Nießbrauch und Nutzungsrechte

Der spanische usufructo entspricht weitgehend dem deutschen Nießbrauch: Eine Person darf eine Immobilie nutzen und Erträge daraus ziehen, während eine andere Person Eigentümer bleibt. Für internationale Mallorca-Käufer ist diese Trennung besonders interessant bei Familienkäufen, Nachfolgeplanung, Zweitwohnsitzen und der Absicherung eines Ehepartners oder Elternteils.

Usufructo und nuda propiedad

Der usufructuario ist der Nießbraucher. Er darf die Immobilie bewohnen, nutzen, vermieten und die Mieteinnahmen beziehen, muss aber grundsätzlich Form und Substanz erhalten. Der nudo propietario hält die nuda propiedad, also das bloße Eigentum. Erst wenn Nießbrauch und bloßes Eigentum wieder in einer Hand zusammenfallen, entsteht der volle Eigentumstitel, der pleno dominio.

Lebenslang oder befristet

Ein Nießbrauch kann lebenslang, befristet oder unter Bedingungen bestellt werden. Bei juristischen Personen gelten besondere Grenzen; ein Nießbrauch zugunsten einer Gesellschaft oder Körperschaft darf nach dem Código Civil grundsätzlich nicht länger als 30 Jahre bestehen.

Nachfolgeplanung für Familien

Typische Gestaltungen sind: Eltern übertragen oder verkaufen die nuda propiedad an Kinder und behalten den Nießbrauch; Ehepartner sichern sich gegenseitig ein lebenslanges Nutzungsrecht; oder Käufer erwerben von Anfang an getrennte Positionen. Diese Struktur ersetzt aber keine vollständige Nachfolgeplanung, weil spanisches Immobilienrecht, Erbrecht, Güterrecht, Steuerwohnsitz und Heimatrecht zusammenpassen müssen.

Rechte und Pflichten

Der Nießbraucher darf die Immobilie nutzen und grundsätzlich vermieten, muss sie sorgfältig behandeln und gewöhnliche Reparaturen tragen. Der bloße Eigentümer darf die nuda propiedad verkaufen oder belasten, darf aber den Nießbrauch nicht beeinträchtigen. IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Pool- und Gartenpflege, Vermietung und größere Modernisierungen sollten ausdrücklich geregelt werden.

Grundbucheintragung

Ein Nießbrauch an einer Mallorca-Immobilie sollte notariell beurkundet und im Registro de la Propiedad eingetragen werden. Die Nota Simple zeigt, ob eine Immobilie mit Nießbrauch oder anderem Nutzungsrecht belastet ist. Ein privater Vertrag ohne klare Eintragung ist bei grenzüberschreitenden Familienstrukturen riskant.

Bewertung für Steuern

Für spanische Steuern wird der Nießbrauch nach gesetzlichen Formeln bewertet. Beim befristeten Nießbrauch beträgt der steuerliche Wert 2 % des Immobilienwerts pro Jahr Laufzeit, maximal 70 %. Beim lebenslangen Nießbrauch gilt die Faustformel 89 minus Alter des Nießbrauchers, mit Mindestwert 10 % und Höchstwert 70 %. Die nuda propiedad wird entsprechend mit dem Restwert bewertet.

Typische Risiken

Wer nur die nuda propiedad kauft, kauft nicht die sofortige Nutzung. Weitere Risiken entstehen bei Vermietung, touristischer Nutzung, Kostenstreit, ausländischer Erbschaftsteuer, Pflichtteilsrechten und späterer Löschung des Nießbrauchs. Die Struktur sollte deshalb in Kaufvertrag, Testament, Steuerplanung und Grundbuch sauber abgebildet werden.