Rendite realistisch einschätzen

Eine Immobilie auf Mallorca kann Mieteinnahmen erzielen, aber die realistische Rendite liegt meist deutlich unter der Bruttozahl aus Inseraten oder Vermietungsprognosen. Entscheidend ist nicht nur der erzielbare Tagespreis, sondern die Kombination aus Auslastung, Saison, Lizenzlage, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und Finanzierung.

Brutto-Rendite ist nur der Anfang

Die Brutto-Rendite setzt jährliche Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis oder besser zu den gesamten Erwerbskosten. Aussagekräftiger ist die Netto-Rendite vor Finanzierung: Einnahmen abzüglich laufender Kosten, Instandhaltung und Verwaltung, bezogen auf Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, Möblierung und Anfangsinvestitionen.

Bei Bestandsimmobilien fällt auf den Balearen in der Regel ITP nach progressiven Sätzen an; Notar, Grundbuch, Rechtsberatung, Bewertung, Finanzierungskosten, Möblierung und erste Reparaturen kommen hinzu.

Auslastung und Saison

Die Nachfrage ist im Sommer hoch, aber die Rendite entsteht über das ganze Jahr. IBESTAT weist für touristische Apartments auf Mallorca 2025 eine durchschnittliche Belegungsquote nach Plätzen von 59,08 Prozent aus. Im Juli 2025 lag sie bei 75,92 Prozent, im Januar nur bei 23,36 Prozent. Wer seriös kalkuliert, plant schwächere Monate, Leerstandstage, Reinigungsfenster, Wartung und eigene Nutzungszeiten ein.

Ferienvermietung oder Langzeitmiete?

Ferienvermietung kann höhere Bruttoeinnahmen bringen, ist aber operativ teurer und stärker reguliert. Plattformgebühren, Gästekommunikation, Check-in, Reinigung, Wäsche, Verbrauchskosten, höhere Abnutzung, Marketing und kurzfristige Ausfälle müssen berücksichtigt werden. Langzeitmiete hat meist niedrigere Bruttoeinnahmen, dafür weniger Wechsel, geringere Betriebskomplexität und oft planbarere Auslastung.

ETV-Lizenz: Wertfaktor und Risiko

Eine bestehende, gültige ETV-Lizenz kann den Wert stützen, weil neue touristische Plätze stark begrenzt sind. Für Käufer bedeutet das: Nicht mit einer künftigen Lizenz rechnen, sondern Zonierung, Registereintrag, Plätzekapazität, Laufzeit oder Erneuerung, Auflagen der Eigentümergemeinschaft, kommunale Einschränkungen und frühere Vermietung nachweisen lassen.

Die wichtigsten Kostenblöcke

• Erwerb: ITP oder bei Neubau IVA/AJD, Notar, Grundbuch, Anwalt, Bank- und Bewertungskosten.
• Laufend: IBI, Müllgebühren, Comunidad, Versicherung, Internet, Strom, Wasser, Pool, Garten und Hausverwaltung.
• Ferienvermietung: Plattformgebühren, Zahlungsabwicklung, Reinigung, Wäsche, Gästebetreuung, Schlüsselservice, Buchhaltung und Marketing.
• Instandhaltung: Klima, Feuchtigkeit, Salzluft, Möbel, Geräte, Malerarbeiten und technische Anlagen.
• Leerstand: schwache Monate, Stornierungen, Wartung, Renovierung, persönliche Nutzung und regulatorische Unterbrechungen.

Steuern und Finanzierung

Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig. Bei Nichtresidenten gelten im IRNR grundsätzlich 19 Prozent für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein und 24 Prozent für andere Steuerpflichtige; der Kostenabzug hängt vom Status ab. Bei touristischer Vermietung ist außerdem zu prüfen, ob hotelähnliche Zusatzleistungen IVA auslösen.

Finanzierung verändert die Rendite massiv. Eine Immobilie kann vor Finanzierung positiv wirken und nach Zins und Tilgung negativen Cashflow haben. Für die Kalkulation sollte ein Zinsanstieg von ein bis zwei Prozentpunkten als Stresstest eingeplant werden.

Konservative Beispielrechnung

Position	Ferienvermietung mit ETV	Langzeitmiete
Kaufpreis	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, Nebenkosten, Möblierung, Startreserve	78.000 EUR	58.000 EUR
Gesamte Investition	678.000 EUR	658.000 EUR
Jahresbrutto	150 Nächte x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Laufende Kosten vor Steuer	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto vor Steuer und Finanzierung	10.200 EUR	15.000 EUR
Brutto-Rendite	5,8 %	3,6 %
Netto-Rendite vor Steuer und Finanzierung	1,5 %	2,3 %

Die Ferienvermietung wirkt brutto attraktiver, verliert aber durch Verwaltung, Verbrauchskosten, Reinigung, Plattformen und höhere Instandhaltung deutlich an Netto-Rendite. Wird zusätzlich finanziert, kann der Cashflow trotz Mieteinnahmen negativ werden. Wertsteigerung kann eintreten, sollte aber nicht als Ersatz für eine tragfähige Mietrechnung dienen.

Prüffragen vor dem Kauf

• Ist die Rendite auf Kaufpreis oder Gesamtkosten gerechnet?
• Sind schwache Monate, Leerstand, Wartung und Eigenbelegung enthalten?
• Ist eine ETV-Lizenz vorhanden, gültig und übertragbar?
• Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?
• Wie verändert sich das Ergebnis nach Steuer und Finanzierung?
• Bleibt die Rechnung auch bei 10 Prozent weniger Einnahmen, 15 Prozent höheren Kosten oder höheren Zinsen tragfähig?