Steuern beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca

Wer eine hochwertige Immobilie auf Mallorca verkauft, sollte die steuerliche Seite früh einbeziehen. Nicht erst beim Notartermin entscheidet sich, wie viel Liquidität tatsächlich zufließt: Gewinnsteuer, kommunale Plusvalía, die 3-%-Retención bei Nichtresidenten, Hypothekenlöschung und abzugsfähige Kosten greifen ineinander. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Die wichtigsten Steuerbereiche

Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca sind regelmäßig zwei Steuerbereiche zu prüfen: die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auf staatlicher Ebene und die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert, die Plusvalía municipal. Hinzu kommen praktische Abzüge beim Closing, insbesondere die 3-%-Retención, wenn der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist.

Für internationale Eigentümer ist die erste Frage daher nicht der Kaufpreis allein, sondern der steuerliche Status des Verkäufers: resident, nichtresident, natürliche Person, Gesellschaft, Miteigentümergemeinschaft oder Struktur mit Auslandsbezug. Die folgenden Grundsätze beziehen sich vor allem auf natürliche Personen ohne Betriebsstätte in Spanien; komplexe Eigentümerstrukturen benötigen eine gesonderte Prüfung.

Gewinnsteuer: Was wird besteuert?

Besteuert wird grundsätzlich der Gewinn aus der Veräußerung. Vereinfacht gesagt ergibt sich dieser aus dem Verkaufspreis abzüglich des steuerlichen Anschaffungswerts und der abzugsfähigen Veräußerungskosten. Nach der spanischen Steuerverwaltung setzt sich der Anschaffungswert unter anderem aus dem ursprünglichen Erwerbspreis, Erwerbsnebenkosten, gezahlten Erwerbsteuern sowie nachweisbaren Investitionen und Verbesserungen zusammen. Reine Instandhaltung oder Reparaturkosten sind davon zu unterscheiden.

Der Veräußerungswert ist der tatsächlich erzielte Verkaufspreis, vermindert um Kosten und Steuern, die dem Verkäufer unmittelbar aus der Übertragung entstehen. Für hochwertige Objekte ist Dokumentation entscheidend: Kaufurkunde, Steuerbescheide, Notar- und Registerkosten, Maklerhonorare, Rechnungen für echte Verbesserungen, Baugenehmigungen und Nachweise über Vermietungszeiträume sollten vor Vermarktungsstart geordnet werden.

Nichtresidenten: IRNR, Modelo 210 und 3-%-Retención

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig und verkauft er eine spanische Immobilie, unterliegt der Gewinn grundsätzlich der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten, dem IRNR. Der von der Agencia Tributaria genannte Steuersatz für solche Immobiliengewinne beträgt 19 Prozent.

Beim Erwerb einer spanischen Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer ist der Käufer verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und an die spanische Steuerverwaltung abzuführen. Diese Retención ist keine zusätzliche Steuer des Käufers, sondern eine Vorauszahlung auf die mögliche Steuer des nichtresidenten Verkäufers. Der Käufer reicht dafür Modelo 211 ein; der Verkäufer benötigt den Nachweis später für Modelo 210.

Ist die einbehaltene Retención höher als die tatsächlich geschuldete Steuer, kann der Verkäufer die Erstattung des Überschusses beantragen. Ist sie niedriger, ist die Differenz nachzuzahlen. Gerade bei Luxusimmobilien mit hohem Kaufpreis, aber geringem steuerpflichtigem Gewinn kann die Retención deutlich über der endgültigen Steuer liegen.

Residenten: IRPF und mögliche Sonderregeln

Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig, wird der Immobiliengewinn grundsätzlich in der spanischen Einkommensteuer, IRPF, erklärt. Gewinne aus der Übertragung von Vermögensgegenständen gehören zur Sparbasis. Für das Steuerjahr 2025 nennt die Agencia Tributaria eine kombinierte Staffel von 19, 21, 23, 27 und 30 Prozent für die Sparbasis; für das jeweilige Verkaufsjahr ist vor Abgabe der Erklärung zu prüfen, ob die Tarife unverändert geblieben sind.

