Acheter un appartement avec vue sur la mer à Majorque

Acheter un appartement avec vue sur la mer à Majorque : ce qui compte

Autrice: Klaudia Wolf · Relu par Matthias Thomas · Dernière mise à jour 7 octobre 2026

Qui souhaite acheter un appartement à Majorque recherche très souvent une vue sur la mer. Dans les annonces, l'expression recouvre des réalités très différentes : la vue depuis le salon, une bande d'eau entre deux maisons ou le panorama depuis un toit-terrasse. Cette page présente tous les appartements et penthouses de notre base de données signalés avec vue sur la mer, dans toute l'île avec une concentration dans le sud-ouest. Le texte qui suit aide à situer le type de vue, à la vérifier lors de la visite et à la sécuriser durablement.

Les différents types de vue sur la mer

• Vue panoramique : une vue large et dégagée sur la côte et la pleine mer, le plus souvent depuis les étages élevés ou les toits-terrasses. C'est celle qui reste le plus en mémoire, et la plus difficile à obtenir.
• Vue latérale sur la mer : l'eau apparaît du coin de l'œil ou en regardant de côté depuis la terrasse. C'est souvent la différence entre deux appartements par ailleurs semblables.
• Vue partielle : un aperçu entre des bâtiments, des arbres ou par-dessus les toits. Elle peut avoir du charme, mais dépend beaucoup de l'environnement.
• Vue sur le port et la marina : vue sur les bateaux, la promenade et le bassin du port, comme à Port d'Andratx. Vivante, mais plus animée en été.
• Coucher de soleil et exposition ouest : les appartements orientés à l'ouest et au sud-ouest profitent de la lumière du soir, mais en été la terrasse peut devenir très chaude l'après-midi.

Au bord de la mer, avec vue sur la mer, première ligne

Ces notions sont souvent confondues et ne signifient pas la même chose. La vue sur la mer décrit ce que vous voyez. La première ligne de mer décrit où se trouve le bâtiment, à savoir directement sur la côte, sans autre construction entre les deux. La question de savoir si l'on peut de là accéder à l'eau est une troisième question. Une terrasse de penthouse peut avoir une vue large et se trouver à plusieurs centaines de mètres du rivage ; un appartement en première ligne peut avoir un port ou une route devant sa porte.

Pour les appartements proches de l'eau, la loi espagnole sur les côtes (Ley de Costas) joue un rôle. La mer et la plage, ainsi qu'une bande de passage de six mètres à partir de la ligne de côte, restent publiques ; dans une zone de protection qui est en règle générale de 100 mètres (20 mètres pour les terrains déjà classés comme urbains en 1988), des restrictions s'appliquent aux nouvelles constructions et aux extensions. Des règles transitoires s'appliquent aux bâtiments existants, mais en cas de projet d'agrandissement de terrasse ou de transformation, le classement peut être décisif. Faites vérifier le classement avant l'achat.

Étage, terrasse et orientation

Pour les appartements, l'étage détermine la vue plus que toute autre caractéristique. À partir d'une certaine hauteur, on domine les bâtiments voisins et les arbres ; en dessous, la vue reste tributaire de l'environnement. Renseignez-vous donc sur la hauteur par rapport au terrain, et faites-vous montrer depuis quel point de l'appartement la vue annoncée existe réellement.

• Terrasse : la taille, la profondeur, l'ensoleillement et la protection contre le vent déterminent ce qui reste de la vue sur la mer au quotidien. Une grande terrasse avec garde-corps en verre peut mieux mettre la vue en valeur qu'un balcon à rambarde pleine.
• Orientation : les expositions sud et sud-ouest apportent beaucoup de soleil, les expositions est la lumière du matin. Vérifiez l'appartement à différents moments de la journée.
• Penthouse : le toit-terrasse d'un penthouse offre souvent la vue la plus dégagée. Vérifiez à qui il appartient juridiquement, si les structures sont autorisées et comment il est étanchéifié.

Sécuriser la vue durablement

Une vue n'est aussi sûre que les règles de construction de l'environnement. Si un terrain non bâti se trouve devant l'appartement, on peut y construire dans la mesure où le plan d'urbanisme de la commune l'autorise. Un droit à une vue durablement dégagée ne découle en règle générale pas de l'achat lui-même ; il doit être garanti par des règles de construction ou par un accord exprès, par exemple une servitude inscrite au registre foncier. Vérifiez avant l'achat :

• le plan d'urbanisme pour les terrains voisins : hauteur autorisée, taux d'occupation, distances,
• les constructions neuves prévues ou autorisées dans les environs,
• la végétation : les pins et les palmiers grandissent et peuvent fermer la vue au fil des ans,
• la résidence elle-même : les structures, les fermetures vitrées ou les stores sont-ils autorisés, et qui en décide ?

