Una visita a una propiedad en Mallorca nunca debe ser solo un paseo por habitaciones bonitas. Especialmente en la isla, la ubicación, la orientación, el acceso, la humedad, el estado de la construcción y los documentos legales a menudo determinan si una propiedad proporciona alegría a largo plazo o resulta costosa. Por lo tanto, prepare la visita como una inspección técnica y práctica.

Antes de la visita: revisar documentos y ubicación

Solicite al agente inmobiliario antes de la cita los datos básicos más importantes: dirección exacta, número de referencia catastral, superficie habitable y de la parcela, año de construcción, certificado energético, Cédula de habitabilidad, Nota Simple del Registro de la Propiedad y una lista de las renovaciones conocidas. En el caso de casas de campo, fincas, ubicaciones costeras y propiedades antiguas, también deben estar disponibles los permisos de construcción y uso, planos, comprobantes de ampliaciones, piscina, garaje, casa de invitados o terrazas.

Revisar el catastro: ¿Coinciden los límites de la parcela, las superficies construidas, el uso y la ubicación con el folleto, los planos y la realidad?
Revisar el Registro de la Propiedad: ¿Quién es el propietario, qué cargas, hipotecas, derechos de paso, usufructos u otros derechos están inscritos?
Revisar la Cédula: ¿Está documentada la habitabilidad y existe una Cédula válida o un documento equivalente?
Revisar el certificado energético: ¿Está registrado el certificado energético, es actual y se corresponde la calificación con el estado de ventanas, aislamiento, calefacción, aire acondicionado y agua caliente?
Revisar el urbanismo: ¿Se encuentra la propiedad en suelo urbano, rústico o en una zona especial de protección o costera?
Revisar los riesgos de agua y costeros: En el caso de torrentes, laderas, depresiones, proximidad a la costa o vistas al mar, se deben revisar por separado las líneas de inundación, costeras y de protección.

Evaluar de forma realista la ubicación y el vecindario

No visite solo la casa, sino también los alrededores. Una calle tranquila en el folleto puede parecer muy diferente en verano, los fines de semana o con un cambio de dirección del viento. Planifique idealmente dos citas: una durante el día y otra por la noche o el fin de semana.

¿A qué distancia real están el supermercado, la farmacia, el médico, la escuela, el puerto, la playa o Palma?
¿Cómo es el acceso con lluvia, oscuridad y tráfico en sentido contrario?
¿Hay obras, solares vacíos o terrenos que podrían construirse en el futuro?
¿Qué tan cerca están restaurantes, hoteles, alquileres vacacionales, instalaciones deportivas, carreteras principales o explotaciones agrícolas?
¿El vecindario parece habitado todo el año o predominantemente estacional?

Probar la privacidad, las vistas y la vida cotidiana

La privacidad es a menudo un factor de valor decisivo en Mallorca. Por lo tanto, verifique conscientemente quién puede ver desde el exterior la terraza, la piscina, el dormitorio y la sala de estar. Preste atención también a las casas vecinas más altas, caminos de acceso, senderos, terrazas de hoteles o nuevas construcciones planificadas.

¿Se ve la piscina desde los vecinos o la calle?
¿Hay ejes visuales directos hacia los dormitorios o baños?
¿Protegen realmente los muros, setos y plantaciones, o solo en verano?
¿Quién utiliza los caminos adyacentes, accesos o zonas comunes?
¿Hay derechos de paso o accesos de uso compartido?

Estructura del edificio: mirar con atención en lugar de embellecer

En las propiedades mediterráneas, la pintura fresca, el home staging y los muebles nuevos pueden ocultar problemas estructurales. Tómese su tiempo para el sótano, el tejado, los cuartos técnicos, las fachadas, las conexiones de la terraza y los muros exteriores. En casas antiguas, fincas y casas adosadas reformadas, un arquitecto o perito de construcción independiente debería inspeccionar antes de la compra.

¿Hay grietas en fachadas, paredes interiores, techos, dinteles o terrazas?
¿Son las grietas finas y superficiales o son diagonales, anchas o recurrentes?
¿Parecen cuidados el tejado, la azotea, las impermeabilizaciones y los canalones?
¿Hay hundimientos, suelos irregulares o puertas y ventanas que atascan?
¿Se han aprobado ampliaciones, pérgolas, garajes, piscinas o casas de invitados?
¿Se corresponde la realidad construida con el catastro, el registro de la propiedad, los planos y el folleto?

Humedad: el punto de control más frecuente en Mallorca

La humedad es un clásico en Mallorca, especialmente en apartamentos en planta baja, casas de pueblo, fincas, casas sin una barrera antihumedad horizontal suficiente, ubicaciones costeras y propiedades vacacionales mal ventiladas. No busque solo moho evidente, sino también olor, eflorescencias salinas, ampollas en el yeso, pintura descascarillada y zócalos recién pintados.

¿Huele a humedad, especialmente en armarios, sótanos, baños o habitaciones cerradas?
¿Hay esquinas oscuras detrás de muebles, cortinas o cabeceros?
¿Están ondulados los rodapiés o las paredes en la parte inferior recién pintadas?
¿Muestran las paredes exteriores, las conexiones de la terraza o las azoteas rastros de agua?
¿Cómo se ventila y calienta en invierno?
¿Ha habido en el pasado fugas, problemas de tejado o inundaciones?

Revisar la técnica, la energía y los costes corrientes

El equipamiento técnico determina el confort y los costes posteriores. No pregunte solo si funcionan el aire acondicionado, la calefacción y el agua caliente, sino qué edad tienen, cuándo se revisaron y si son adecuados para uso durante todo el año.

