Acquistare una proprietà ad Andratx

Immobili ad Andratx: un sud-ovest dai cinque volti

Chi cerca immobili ad Andratx raramente pensa al comune nel suo insieme, ma a una località precisa al suo interno. Il comune di Andratx occupa l'estremo sud-ovest di Maiorca e riunisce cinque insediamenti molto diversi tra loro: la cittadina dell'entroterra Andratx, il porto turistico di Port d'Andratx, la baia sabbiosa di Camp de Mar, il borgo costiero di Sant Elm e il paese di montagna S'Arracó. A questi si aggiungono zone residenziali cresciute sulle colline, come Cala Llamp, La Mola o Montport. Questa pagina offre una panoramica del comune e aiuta a capire quale località si adatti al vostro progetto. Chi desidera acquistare una casa o trovare una villa ad Andratx dovrebbe conoscere queste differenze, perché incidono su prezzo, vita quotidiana e valore di rivendita più del codice postale.

Posizione, paesaggio e collegamenti

Andratx si trova nella parte occidentale dell'isola, confina a est con il comune di Calvià e si spinge a nord fin dentro la Serra de Tramuntana. Dal 2011 questa catena montuosa è paesaggio culturale patrimonio dell'UNESCO. Secondo l'INE nel comune vivono circa 12.200 persone (dato 2025) su poco più di 81 chilometri quadrati, una densità nettamente inferiore a quella dei comuni costieri più a est. Otto cime, tra circa 320 e 930 metri di altezza, incorniciano il territorio.

Qui inizia anche il sentiero escursionistico a lunga percorrenza GR 221 attraverso la Tramuntana: la prima tappa porta da Port d'Andratx, passando per Sant Elm, all'ex monastero di La Trapa. Davanti alla costa di Sant Elm si trova l'isola disabitata di Sa Dragonera, un parco naturale raggiungibile in circa 15 minuti con la barca per le escursioni. Questa convivenza di montagna, tutela della natura e mare spiega perché Andratx appare meno urbanizzata di molti altri tratti della costa di Maiorca.

Collegamenti con Palma e l'aeroporto

L'autostrada Ma-1 collega il comune a Palma. Da Camp de Mar si raggiunge di norma la capitale in circa 25 minuti, da Port d'Andratx in circa 30 minuti, da Sant Elm in circa 40 minuti. Per l'aeroporto di Son Sant Joan si aggiungono in ciascun caso circa dieci minuti. Sono valori indicativi: nei fine settimana estivi e nelle ore di punta i tempi possono allungarsi. Esistono collegamenti in autobus per Palma, ma nella vita quotidiana l'auto è consigliabile, soprattutto nelle zone collinari.

Le località a confronto

Il comune si può suddividere in quattro modelli di vita: porto, baia, paese e città. Ogni località esprime un rapporto diverso tra mare, tranquillità, infrastrutture e prezzo.

Andratx: la cittadina dell'entroterra

Andratx, chiamata dagli abitanti «La Vila», sorge nella valle a qualche chilometro dalla costa ed è la sede amministrativa e il centro più grande del comune. Vi si trova tutto ciò che serve a una località vissuta tutto l'anno: municipio, scuole, Centro de Salud, negozi, impianti sportivi e un mercato settimanale che si svolge il mercoledì. Dal punto di vista culturale il paese è caratterizzato dal Centro Cultural Andratx, una galleria d'arte fondata nel 2001 con residenza per artisti e una superficie di circa 4.000 metri quadrati. Per gli acquirenti Andratx è l'indirizzo della quotidianità: case di città, appartamenti e fincas nei dintorni, nessuna vista mare in paese, ma prezzi decisamente inferiori rispetto alla costa.

Port d'Andratx: il porto

Port d'Andratx è la località più conosciuta del comune. Intorno al porto naturale si susseguono passeggiata, ristoranti e vela, mentre sulle colline sovrastanti si trovano zone di ville come Montport, La Mola e Cala Llamp. Il paese non ha una spiaggia di sabbia, ma calette rocciose per fare il bagno come Cala Llamp, Cala Moragues e Cala d'Egos. Chi acquista qui sceglie tra la vicinanza al porto raggiungibile a piedi e la posizione collinare con vista panoramica, per la quale in genere si accetta di dover usare l'auto. Per saperne di più su questa località si può consultare la pagina dedicata a Port d'Andratx.

