Langzeitvermietung auf Mallorca: was Eigentümer wissen sollten

Wer eine Immobilie auf Mallorca langfristig vermietet, bewegt sich vor allem im Rahmen der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Für Eigentümer ist die wichtigste Frage nicht, ob der Vertrag sechs, elf oder zwölf Monate läuft, sondern welchem Zweck die Nutzung dient: dauerhafte Hauptwohnung des Mieters oder nur vorübergehender Aufenthalt.

Rechtlicher Rahmen: vivienda habitual oder temporada?

Die LAU unterscheidet zwischen der Vermietung als vivienda habitual und der Vermietung für einen anderen Zweck. Eine vivienda habitual liegt vor, wenn die Wohnung die dauerhaften Wohnbedürfnisse des Mieters erfüllt. Dann greifen die Schutzregeln der Wohnraummiete, insbesondere Mindestlaufzeiten, Verlängerungen und Vorgaben zu Kaution, Kosten und Instandhaltung.

Ein arrendamiento de temporada ist ein Vertrag für einen zeitlich begrenzten Zweck, etwa Studium, befristete Arbeit, medizinische Behandlung oder einen klar abgegrenzten Saisonaufenthalt. Ein Vertrag wird nicht allein dadurch zur Saisonmiete, dass er auf elf Monate befristet ist. Der vorübergehende Grund sollte konkret genannt und belegbar sein.

Typische Zielgruppen

Auf Mallorca kommen lokale Arbeitnehmer, Familien, Residenten, Rentner mit langfristigem Aufenthalt, entsandte Fachkräfte und Personen mit stabilem Aufenthaltsplan in Betracht. Für Eigentümer, die nicht ständig selbst nutzen möchten, kann diese Zielgruppe attraktiver sein als ein wechselnder Saisonbetrieb: weniger Übergaben, weniger Leerstand zwischen Buchungen und planbarere Einnahmen.

Mietdauer und Verlängerungen

Bei Wohnraummiete können die Parteien die anfängliche Laufzeit frei vereinbaren. Ist die vereinbarte Dauer kürzer als fünf Jahre, verlängert sich der Vertrag zugunsten des Mieters jährlich bis zu einer Mindestdauer von fünf Jahren. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt diese Mindestdauer sieben Jahre. Nach Ablauf kann sich der Vertrag grundsätzlich jährlich bis zu drei Jahre verlängern, wenn keine Partei rechtzeitig widerspricht.

Der Mieter kann einen Wohnraummietvertrag nach sechs Monaten beenden, wenn er mindestens 30 Tage vorher kündigt. Eine Entschädigung zugunsten des Vermieters ist nur möglich, wenn sie im Vertrag vereinbart und gesetzlich zulässig ist.

Kaution und zusätzliche Sicherheiten

Bei Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Kaution eine Monatsmiete; bei Saisonmiete oder anderer Nutzung sind es zwei Monatsmieten. Zusätzliche Sicherheiten können bei Wohnraummietverträgen bis fünf Jahre beziehungsweise sieben Jahre bei juristischem Vermieter begrenzt sein. Auf den Balearen ist die Mietkaution über das zuständige Verfahren des Govern beziehungsweise IBAVI zu registrieren und zu hinterlegen.

Eigentümerpflichten

Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand übergeben und erhalten, der den vereinbarten Wohngebrauch ermöglicht. Notwendige Erhaltungsreparaturen gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters; kleine Reparaturen durch gewöhnliche Abnutzung trägt der Mieter. Wichtig sind schriftlicher Vertrag, Inventar, Zahlungsnachweise, Nebenkostenregelung und ein gültiges Energiezertifikat.

Besonderheiten für nichtresidente Eigentümer

Nichtresidente Eigentümer müssen Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien in Spanien erklären, meist über Modelo 210 im IRNR. Für EU-, EWR- und bestimmte weitere Fälle können Ausgaben unter Voraussetzungen abzugsfähig sein; für andere Nichtresidenten gelten andere Regeln und Steuersätze. Eine lokale Verwaltungsvollmacht oder ein verlässlicher Vertreter hilft bei Reparaturen, Behördenpost, Steuerterminen und Mieterkommunikation.

Vorteile, Nachteile und Risiken

Langzeitvermietung bietet planbare Einnahmen, weniger operative Arbeit als Kurzzeitwechsel und geringere touristische Regulierung. Der wichtigste Nachteil ist die geringere Flexibilität: Verkauf, Eigennutzung oder Renovierung müssen früh geplant werden. Zahlungsausfälle, unerlaubte Untervermietung, Schäden oder verzögerte Räumungsverfahren lassen sich durch Bonitätsprüfung, klare Verträge, Inventar, Versicherung und professionelle Verwaltung reduzieren.

Langzeitvermietung ist attraktiv, wenn Eigentümer Stabilität höher gewichten als maximale kurzfristige Rendite. Saisonverträge sind nur sinnvoll, wenn der vorübergehende Zweck echt, dokumentiert und in der Praxis stimmig ist.