praktisch immer. Die Número de Identidad de Extranjero wird für Notar, Steuererklärungen, Grundbuch, Bank, Versorger und viele Verwaltungsakte benötigt.

Brauche ich ein spanisches Bankkonto?

Gesetzlich ist nicht jeder Kauf zwingend an ein spanisches Bankkonto gebunden. In der Praxis ist es aber sehr sinnvoll: für Kaufpreiszahlung, Lastschriften, IBI, Comunidad, Versicherungen und laufende Steuerzahlungen.

Was prüft ein Anwalt?

• Eigentümer, Vollmachten und Vertretungsbefugnis.
• Nota Simple, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Belastungen.
• Katasterdaten, Grundbuchdaten und Abweichungen bei Fläche oder Gebäuden.
• Baugenehmigungen, Cédula, Energieausweis und städtebauliche Situation.
• Comunidad: Rückstände, Sonderumlagen, Satzung und Nutzungsbeschränkungen.
• Steuerliche Einordnung: ITP oder IVA/AJD, Referenzwert und Nebenkosten.

Was ist eine Nota Simple?

Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad. Sie zeigt die registrierte Immobilie, den eingetragenen Eigentümer und die aktuell eingetragenen Rechte und Belastungen, etwa Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten oder Beschränkungen.

Kann ich die Immobilie vermieten?

Langfristige Wohnvermietung ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber Mietrecht, Steuerpflicht und Regeln der Eigentümergemeinschaft. Touristisches Vermieten ist deutlich strenger reguliert und erfordert eine belastbare Prüfung von Zonierung, Immobilientyp, Cédula, Registrierung und Comunidad.

Welche laufenden Kosten fallen an?

• IBI und kommunale Gebühren.
• Comunidad, Rücklagen und Sonderumlagen.
• Versicherung, Versorger, Pool, Garten und Wartung.
• IRNR für Nichtresidenten, auch bei Eigennutzung oder Leerstand.
• Bei höherem Vermögen mögliche Vermögensteuer.

Was muss ich beim Verkauf beachten?

Beim Verkauf fallen vor allem Besteuerung des Veräußerungsgewinns, Plusvalía Municipal, die Abwicklung von Hypotheken und die Vorbereitung sauberer Verkaufsunterlagen ins Gewicht. Bei nichtresidenten Verkäufern muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten und an die Steuerbehörde abführen.