Camp de Mar: la baia

Camp de Mar si sviluppa intorno a una spiaggia di sabbia, davanti alla quale sorge una piccola isola rocciosa. L'insediamento è cresciuto soprattutto dagli anni '80 ed è ancora oggi raccolto e tranquillo. Sopra la baia si trova il Golf de Andratx, un campo a 18 buche con quattro par 5 e sette laghi. Camp de Mar è indicata per gli acquirenti che vogliono avere spiaggia e golf nelle vicinanze e possono accontentarsi di un piccolo centro, dove l'offerta di negozi e ristoranti resta contenuta.

Sant Elm: il borgo costiero in fondo alla strada

Sant Elm è la località più occidentale dell'isola e la porta d'accesso a Sa Dragonera. Dove oggi sorge un tranquillo borgo costiero con qualche centinaio di abitanti, secondo la tradizione nel 1229 gettò l'ancora la flotta di Giacomo I prima di sbarcare a Santa Ponça. Il paese vive di natura, sentieri escursionistici e una piccola offerta di ristoranti e negozi. Chi si trasferisce a Sant Elm sceglie consapevolmente l'isolamento e accetta tragitti più lunghi verso Palma.

S'Arracó: il paese nella valle

S'Arracó si trova tra Andratx e Sant Elm e ha meno di 1.000 abitanti. Nel paesaggio urbano si incontrano case moderniste, testimonianza dei guadagni degli abitanti emigrati in Francia, e inoltre tre caffè tradizionali e, il sabato, un mercato sulla piazza principale. Qui si trovano case di paese e fincas in posizione tranquilla, con il mare raggiungibile in pochi minuti d'auto. S'Arracó si rivolge agli acquirenti che cercano la Maiorca lontana dalla passeggiata del porto.

Quale località fa per chi?

• Port d'Andratx: vita di porto, gastronomia, barca, ville con vista mare
• Camp de Mar: spiaggia di sabbia, golf, zona di ville tranquilla
• Sant Elm: natura, isolamento, vista su Sa Dragonera
• S'Arracó: vita di paese, fincas, vicinanza alla Tramuntana e al mare
• Andratx: quotidianità tutto l'anno, infrastrutture, livello di prezzo più contenuto

Spiagge, golf e tempo libero

La costa del comune è varia: la spiaggia di sabbia di Camp de Mar, il tratto di spiaggia di Sant Elm e, tra Port d'Andratx e Camp de Mar, diverse piccole calette rocciose. Chi gioca a golf ha nel territorio comunale il Golf de Andratx, mentre i campi del comune vicino di Calvià sono a pochi minuti d'auto. Per le barche è indicato il porto di Port d'Andratx, per gli yacht più grandi si può considerare il porto turistico di Port Adriano, nel vicino comune di Calvià. Gli escursionisti trovano con il GR 221, i sentieri costieri e la zona intorno a La Trapa percorsi da facili a impegnativi, e la gastronomia spazia dal ristorante di pesce sul porto al bar di paese a S'Arracó.

Scuole, sanità e vita quotidiana

Scuole

Il comune dispone di scuole primarie pubbliche a Port d'Andratx (Ses Bassetes), ad Andratx (Es Vinyet) e a S'Arracó (Els Molins), inoltre del Colegio Ramon Llull ad Andratx, dell'istituto IES Baltasar Porcel e di asili nido comunali. Per i titoli di studio internazionali le famiglie si spostano a Calvià e a Palma. Tra le scuole della regione figurano il Baleares International College a Sa Porrassa (Calvià), l'Agora Portals International School e il King Richard III College a Portals Nous, nonché il Queen's College e la Deutsche Schule Eurocampus a Palma. A seconda del luogo di residenza e della scuola, bisogna mettere in conto da 25 a 45 minuti di viaggio; molte scuole offrono servizi di scuolabus. Conviene presentare le iscrizioni per tempo, perché le liste d'attesa sono frequenti.

Assistenza sanitaria

L'assistenza di base pubblica è garantita dal Centro de Salud Andratx-Ponent. A Port d'Andratx esiste inoltre una clinica privata, dove si è assistiti in tedesco, inglese e spagnolo. Per medici specialisti e ospedali ci si rivolge a Palma, ad esempio con l'ospedale pubblico Son Espases e con strutture private come Policlínica Miramar, Clínica Juaneda o Quirónsalud Palmaplanas. Il tempo di percorrenza è, a seconda della località, di 30-45 minuti. Supermercati, farmacie e banche si trovano ad Andratx e a Port d'Andratx, mentre a Camp de Mar, Sant Elm e S'Arracó c'è solo lo stretto necessario.

