Lista de verificación de compra en Mallorca: el camino seguro hacia la propiedad

La compra de una propiedad en Mallorca se puede planificar bien si la decisión no se toma solo en función de la ubicación, las vistas y la intuición. Son decisivos un perfil de búsqueda claro, un presupuesto completo, documentos verificados y un proceso limpio hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta lista de verificación guía a los compradores internacionales a través de los pasos más importantes y muestra qué puntos deben aclararse antes de la reserva, el contrato de arras y la cita notarial.

Preparación: objetivo de compra, equipo y calendario

Comience con el uso: residencia principal, segunda residencia, propiedad vacacional para la familia, alquiler a largo plazo o alquiler turístico. Esta decisión influye en la ubicación, el presupuesto, el tratamiento fiscal, los permisos, la estructura de financiación y la gestión continua.

Solicitar el NIE o concertar una cita con antelación.
Aclarar de forma realista la financiación, el capital propio, el riesgo de cambio y los costes adicionales antes de las visitas.
Prever un abogado propio, un asesor fiscal y, en el caso de casas, un arquitecto o un perito técnico.
En caso de ausencia, preparar un poder notarial; en el caso de poderes en el extranjero, comprobar la apostilla y la traducción.
Documentar el origen de los fondos para que el banco, el notario y el asesor puedan realizar correctamente la comprobación de blanqueo de capitales.

Perfil de búsqueda: primero el uso, luego la dirección

Un buen perfil de búsqueda ahorra tiempo y evita costosos compromisos. Defina no solo la ubicación, el tamaño y el precio, sino también la idoneidad para el día a día: accesibilidad, aparcamiento, internet, idoneidad para el invierno, ruido, vecindario, gastos de comunidad y necesidad de reforma.

Para uso propio: comprobar compras, asistencia médica, calefacción, sombreado, humedad y coste de mantenimiento.
Para pisos en ciudad: comprobar ascensor, fondo de reserva, actas, ruido, normas de la comunidad y restricciones de alquiler.
Para fincas y casas en zonas rurales: comprobar con especial cuidado la legalidad urbanística, las superficies legales, el agua, el pozo, la electricidad, el acceso, el alcantarillado y la licencia de la piscina.
Para intención de alquiler: calcular por separado la admisibilidad, la demanda, los costes corrientes y el tratamiento fiscal.

Presupuesto: el precio de compra no es el coste total

Concepto de coste	En qué deben fijarse los compradores
Propiedad de segunda mano	Por lo general, en Baleares se aplica el ITP. La tarifa general es progresiva y oscila entre el 8 % y el 13 % para inmuebles.
Obra nueva de promotor	Por lo general, se aplica el IVA; para viviendas, generalmente el 10 %. Además, hay que prever el AJD.
Notario y Registro de la Propiedad	Las tasas dependen, entre otros factores, del precio de compra, la extensión de la escritura y las inscripciones.
Asesoramiento e inspección técnica	Acordar por escrito los honorarios de abogados, asesores fiscales, gestorías y peritos antes del encargo.
Costes corrientes	Prever IBI, tasas de basura, comunidad, seguro, mantenimiento, jardín, piscina, suministros y, para no residentes, el IRNR.

Para el ITPAJD, no solo es determinante el precio de compra. El valor de referencia catastral puede ser relevante para la base imponible si es superior al valor declarado. Por ello, se debe comprobar el valor de referencia fiscal antes de la firma del contrato.

Visita y documentación

Una visita debe tratarse como una mini auditoría. Compruebe las superficies reales, la distribución de las habitaciones, las terrazas, las piscinas y las dependencias anexas contrastándolas con el Registro de la Propiedad, el Catastro y los planos. Preste atención a la humedad, grietas, tejado, ventanas, climatización, electricidad, presión de agua, alcantarillado e instalaciones técnicas.

Documento	Propósito de la verificación
Nota Simple	Propietario, derechos, hipotecas, cargas y descripción registral del inmueble.
Escritura	Título de propiedad, historial de adquisiciones y acuerdos especiales.
Datos catastrales y valor de referencia	Identificación, comprobación de superficies y clasificación fiscal.
Recibo del IBI	Datos del impuesto municipal sobre bienes inmuebles, referencia catastral y pagos corrientes.
Cédula de habitabilidad	Habitabilidad; en Mallorca es central para la venta y el alquiler.
Certificado energético	Documento obligatorio para la venta y el alquiler.
Certificado de la comunidad	Para pisos y urbanizaciones: estado de deudas, actas, estatutos, derramas.
Documentación de obra y licencias	Legalidad de la casa, ampliaciones, piscina, reformas y cambios de uso.

Due diligence, contratos y notario

La due diligence debe aclarar si adquiere exactamente lo que cree que está comprando: legal, constructiva, fiscal y económicamente. Las hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos, derechos de tanteo o retracto o restricciones deben resolverse o asegurarse contractualmente antes o, a más tardar, en la cita notarial.

Ningún pago sin identidad del vendedor, Nota Simple actual y descripción clara del inmueble.
Incluir condiciones de due diligence si aún faltan documentos.
Acordar una condición de financiación si la compra depende de la aprobación bancaria.
Regular el inventario, los muebles, los aparatos técnicos y las obras de arte por separado y de forma inequívoca.
Fijar con precisión la fecha, el notario, la cancelación de cargas, los pagos de impuestos y el estado de entrega.

El notario verifica la identidad, la representación, la capacidad para otorgar escritura, el contenido esencial del contrato y la información registral actual. Posteriormente, los impuestos deben liquidarse en plazo y debe supervisarse la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad.

Entrega y gestión posterior a la compra

La entrega debe documentarse: lecturas de contadores, llaves, mandos a distancia, códigos de alarma, contratos de mantenimiento, inventario y estado. Quien no viva en Mallorca todo el año debe organizar profesionalmente la gestión, el mantenimiento y las obligaciones fiscales.

Establecer un calendario fiscal para el IBI, la tasa de basuras, el IRNR, el alquiler y los impuestos locales.
Revisar el seguro para el edificio, el contenido, la responsabilidad civil, la desocupación y el alquiler.
Planificar el mantenimiento de la climatización, deshumidificación, tejado, piscina, jardín, alarma e instalación de agua.
Mantener una carpeta de documentos con la escritura, la Nota Simple, el IBI, la cédula, el certificado energético, los seguros, las actas, las facturas y las declaraciones de impuestos.