Internationale Käufer hochwertiger Immobilien auf Mallorca prüfen häufig, ob der Erwerb privat, über eine spanische S.L. oder über eine ausländische Gesellschaft erfolgen soll. Typische Strukturen sind eine deutsche GmbH, eine Familienholding, eine luxemburgische, niederländische oder schweizerische Gesellschaft oder eine britische Ltd. Eine solche Struktur kann sinnvoll sein, etwa bei Familienvermögen, Co-Investoren, Nachfolgeplanung, bestehender Unternehmensgruppe oder professioneller Vermietung. Sie ist aber kein einfacher Weg zu Anonymität oder Steuerfreiheit.

Der Grundsatz: Die Immobilie liegt in Spanien

Eine Mallorca-Immobilie bleibt steuerlich und rechtlich in Spanien verankert, auch wenn Eigentümerin eine ausländische Gesellschaft ist. Spanien besteuert grundsätzlich Einkünfte aus spanischen Immobilien, Mieten, Nutzungen und Gewinne aus der Veräußerung. Zusätzlich greifen Geldwäscheprüfung, Identifikation des wirtschaftlich Berechtigten, spanische NIF-Pflichten und oft Bank- sowie Notar-Due-Diligence.

GmbH, Holding oder Ltd.: Was wirklich zählt

Die Rechtsform allein entscheidet nicht über die steuerliche Qualität. Entscheidend sind Zweck, Substanz, Finanzierung, tatsächliche Geschäftsleitung, Nutzung der Immobilie und steuerliche Ansässigkeit der Gesellschaft. Banken und Notare fragen heute nicht nur nach dem Registerauszug, sondern nach wirtschaftlicher Logik, Mittelherkunft, Kontrollpersonen und steuerlicher Ansässigkeit.

Spanische Steuerpflicht

Erzielt die ausländische Gesellschaft Mieteinnahmen aus der Immobilie, gelten diese als in Spanien erzielte Einkünfte. Ohne Betriebsstätte werden sie im spanischen Nichtresidentensteuerrecht grundsätzlich separat besteuert. Wird die Immobilie nicht vermietet, sondern privat von Gesellschaftern, Familienmitgliedern oder Begünstigten genutzt, entsteht kein steuerliches Vakuum. Zu prüfen sind verdeckte Gewinnausschüttungen, geldwerte Vorteile, fremdübliche Nutzungsentgelte, Quellensteuern, Verrechnungspreise und mögliche Besteuerung im Wohnsitzstaat der Nutzer.

Ort der Geschäftsleitung und Substanz

Eine ausländische Gesellschaft kann in Spanien steuerlich ansässig werden, wenn sich ihre tatsächliche Geschäftsleitung in Spanien befindet. Substanz bedeutet nicht nur Briefkasten oder externer Director. Relevant sind tatsächliche Entscheidungsprozesse, Protokolle, Geschäftsadresse, Bankbeziehungen, Buchhaltung, wirtschaftliche Funktion, Finanzierung und wer die wesentlichen Entscheidungen trifft.

Transparenzregister und wirtschaftlich Berechtigte

Spanien verlangt die Identifikation des wirtschaftlich Berechtigten. Nach Geldwäscherecht sind natürliche Personen zu identifizieren, die direkt oder indirekt Kontrolle ausüben. Mit dem Registro Central de Titularidades Reales und den Daten aus Handelsregister, Notariat und weiteren Registern wird Transparenz weiter zentralisiert. Auch die EU-AML-Regulierung verschärft die Anforderungen an Immobilientransaktionen und ausländische Rechtsträger.

Banken, Notare und AML-Prüfung

Bei hochwertigen Transaktionen sind Bank, Notar, Makler, Anwälte, Steuerberater und Register regelmäßig sensibilisiert. Sie können Dokumente zur Mittelherkunft, Steueransässigkeit, Eigentümerkette, Geschäftsaktivität, wirtschaftlich Berechtigten, politisch exponierten Personen und Sanktionslisten verlangen. Die Struktur sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüfbar sein.

Modelo 720 und Modelo 721 bei spanischer Ansässigkeit

Modelo 720 betrifft Auslandsvermögen spanischer Steuerresidenten, nicht die spanische Immobilie selbst. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist und Anteile an einer ausländischen Gesellschaft hält, muss prüfen, ob diese Beteiligung zu melden ist. Modelo 721 betrifft virtuelle Währungen im Ausland. Nichtresidenten ohne spanische Steueransässigkeit fallen grundsätzlich nicht wegen bloßen Eigentums an einer Mallorca-Immobilie unter diese Modelle.

Nichtkooperative Jurisdiktionen und besondere Risiken

Besonders kritisch sind Gesellschaften aus nichtkooperativen Jurisdiktionen. Das spanische Nichtresidentensteuerrecht kennt besondere Regeln für solche Gesellschaften, wenn sie spanische Immobilien halten. Die Liste nichtkooperativer Jurisdiktionen kann sich ändern und sollte vor jeder Strukturentscheidung aktuell geprüft werden.

Verkauf: Asset Deal oder Share Deal

Beim direkten Verkauf der Immobilie durch eine nichtresidentische Gesellschaft besteuert Spanien grundsätzlich den Veräußerungsgewinn. Ein Share Deal vermeidet die Prüfung nicht automatisch: Spanien kann auch Gewinne aus Anteilen an Gesellschaften erfassen, deren Vermögen hauptsächlich direkt oder indirekt aus spanischen Immobilien besteht. Käufer verlangen daher regelmäßig steuerliche Garantien, Offenlegung der Eigentümerkette und Freistellungen.

Praktische Empfehlung

Eine ausländische Gesellschaft ist stark, wenn sie eine echte Funktion hat: Familien-Governance, Nachfolge, Investmentpartner, Haftungsabschirmung, Finanzierung oder operative Vermietungsstruktur. Schwach ist sie, wenn sie nur Anonymität, Steuerersparnis oder eine spätere „einfache“ Anteilsübertragung verspricht. Vor dem Kauf sollten Käufer eine steuerliche Strukturprüfung in Spanien und im Wohnsitzstaat durchführen lassen.