Diritto edilizio e certezza giuridica

Nel 2006 Andratx divenne nota a livello nazionale, quando le indagini per violazioni del diritto edilizio portarono all'arresto dell'allora sindaco. Ne scaturirono fino a 80 singoli procedimenti, i processi si trascinarono fino al 2017 e per singoli edifici costruiti abusivamente furono emesse sentenze di demolizione. Da allora autorizzazioni ed edifici esistenti nel comune vengono esaminati con maggiore attenzione, anche da parte di tribunali e associazioni ambientaliste.

Per chi acquista questo non comporta una particolarità nella legge, ma una cura particolare nella pratica. Prima dell'acquisto si verifichi se esiste il permesso di costruire, se l'uso abitativo è certificato (cédula de habitabilidad) e se registro immobiliare, catasto e stato di fatto coincidono. Ampliamenti, piscine o terrazze sul tetto privi di autorizzazione non sempre possono essere regolarizzati. Dove un terreno è ancora non edificato o si intende ristrutturare, edificabilità, superficie coperta e regime di tutela vanno chiariti caso per caso, in particolare nelle zone collinari e protette della Tramuntana. Consigliamo di concludere questa verifica con avvocato e architetto prima della prenotazione.

Il mercato immobiliare nel comune di Andratx

Secondo il rapporto sui prezzi di idealista di settembre 2026, i prezzi richiesti per gli immobili residenziali nel comune di Andratx si attestano in media intorno a 8.640 euro al metro quadrato. A titolo di confronto: per l'insieme delle Baleari idealista indica circa 5.590 euro. Il valore massimo del comune risale a febbraio 2026, con circa 9.100 euro. All'interno del comune ci sono grandi differenze:

• Port d'Andratx: circa 10.630 euro al metro quadrato (più 4,8 per cento rispetto all'anno precedente)
• Camp de Mar: circa 7.650 euro al metro quadrato (meno 10,2 per cento rispetto all'anno precedente, valore massimo a marzo 2025 con circa 11.200 euro)
• Andratx (paese): circa 4.330 euro al metro quadrato (più 11,7 per cento rispetto all'anno precedente)

Per S'Arracó e Sant Elm idealista al momento non pubblica un indicatore specifico. In un mercato così piccolo questi valori medi oscillano sensibilmente di mese in mese e i singoli immobili di lusso li spostano in modo marcato. Quanto il segmento di punta possa influenzare la statistica lo mostra un'analisi di idealista dell'agosto 2026: una sola strada del comune, il Camí des Salinar, con un prezzo mediano degli annunci di 15 milioni di euro, guida la classifica delle strade più care della Spagna. Questo dice più sulla punta del mercato che sull'ingresso abituale.

L'offerta spazia da case di città e appartamenti ad Andratx e sul porto, a fincas e case di paese nell'entroterra, fino a ville in prima e seconda linea sul mare. Gli acquirenti provengono spesso dall'area di lingua tedesca, dal Regno Unito e dalla Scandinavia. I nuovi terreni edificabili sono scarsi e soggetti a rigide norme di tutela e di edificazione.

Affitto turistico

L'affitto turistico a Maiorca è soggetto a licenza (ETV) e rigidamente regolamentato. Dal 2022 vigeva una moratoria per le nuove licenze, nel 2025 sono state vietate nelle Baleari le nuove locazioni turistiche in appartamenti di edifici plurifamiliari. Nella primavera del 2026, secondo notizie di stampa, è stato assegnato per la prima volta di nuovo, tramite sorteggio, un contingente limitato. La situazione cambia, perciò prima dell'acquisto conviene verificare se un immobile dispone di una licenza valida e se la locazione sia giuridicamente possibile. Non facciamo promesse sui redditi da locazione.

Il vostro acquisto immobiliare con Thomas Mallorca

Il nostro ufficio si trova a Port d'Andratx, lavoriamo da oltre 35 anni nel sud-ovest di Maiorca e conosciamo il comune di Andratx con le sue località, le zone collinari e le sue peculiarità per esperienza quotidiana. Sappiamo quali zone si adattano a quale stile di vita, come i prezzi differiscano tra porto, baia e paese e a che cosa fare attenzione per i permessi di costruzione.

Vi accompagniamo dalla selezione alla verifica legale e al finanziamento fino alla consegna, su richiesta anche per ristrutturazione e arredamento, insieme alla nostra rete di avvocati, consulenti fiscali, architetti e artigiani. Contattateci per un colloquio personale e senza impegno.