Gesamtkosten einer Mallorca-Immobilie

Die Gesamtkosten einer Mallorca-Immobilie bestehen aus Kaufpreis, einmaligen Kaufnebenkosten und laufenden Kosten. Auf den Kaufpreis kommen bei Bestand rund 10 bis 13 % und bei Neubau rund 13 % Nebenkosten. Danach fallen als grobe Orientierung 4.000 bis 12.000 € pro Jahr für ein Apartment und 15.000 bis 50.000 € für eine Villa mit Pool, Garten und Betreuung an. Stand: Oktober 2026.

Der Kaufpreis ist nur die sichtbarste Zahl. Wer eine hochwertige Immobilie kauft, sollte Erwerbssteuern, professionelle Prüfung, Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung von Anfang an einrechnen. Die einmaligen Kosten im Detail stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten, die laufenden im Ratgeber laufende Kosten.

Wie setzen sich die Gesamtkosten einer Immobilie auf Mallorca zusammen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus fünf Ebenen zusammen, die Sie getrennt planen sollten. Die Tabelle zeigt die Größenordnungen (Stand: Oktober 2026).

Was kostet eine Immobilie auf Mallorca nach zehn Jahren? Rechenbeispiele für 750.000 € und 1.500.000 €

Ein Apartment für 750.000 € kostet nach zehn Jahren rund 866.000 bis 946.000 €, eine Villa für 1.500.000 € rund 1,82 bis 2,17 Mio. €, jeweils ohne Finanzierung. Die Spanne entsteht allein durch die laufenden Kosten.

Annahmen: Bestandsimmobilie, gleichbleibende Kosten, keine Finanzierung, keine Mieteinnahmen, keine Wertentwicklung, keine größeren Sanierungen und keine zusätzliche Rücklage. Die Kaufnebenkosten stammen aus den Rechenbeispielen im Ratgeber Kaufnebenkosten (ITP stufenweise gerechnet, Anwalt 1 % plus IVA, Gestoría 350 €). Die laufenden Kosten sind Erfahrungswerte, keine amtlichen Zahlen.

Wie hoch sind die einmaligen Kaufnebenkosten?

Die einmaligen Kaufnebenkosten betragen bei Bestand rund 10 bis 13 % und bei Neubau rund 13 % des Kaufpreises. Bei Bestand zahlen Sie die ITP (8 bis 13 % in Stufen), bei Neubau 10 % IVA plus AJD von 1,5 %, ab einem Wert von 1.000.000 € von 2 %. Die ITP wird stufenweise je Teilbetrag berechnet: 8 % auf die ersten 400.000 €, 9 % auf den Teil bis 600.000 €, 10 % bis 1.000.000 €, 12 % bis 2.000.000 € und 13 % auf den Teil darüber.

Notar und Registro folgen staatlichen Gebühren und sind bei hochwertigen Käufen nicht der größte Block: Bei 1.500.000 € sind es rund 787 € und 462 €, bei 5.000.000 € rund 1.785 € und 1.127 €. Dazu kommen Anwalt (marktüblich 1 bis 1,5 % zuzüglich 21 % IVA) und Gestoría. Bei Villen, Fincas, Küstenlagen, Umbauten oder touristischer Nutzung sollte die rechtliche Prüfung mindestens Eigentumstitel, Lasten, Baugenehmigungen, Legalität von Anbauten, Energieausweis, Bewohnbarkeit, Gemeindeabgaben, Comunidad-Schulden und gegebenenfalls Küsten-, Land- oder Denkmalschutzthemen umfassen.

Steuerlich zählt der höchste Wert aus Kaufpreis, erklärtem Wert und Katasterreferenzwert. Prüfen Sie deshalb vor Unterzeichnung eines Arras- oder Optionsvertrags, ob der Referenzwert plausibel ist, ob der Kaufpreis vollständig in der Urkunde steht und ob Möbel, Kunst, Fahrzeuge oder andere bewegliche Gegenstände separat bewertet werden müssen. Ermäßigte ITP-Sätze gelten nur für die Hauptwohnung des Käufers bis 270.151,20 € und spielen bei Ferien- oder Zweitwohnsitzen keine Rolle. Bei einem Neubau sollten Sie zudem prüfen, ob Anzahlungen abgesichert sind und welche Kosten für Anschlüsse, Sonderausstattung oder Möblierung separat berechnet werden.

Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf hinzu?

Nach dem Kauf fallen jährlich Steuern, Gemeinschaftsbeiträge und Betriebskosten an, grob 4.000 bis 12.000 € bei einem Apartment und 15.000 bis 50.000 € bei einer Villa mit Pool, Garten und externer Betreuung, ohne größere Sanierungen und Finanzierung. Die Posten im Überblick, Details im Ratgeber laufende Kosten:

• IBI: Grundsteuer der Gemeinde, bei städtischen Immobilien 0,4 bis 1,10 % des Katasterwerts, je nach Gemeinde mit möglichen Zuschlägen.
• IRNR für Nichtresidenten: Bei selbst genutzten oder leerstehenden Immobilien setzt Spanien 1,1 % des Katasterwerts als Einkommen an, bei nicht kürzlich revidierten Katasterwerten 2 %. Darauf fallen 19 % an (Wohnsitz in EU, Island, Norwegen, Liechtenstein) oder 24 %, ohne Kostenabzug. Beispiel: 300.000 € Katasterwert × 1,1 % × 19 % = 627 € pro Jahr. Mehr im Ratgeber Steuern für Nichtresidenten.
• Comunidad: Beiträge in Wohnanlagen für Aufzug, Pool, Garten, Sicherheit, Hausverwaltung, Beleuchtung, Versicherung, Reinigung und Instandhaltung. In Premiumanlagen mit Concierge, Spa oder Tiefgarage können sie erheblich sein.
• Betrieb von Villen: Gartenpflege, Poolservice, Alarmanlage, Reinigung, Schädlingskontrolle, Zisterne, Klima- und Heiztechnik, Bewässerung, Strom, Wasser, Internet und gelegentlich Personal. Wer nicht ganzjährig vor Ort ist, braucht zusätzlich Keyholding, Schadenskontrollen und Lieferantenkoordination.
• Vermögensteuer: Bei größeren Vermögen sollten Sie die spanische Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer für große Vermögen prüfen lassen.

Wie viel sollte ich für Instandhaltung und Rücklagen einplanen?

Als Faustregel planen viele Eigentümer jährlich etwa 0,5 bis 1,5 % des Gebäudewerts als Instandhaltungs- und Erneuerungsreserve ein. Das ist ein Erfahrungswert ohne amtliche Grundlage. Bei älteren Villen, komplexer Haustechnik, Meerblicklagen oder großen Grundstücken kann eine höhere Rücklage angemessen sein. Meerluft, Sonne, Feuchtigkeit und Hanglagen belasten Fassaden, Dächer, Fenster, Naturstein, Pooltechnik, Klimaanlagen und elektrische Systeme stärker, als viele Käufer erwarten.

Wie wirkt sich eine Finanzierung auf die Gesamtkosten aus?

Bei einer Hypothek kommen Bewertungskosten, Zinsen, Tilgung, Versicherungen und gegebenenfalls Wechselkursrisiken hinzu. Bei neuen Hypotheken zahlt der Kreditnehmer die Tasación, während die Bank Notar, Register, Gestoría und AJD der Hypothekenbestellung übernimmt (Banco de España, Ley 5/2019). Die Kosten der Kaufurkunde und die Erwerbssteuern bleiben beim Käufer. Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten häufig konservativer als Residenten, die Beleihung hängt von Einkommen, Vermögensstruktur, Objektart und Bankpolitik ab. Mehr dazu im Ratgeber Hypotheken auf Mallorca.

Was gilt beim Kauf von einem nichtresidenten Verkäufer?

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerresident, müssen Sie als Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und über das Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen. Das ist wirtschaftlich eine Zahlung auf Rechnung des Verkäufers, organisatorisch aber Ihre Pflicht. Bilden Sie den Betrag in der Urkunde und im Zahlungsfluss sauber ab.

Fazit: Der Kaufpreis ist nur der Ausgangspunkt. Die Entscheidungsqualität entsteht aus der Kombination von steuerlicher Planung, gründlicher Due Diligence, realistischen Betriebskosten und ausreichenden Rücklagen. Lassen Sie Steuer- und Rechtsfragen im Einzelfall von Steuerberater oder Anwalt prüfen.