¿Qué calefacción hay: bomba de calor, radiadores eléctricos, suelo radiante, gas, gasóleo, chimenea o ninguna calefacción fija?
¿Qué edad tienen los aparatos de aire acondicionado, calentadores, tuberías, cuadro eléctrico e instalación eléctrica?
¿Hay suficiente potencia eléctrica para el aire acondicionado, la bomba de la piscina, la cocina, el wallbox o la bomba de calor?
¿Está la casa conectada a la red pública de agua y alcantarillado?
En fincas: ¿Hay pozo, cisterna, suministro de agua, fosa séptica o instalación solar, y están documentados legalmente?
¿Cuánto han costado la electricidad, el agua, el IBI, las tasas de basura, los gastos de comunidad, el mantenimiento de piscina y jardín en los últimos doce meses?

Acceso, aparcamiento y accesibilidad

Una propiedad bonita pierde valor en el día a día si el acceso y el aparcamiento son complicados. Esto se aplica especialmente a ubicaciones en montaña, centros de pueblos estrechos, fincas con caminos largos y casas en populares localidades costeras.

¿Es la carretera pública o privada?
¿Hay un derecho de paso inscrito si se cruzan propiedades ajenas?
¿Es el acceso lo suficientemente ancho para furgonetas de reparto, artesanos, bomberos y servicios de emergencia?
¿Hay problemas con lluvias intensas, caminos erosionados o rampas empinadas?
¿Cuántas plazas de aparcamiento reales hay, no solo teóricamente en el folleto?
¿Sigue siendo practicable el aparcamiento en verano o durante eventos?

No subestimar las fuentes de ruido

El ruido en Mallorca es muy estacional. Las rutas de vuelo, carreteras principales, ciclomotores, tráfico de reparto, vecindario, perros, restaurantes, hoteles, beach clubs, agricultura y la técnica de la piscina pueden notarse de manera diferente según la hora del día. Permanezca en silencio durante unos minutos en la terraza, el balcón y los dormitorios durante la visita.

¿Se oyen aviones, tráfico rodado, motos o tráfico de reparto?
¿Hay restaurantes, bares, hoteles, instalaciones deportivas o alquileres vacacionales cercanos?
¿Dan los dormitorios a la calle, a zonas comunes o a terrazas vecinas?
¿Son las ventanas y puertas suficientemente aislantes acústicamente?
¿Dónde están la bomba de la piscina, la bomba de calor, los aparatos de aire acondicionado y la técnica del vecino?

Sol, orientación y microclima

La orientación es más que un detalle del folleto. Las orientaciones sur y oeste aportan luz y sol invernal, pero pueden calentarse mucho en pleno verano. Las orientaciones norte se mantienen más frescas, pero en casas antiguas son más propensas a la humedad. En laderas, valles y cerca de la costa, el viento, la sombra y la humedad del aire juegan un papel importante.

¿Qué habitaciones reciben el sol de la mañana, del mediodía y de la tarde?
¿Es utilizable la terraza en verano o necesita sombra adicional?
¿Hay suficiente sol en invierno en la zona de estar?
¿Dan sombra al terreno edificios vecinos, montañas, árboles o construcciones planificadas?
¿Qué tan protegidos del viento están la piscina, la terraza y la zona de comedor?
¿Es la propiedad agradable para uso durante todo el año o está optimizada solo para el verano?

Preguntas al agente inmobiliario y al vendedor

Prepare sus preguntas por escrito y haga que las respuestas importantes se confirmen por correo electrónico después de la visita. Esto aporta claridad y ayuda a su abogado, arquitecto o inspector técnico en la posterior Due Diligence.

Documentos y aspectos legales

¿Hay una Nota Simple actual?
¿Coinciden el propietario, la superficie de la parcela y las cargas con la información del folleto?
¿Hay hipotecas, derechos de prenda, usufructos, contratos de alquiler, derechos de paso o derechos de uso de terceros?
¿Hay una Cédula de habitabilidad válida o un documento equivalente?
¿Está registrado y actualizado el certificado energético?
¿Están aprobados todos los edificios, ampliaciones, piscinas, terrazas, garajes y anexos?

Estado y renovaciones

¿Cuándo se renovaron el tejado, las ventanas, la electricidad, las tuberías de fontanería, la calefacción, el aire acondicionado y la técnica de la piscina?
¿Hay facturas, garantías o protocolos de mantenimiento?
¿Ha habido humedad, moho, fugas, asentamientos o siniestros de seguros?
¿Qué trabajos son necesarios a corto plazo?
¿Qué trabajos se realizaron sin arquitecto, licencia o final de obra?

Costes y uso

¿A cuánto ascienden el IBI, las tasas de basura, los gastos de comunidad y los seguros?
¿Cuánto fueron los costes de electricidad y agua en verano e invierno?
¿Hay restricciones por parte de la comunidad de propietarios, el ayuntamiento, la ley de costas, la protección de monumentos o la clasificación rústica?
¿Está permitido el alquiler vacacional, excluido o simplemente no está documentado de forma relevante?
¿Qué muebles, electrodomésticos y elementos fijos están incluidos en el precio de compra?

Después de la visita: no decidir inmediatamente

Inmediatamente después de la cita, elabore una breve lista de defectos y preguntas. Separe entre temas cosméticos, riesgos técnicos, cuestiones legales y argumentos de precio. Si la propiedad sigue siendo interesante, antes de una reserva o pago de arras vinculante, se debe realizar una inspección independiente por parte de un abogado y, si es necesario, un arquitecto.

Una buena visita a una propiedad en Mallorca no termina con una corazonada, sino con claridad: ¿se adapta la ubicación a la vida cotidiana?, ¿es la propiedad legal y técnicamente comprensible?, ¿son manejables la humedad y los costes posteriores?, y ¿no hay puntos abiertos que puedan resultar costosos más adelante?

Preparar correctamente la visita a una propiedad en Mallorca