Copropriété et entretien en bord de mer

L'air salin et l'humidité sollicitent davantage les façades, les fenêtres, les éléments métalliques et les climatiseurs que dans l'intérieur des terres. Renseignez-vous sur l'état de la façade, l'étanchéité des toits et des terrasses, et sur la date de la dernière remise en peinture ou rénovation. Pour les résidences avec ascenseur et piscine, le fonds de réserve, les appels de fonds exceptionnels, les charges communes et les procès-verbaux des dernières assemblées générales figurent sur la liste de contrôle, de même qu'une confirmation qu'aucun montant n'est impayé.

Prix : ce que coûte la vue sur la mer

Il n'est pas sérieux d'indiquer une majoration fiable en pourcentage : elle dépend de l'emplacement, de l'étage, du type de vue et de la rareté. Les moyennes donnent une orientation. Les données notariales analysées par Dahler indiquent pour 2025, pour les appartements, environ 3 760 euros par mètre carré dans l'ensemble de Majorque, environ 5 500 euros dans le sud-ouest (Andratx et Calvià) et environ 6 000 euros dans la commune d'Andratx. Selon idealista, les prix de l'offre pour les biens résidentiels s'élevaient en septembre 2026 à environ 10 600 euros à Port d'Andratx, à environ 10 000 euros à Costa d'en Blanes, à environ 9 900 euros à Portals Nous et Bendinat et à environ 7 300 euros par mètre carré à Santa Ponça. Ces valeurs mélangent tous les types de biens et ne sont pas des prix d'appartements au sens strict.

Les indications de vendeurs que mallorca.com a rassemblées en septembre 2026 donnent, pour les appartements avec vue sur la mer, des prix à partir d'environ 400 000 euros à Palma et, à Portals, Santa Ponsa et Port d'Andratx, de 600 000 à 800 000 euros en moyenne, voire davantage. Ce sont des prix de l'offre et non des prix de vente ; un penthouse avec vue sur le port en première ligne peut se situer nettement au-dessus.

Les secteurs avec vue sur la mer à Majorque

Sud-ouest

• Port d'Andratx : vue sur le port depuis la promenade et les résidences à flanc de colline, vue ouverte vers l'ouest et le sud-ouest depuis les hauteurs.
• Camp de Mar : quelques résidences d'appartements autour de la baie avec son île rocheuse, avec vue sur la baie, les pins et la mer.
• Sant Elm : vue sur l'île de Sa Dragonera, située au large, et couchers de soleil sur la pleine mer.
• Santa Ponsa : des appartements avec vue sur la baie et la marina, surtout aux étages supérieurs des coteaux et à Nova Santa Ponça.
• Costa d'en Blanes et Bendinat : des collines avec vue sur la baie de Palma, jusqu'à la ville par temps clair.

Baie de Palma, nord et est

À Palma et le long de la baie, on trouve aussi des appartements avec vue sur l'eau. Sur la côte nord-ouest, par exemple à Port de Sóller, dans les baies du nord comme Port d'Alcúdia et sur la côte est, par exemple à Cala d'Or, des appartements avec vue sur la mer ou sur le port sont également proposés. Le caractère de ces localités est différent de celui du sud-ouest, où nous travaillons depuis plus de 35 ans et que nous connaissons le mieux.

Location touristique avec vue sur la mer

La vue sur la mer rend un appartement populaire auprès des vacanciers, mais ne change rien à la situation juridique. Depuis le décret d'avril 2025, plus aucune nouvelle location touristique ne peut être inscrite aux Baléares pour les appartements situés dans des immeubles collectifs. Une inscription déjà existante peut rester valable, mais doit être vérifiée avant l'achat quant à sa base juridique et à sa transmissibilité. Sans licence, de lourdes amendes sont encourues. Prévoyez donc une occupation personnelle ou une location de longue durée, et ne vous fiez pas à des revenus qui ne sont pas justifiés.

Votre achat immobilier avec Thomas Mallorca

Thomas Mallorca Real Estate a son agence à Port d'Andratx, dans la Carrer de Isaac Peral. Nous vous montrons depuis quel point de l'appartement la vue existe, nous vérifions avec vous ce qui peut être construit dans les environs, et nous vous disons franchement lorsqu'une vue sur la mer n'existe que sur la photo. Klaudia Wolf et Matthias Thomas vous accompagnent de la visite à la signature chez le notaire en passant par la vérification juridique. N'hésitez pas à nous contacter pour un entretien sans engagement.