Vastgoed kopen in Andratx

Vastgoed in Andratx: een zuidwesten met vijf gezichten

Wie vastgoed in Andratx zoekt, bedoelt zelden de gemeente als geheel, maar een bepaalde plaats daarbinnen. De gemeente Andratx vormt het uiterste zuidwesten van Mallorca en verenigt vijf zeer uiteenlopende nederzettingen: de binnenlandse stad Andratx, de jachthaven Port d'Andratx, de zandbaai Camp de Mar, het kustdorp Sant Elm en het bergdorp S'Arracó. Daarbij komen gegroeide woongebieden in de heuvels, zoals Cala Llamp, La Mola of Montport. Deze pagina geeft u een overzicht van de gemeente en helpt bij de vraag welke plaats bij uw plannen past. Wie een huis wil kopen of een villa in Andratx zoekt, doet er goed aan de verschillen te kennen, want die bepalen prijs, dagelijks leven en wederverkoopwaarde sterker dan de postcode.

Ligging, landschap en bereikbaarheid

Andratx ligt in het westen van het eiland, grenst in het oosten aan de gemeente Calvià en reikt naar het noorden tot in de Serra de Tramuntana. Dit gebergte staat sinds 2011 als cultuurlandschap op de UNESCO-Werelderfgoedlijst. Volgens het INE wonen er in de gemeente ongeveer 12.200 mensen (stand 2025) op ruim 81 vierkante kilometer, aanzienlijk dunner bevolkt dan de kustgemeenten verder naar het oosten. Acht bergtoppen tussen ongeveer 320 en 930 meter omlijsten het gebied.

Hier begint ook de langeafstandswandelroute GR 221 door de Tramuntana: de eerste etappe loopt van Port d'Andratx via Sant Elm naar het voormalige klooster La Trapa. Voor de kust van Sant Elm ligt het onbewoonde eiland Sa Dragonera, een natuurpark dat u met de excursieboot in ongeveer 15 minuten bereikt. Deze combinatie van gebergte, natuurbehoud en zee verklaart waarom Andratx minder volgebouwd aandoet dan veel andere kuststroken van Mallorca.

Verbinding met Palma en de luchthaven

De snelweg Ma-1 verbindt de gemeente met Palma. Vanuit Camp de Mar bent u doorgaans in ongeveer 25 minuten in de hoofdstad, vanuit Port d'Andratx in circa 30 minuten en vanuit Sant Elm in ongeveer 40 minuten. Naar de luchthaven Son Sant Joan komen daar telkens zo'n tien minuten bij. Dit zijn richtwaarden; op zomerweekenden en in de spits kan het langer duren. Er zijn busverbindingen naar Palma, maar in het dagelijks leven is een auto verstandig, vooral in de hellingzones.

De kernen vergeleken

De gemeente laat zich indelen in vier leefmodellen: haven, baai, dorp en stad. Elke plaats staat voor een andere verhouding tussen zee, rust, voorzieningen en prijs.

Andratx: de binnenlandse stad

Andratx, in het dorp zelf “La Vila” genoemd, ligt enkele kilometers van de kust in de vallei en is zetel van het bestuur en de grootste plaats van de gemeente. Hier vindt u wat een plaats voor het hele jaar nodig heeft: gemeentehuis, scholen, Centro de Salud, winkels, sportvoorzieningen en een weekmarkt die op woensdag plaatsvindt. Cultureel wordt de plaats gekenmerkt door het Centro Cultural Andratx, een in 2001 opgerichte kunstgalerie met kunstenaarsresidentie en een oppervlakte van zo'n 4.000 vierkante meter. Voor kopers is Andratx het adres voor het dagelijks leven: stadswoningen, appartementen en finca's in de omgeving, geen zeezicht in het dorp zelf, maar wel duidelijk lagere prijzen dan aan de kust.

Port d'Andratx: de haven

Port d'Andratx is de bekendste plaats van de gemeente. Rond de natuurlijke haven liggen de promenade, restaurants en de zeilsport, in de heuvels erboven villawijken als Montport, La Mola en Cala Llamp. De plaats heeft geen zandstrand, maar wel rotsachtige badbaaien zoals Cala Llamp, Cala Moragues en Cala d'Egos. Wie hier koopt, kiest tussen een ligging op loopafstand van de haven en een heuvelligging met panoramisch uitzicht, waarbij u voor het uitzicht meestal de auto op de koop toe neemt. Meer over deze plaats leest u op de pagina over Port d'Andratx.

Camp de Mar: de baai

Camp de Mar ligt rond een zandstrand met een klein rotseiland ervoor. De nederzetting groeide vooral sinds de jaren 1980 en is tot op heden overzichtelijk en rustig. Boven de baai ligt de Golf de Andratx, een 18-holesbaan met vier par-5-holes en zeven meren. Camp de Mar is geschikt voor kopers die strand en golf in de buurt willen hebben en kunnen leven met een kleine dorpskern waar het aanbod aan winkels en restaurants overzichtelijk blijft.

Sant Elm: het kustdorp aan het eind van de weg

Sant Elm is de westelijkste plaats van het eiland en de toegangspoort tot Sa Dragonera. Waar nu een rustig kustdorp met enkele honderden inwoners ligt, ankerde volgens de overlevering in 1229 de vloot van Jaume I voordat zij in Santa Ponça landde. De plaats leeft van natuur, wandelpaden en een klein aanbod aan restaurants en winkels. Wie naar Sant Elm verhuist, kiest bewust voor afzondering en accepteert de langere afstanden naar Palma.

S'Arracó: het dorp in de vallei

S'Arracó ligt tussen Andratx en Sant Elm en heeft minder dan 1.000 inwoners. In het dorpsbeeld vindt u modernistische huizen, die getuigen van het geld van de dorpelingen die naar Frankrijk emigreerden, aangevuld met drie traditionele cafés en op zaterdag een markt op het hoofdplein. Hier vindt u dorpshuizen en finca's in een rustige omgeving; de zee is in enkele minuten met de auto bereikbaar. S'Arracó spreekt kopers aan die het Mallorca buiten de havenpromenade zoeken.

Welke plaats past bij wie?

• Port d'Andratx: havenleven, gastronomie, boot, villa's met zeezicht
• Camp de Mar: zandstrand, golf, rustige villaligging
• Sant Elm: natuur, afzondering, uitzicht op Sa Dragonera
• S'Arracó: dorpsleven, finca's, nabijheid van Tramuntana en zee
• Andratx: dagelijks leven het hele jaar, voorzieningen, gunstiger prijsniveau

Stranden, golf en vrije tijd

De kust van de gemeente is gevarieerd: het zandstrand van Camp de Mar, het strandgedeelte van Sant Elm en tussen Port d'Andratx en Camp de Mar meerdere kleine rotsbaaien. Wie golf speelt, heeft met de Golf de Andratx een baan binnen de gemeentegrens, de banen van de buurgemeente Calvià liggen een korte autorit verderop. Voor boten is de haven van Port d'Andratx een goede keuze, voor grotere jachten komt de jachthaven Port Adriano in het naburige Calvià in aanmerking. Wandelaars vinden met de GR 221, de kustpaden en het gebied rond La Trapa routes van eenvoudig tot veeleisend, en de gastronomie reikt van het visrestaurant aan de haven tot de dorpskroeg in S'Arracó.

Scholen, gezondheidszorg en dagelijks leven

Scholen

De gemeente beschikt over openbare basisscholen in Port d'Andratx (Ses Bassetes), in Andratx (Es Vinyet) en in S'Arracó (Els Molins), daarnaast over het Colegio Ramon Llull in Andratx, het instituut IES Baltasar Porcel en gemeentelijke kinderdagverblijven. Voor internationale diploma's wijken gezinnen uit naar Calvià en Palma. Tot de scholen in de regio behoren het Baleares International College in Sa Porrassa (Calvià), de Agora Portals International School en het King Richard III College in Portals Nous, evenals het Queen's College en de Deutsche Schule Eurocampus in Palma. Afhankelijk van woonplaats en school moet u rekenen op 25 tot 45 minuten reistijd, veel scholen bieden busvervoer aan. Meld u tijdig aan, wachtlijsten zijn gebruikelijk.

Gezondheidszorg

De openbare basiszorg wordt verzorgd door het Centro de Salud Andratx-Ponent. In Port d'Andratx is bovendien een privékliniek waar u in het Duits, