Luxe onroerend goed kopen in Port d'Andratx

Wat er vanaf 2 miljoen euro in Port d'Andratx mogelijk is

Voor deze pagina geldt een vraagprijs vanaf 2 miljoen euro als luxesegment. In Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) ligt deze grens niet aan de bovenkant van de markt, maar midden in de kern van de villamarkt: volgens notarisgegevens bedroeg de gemiddelde koopprijs van een huis in de gemeente Andratx in 2025 ongeveer 2,64 miljoen euro, de hoogste waarde van alle gemeenten van Mallorca. De top van de markt ligt er ver boven, actuele vraagprijzen voor afzonderlijke landgoederen bereiken bedragen van tientallen miljoenen euro.

In het segment vanaf 2 miljoen euro komt u vooral vier soorten objecten tegen:

• eigentijdse architectenvilla's op de helling met zee- of havenzicht,
• landgoederen in de eerste lijn aan zee, die slechts zelden worden aangeboden,
• gerenoveerde bestaande villa's met uitbreidings- of verbouwingspotentieel,
• penthouses en grote appartementen op de beste havenlocaties.

De luxelocaties in het kort

In het bovensegment verdeelt de vraag zich over enkele locaties. In La Mola liggen afgeschermde villa's met uitzicht over de havenmonding en de open zee, in Cala Llamp en Cala Marmassen (ook Cala Marmacén) staan architectenhuizen op de steilkust tussen de pijnbomen, deels direct boven het water. Montport combineert havenzicht met de nabijheid van de Club de Vela, Cala Moragues biedt meer groen en rust wat verder van het dorp. Objecten in de eerste lijn aan zee wisselen vaak discreet van eigenaar en verschijnen niet altijd op de portalen. In het havencentrum komen penthouses met dakterras en havenzicht erbij. Ze zijn zeldzaam, maar spreken kopers aan die het leven aan de haven zoeken zonder het onderhoud van een landgoed.

Wat de waarde in het bovensegment bepaalt

• Uitzicht en hoogte: onbelemmerd uitzicht, het soort panorama (haven, open zee, zonsondergang) en de positie boven het water.
• Privacy: bescherming tegen inkijk, afgeschermde oprit en beveiligingsconcept.
• Architectuur en bouwkwaliteit: ontwerper, materialen, installaties, energieconcept en vakmanschap. Hoogwaardige gebouwen vallen ook bij wederverkoop positief op.
• Juridische zuiverheid: een vergunde, volledig gedocumenteerde bebouwing is in het bovensegment een voorwaarde. Tegelijk betekent een volledig benutte bebouwing dat er nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden overblijven.
• Nabijheid van het water: toegang tot zee is aan deze rotskust zeldzaam, een ligplaats in de haven hoort niet automatisch bij het object en moet apart worden uitgezocht.

Controle en kosten op dit niveau

Juridische due diligence

Hoe hoger de koopprijs, hoe belangrijker de sluitende controle: eigendomsverhoudingen en lasten, bouwvergunningen en opleveringen, overeenstemming van eigendomsregister, kadaster en werkelijke situatie, erfdienstbaarheden en overpadrechten en, bij nabijheid van de kust, de kustwet met haar beschermingszone van 100 meter (20 meter bij terrein dat in 1988 al bebouwd of als bouwgrond ingedeeld was). Een bouwkundig deskundige moet constructie, steunmuren, waterdichting en installaties beoordelen.

Belastingen bij aankoop

Bij de koop van een bestaand object is op de Balearen overdrachtsbelasting ITP verschuldigd, gestaffeld van 8 procent tot 13 procent. Over het deel van de koopprijs boven 2 miljoen euro geldt het hoogste tarief van 13 procent. Bij 3 miljoen euro komt dat rekenkundig neer op ongeveer 340.000 euro, dus ongeveer 11,3 procent. Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar is in plaats daarvan 10 procent btw verschuldigd, plus zegelrecht. Daarbij komen notaris, eigendomsregister en advieskosten. Of een aankoop privé of via een vennootschap zinvol is en welke lopende belastingen (zoals vermogensbelasting, onroerendezaakbelasting, belasting voor niet-ingezetenen) van toepassing zijn, moet u vooraf met een belastingadviseur bespreken.

Renovatie en nieuwbouwprojecten

Wie een landgoed grondig wil renoveren of vervangen, moet vóór de aankoop haalbaarheid, doorlooptijd van de vergunning en kosten uitzoeken. Toegestaan bouwvolume, afstanden, hoogte en kustrecht bepalen wat mogelijk is, en een vergunde bestaande bebouwing is vaak de bovengrens voor de nieuwbouw. Houd rekening met realistische bouwtijden en werk samen met architecten en aannemers die de plaatselijke procedures kennen. Een renovatie kan aanzienlijke meerwaarde opleveren, maar is slechts zo zeker als de vergunningssituatie.

Lopende kosten

Tuin, zwembad, beveiligingstechniek, personeel en verzekering lopen bij landgoederen van deze omvang op tot relevante jaarlijkse bedragen. Neem ze mee in uw berekening, evenals reserveringen voor dak, gevel en installaties.

Kopers, wederverkoop en verhuur

De kopers komen overwegend uit het buitenland. Op heel Mallorca kwam van januari 2024 tot en met juni 2026 ongeveer 42 procent van de kopers uit het buitenland, bijna de helft daarvan uit Duitsland, gevolgd door het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Italië. Vraagprijzen laten alleen de verwachting van de verkopers zien, betaalde prijzen zijn de betrouwbaardere referentie: laat u vergelijkingswaarden noemen uit werkelijke verkopen van soortgelijke objecten in plaats van u op advertenties te baseren. Bij wederverkoop geldt: de markt is dun, de verkooptijd kan langer zijn dan bij gangbare objecten, en een realistische vraagprijs is belangrijker dan een hoge instap.

Vakantieverhuur is bij luxe onroerend goed een gevoelig onderwerp. Ze vereist een geldige inschrijving, passende zonering en toestemming van de gemeente, nieuwe plaatsen worden alleen in beperkte contingenten toegekend. Ga alleen uit van een bestaande, gecontroleerde inschrijving. Zonder die basis moet u geen rendement inplannen.

Uw vastgoedaankoop met Thomas Mallorca

Discretie en nauwkeurigheid geven in het luxesegment de doorslag. Thomas Mallorca werkt al ruim 35 jaar in het zuidwesten van het eiland, ons kantoor ligt aan de Carrer de Isaac Peral in Port d'Andratx. Klaudia Wolf en Matthias Thomas adviseren u vertrouwelijk, controleren stukken en bouwkundige staat samen met advocaten, belastingadviseurs en architecten en begeleiden u tot en met het passeren van de akte. Een deel van de objecten wordt niet openbaar aangeboden, neem daarom gerust rechtstreeks contact met ons op.