Acquistare immobili di lusso a Port d'Andratx

Che cosa è possibile da 2 milioni di euro a Port d'Andratx

Per questa pagina vale come segmento del lusso un prezzo richiesto a partire da 2 milioni di euro. A Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) questa soglia non si colloca al margine superiore del mercato, ma nel cuore stesso del mercato delle ville: secondo i dati notarili, il prezzo medio d'acquisto di una casa nel comune di Andratx nel 2025 era di circa 2,64 milioni di euro, il valore più alto fra tutti i comuni di Maiorca. Il vertice del mercato è molto più in alto e i prezzi richiesti attuali per singole proprietà raggiungono importi a due cifre in milioni di euro.

Nel segmento da 2 milioni di euro incontrerete soprattutto quattro tipi di immobili:

• ville contemporanee d'autore in collina con vista mare o porto,
• proprietà in prima linea sul mare, offerte solo di rado,
• ville esistenti ristrutturate con potenziale di ampliamento o trasformazione,
• attici e grandi appartamenti nelle migliori zone del porto.

Le zone di lusso in sintesi

Nel segmento superiore la domanda si concentra su poche zone. A La Mola si trovano ville riparate con vista sull'ingresso del porto e sul mare aperto, a Cala Llamp e Cala Marmassen (detta anche Cala Marmacén) sorgono case d'architetto sulla costa a picco tra i pini, in parte direttamente a strapiombo sull'acqua. Montport unisce la vista sul porto alla vicinanza al Club de Vela, Cala Moragues offre più verde e tranquillità, un po' in disparte dal paese. Gli immobili in prima linea sul mare cambiano spesso proprietario con discrezione e non compaiono sempre sui portali. Nel centro del porto si aggiungono attici con terrazza panoramica e vista sul porto. Sono rari, ma si rivolgono ad acquirenti che cercano la vita sul porto senza l'impegno di una grande proprietà.

Che cosa determina il valore nel segmento superiore

• Vista e altezza: vista non ostruibile, tipo di panorama (porto, mare aperto, tramonto) e posizione sopra l'acqua.
• Privacy: protezione dagli sguardi, accesso riparato e sistema di sicurezza.
• Architettura e qualità costruttiva: progettisti, materiali, impianti, concetto energetico e qualità dell'esecuzione. Gli edifici di pregio si distinguono positivamente anche nella rivendita.
• Solidità giuridica: un'edificazione autorizzata e documentata in ogni sua parte è nel segmento superiore un presupposto. Al tempo stesso, un'edificazione pienamente sfruttata significa che resta poco potenziale di ampliamento.
• Vicinanza all'acqua: l'accesso al mare è raro su questa costa rocciosa, un posto barca nel porto non fa automaticamente parte dell'immobile e va chiarito separatamente.

Verifiche e costi a questo livello

Due diligence legale

Quanto più alto è il prezzo d'acquisto, tanto più importante è una verifica senza lacune: rapporti di proprietà e gravami, licenze edilizie e collaudi, corrispondenza fra registro immobiliare, catasto e stato di fatto, diritti di passaggio e servitù e, in prossimità della costa, la legge sulle coste con la sua zona di protezione di 100 metri (20 metri per i terreni già edificati nel 1988 o classificati come edificabili). Un perito edile dovrebbe valutare statica, muri di contenimento, impermeabilizzazione e impianti.

Imposte sull'acquisto

All'acquisto di un immobile esistente alle Baleari si applica l'imposta di trasferimento ITP, a scaglioni dall'8 per cento al 13 per cento. Sulla parte del prezzo d'acquisto superiore a 2 milioni di euro vale l'aliquota massima del 13 per cento. Con 3 milioni di euro risultano così, in termini di calcolo, circa 340.000 euro, ossia l'11,3 per cento circa. Per le nuove costruzioni acquistate dal costruttore si applica invece l'IVA del 10 per cento, più l'imposta di bollo. A ciò si aggiungono notaio, registro immobiliare e consulenza. Se un acquisto sia più opportuno a titolo privato o tramite una società e quali imposte correnti (ad esempio imposta sul patrimonio, imposta sugli immobili, tassazione dei non residenti) si applichino, dovreste chiarirlo in anticipo con un consulente fiscale.

Ristrutturazioni e progetti di nuova costruzione

Chi desidera ristrutturare integralmente o sostituire una proprietà dovrebbe chiarire prima dell'acquisto fattibilità, tempi di autorizzazione e costi. Volumetria ammessa, distanze, altezza e diritto costiero determinano che cosa sia possibile, e un edificio esistente autorizzato è spesso il limite massimo per la nuova costruzione. Pianificate tempi di cantiere realistici e lavorate con architetti e artigiani che conoscano le procedure locali. Una ristrutturazione può creare un notevole valore aggiunto, ma è sicura solo quanto lo è la situazione autorizzativa.

Costi correnti

Giardino, piscina, sistemi di sicurezza, personale e assicurazione si sommano, in proprietà di queste dimensioni, in importi annui rilevanti. Includeteli nel vostro calcolo, così come gli accantonamenti per tetto, facciata e impianti.

Acquirenti, rivendita e locazione

Gli acquirenti provengono in prevalenza dall'estero. In tutta Maiorca, da gennaio 2024 a giugno 2026 circa il 42 per cento degli acquirenti proveniva dall'estero, quasi la metà di questi dalla Germania, seguita da Regno Unito, Svezia e Italia. I prezzi richiesti mostrano solo l'idea dei venditori, i prezzi pagati sono il riferimento più affidabile: fatevi indicare valori di confronto tratti da vendite effettive di immobili simili, invece di orientarvi sugli annunci. Per la rivendita vale che il mercato è ristretto, i tempi di commercializzazione possono essere più lunghi rispetto agli immobili più comuni e un prezzo richiesto realistico conta più di una partenza alta.

La locazione turistica è un tema delicato per gli immobili di lusso. Presuppone un'iscrizione valida, una zonizzazione adeguata e l'autorizzazione del comune, e i nuovi posti vengono assegnati solo in contingenti limitati. Partite solo da un'iscrizione esistente e verificata. Senza questa base non dovreste mettere in conto alcun rendimento.

Il vostro acquisto immobiliare con Thomas Mallorca

Nel segmento del lusso decidono discrezione e precisione. Thomas Mallorca lavora da oltre 35 anni nel sud-ovest dell'isola e il nostro ufficio si trova in Carrer de Isaac Peral a Port d'Andratx. Klaudia Wolf e Matthias Thomas vi consigliano in modo riservato, verificano documenti e struttura edilizia insieme ad avvocati, consulenti fiscali e architetti e vi accompagnano fino al rogito. Una parte degli immobili non viene pubblicizzata pubblicamente, contattateci quindi pure direttamente.