Bei Residenten können besondere Befreiungen relevant sein, etwa bei Verkauf der eigenen Hauptwohnung durch Personen über 65 Jahre oder bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung. Auch für bestimmte Nichtresidenten aus EU- oder EWR-Staaten kann eine Reinvestitionsregel für die frühere spanische Hauptwohnung in Betracht kommen. Diese Fälle sind stark einzelfallabhängig und sollten vor Unterzeichnung geprüft werden.

Plusvalía municipal

Die Plusvalía municipal ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke. Sie betrifft nicht den Gebäudewert als solchen, sondern den Bodenwert laut Kataster. Zuständig ist die jeweilige Gemeinde; in vielen Gemeinden der Balearen werden Berechnung, Erklärung oder Zahlung über die ATIB abgewickelt.

Bei entgeltlichen Verkäufen ist grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig. Ist der Verkäufer jedoch eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, kann nach dem spanischen Kommunalsteuergesetz der Käufer als Ersatzsteuerpflichtiger auftreten. In der Praxis wird deshalb im Kaufvertrag häufig geregelt, ob und in welcher Höhe ein Betrag für die Plusvalía zurückbehalten wird.

Seit der Reform nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts ist ein Verkauf ohne nachweisbaren Wertzuwachs grundsätzlich nicht der Plusvalía unterworfen, wenn der fehlende Wertzuwachs ordnungsgemäß erklärt und belegt wird. Außerdem kann der Steuerpflichtige verlangen, dass statt der objektiven Berechnung der tatsächlich niedrigere Wertzuwachs angesetzt wird.

Hypothekenlöschung und Kosten

Eine getilgte Hypothek verschwindet nicht automatisch aus dem Grundbuch. Für die registerliche Löschung wird regelmäßig eine notarielle Löschungsurkunde und die Eintragung im Registro de la Propiedad benötigt. Wenn die Restschuld erst aus dem Verkaufserlös getilgt wird, koordiniert der Notar üblicherweise Bankzertifikat, Zahlung und Löschung.

Aus Verkäufersicht können außerdem Maklerprovision, anwaltliche oder steuerliche Begleitung, Energiezertifikat, Aktualisierung technischer Unterlagen, verkäuferseitige Notarkosten, Kosten der Hypothekenlöschung, Grundbuchkosten, Plusvalía municipal und die laufende Abrechnung von IBI, Gemeinschaftskosten oder Versorgungsleistungen bis zum Übergang relevant werden. Steuerlich ist nicht jede Ausgabe automatisch abzugsfähig; entscheidend sind Zusammenhang, Belege und die konkrete Steuerart.

Praxis-Checkliste

• Steuerresidenz für das Verkaufsjahr klären und Nachweise bereithalten.
• Kaufurkunde, Erwerbssteuer, Notar- und Registerkosten sammeln.
• Investitionen und Verbesserungen mit Rechnungen und Genehmigungen dokumentieren.
• Bei Vermietung steuerlich anzusetzende Abschreibungen prüfen.
• Plusvalía municipal mit Katasterwert und Gemeindeparametern simulieren.
• Bei Nichtresidenten die 3-%-Retención im Kaufvertrag und Zahlungsfluss abbilden.
• Offene Hypothek samt Löschungsurkunde und Registerkosten vorab organisieren.
• Modelo 211 vom Käufer einfordern und Frist für Modelo 210 überwachen.

Fazit

Beim Immobilienverkauf auf Mallorca ist der Steuerabzug beim Notar nur ein Teil des Bildes. Entscheidend ist, ob Gewinnsteuer, Plusvalía, Retención und Kosten bereits vor der Unterzeichnung sauber berechnet wurden. Internationale Eigentümer hochwertiger Immobilien sollten deshalb nicht nur den Verkaufspreis optimieren, sondern den Nettoerlös nach Steuern planen.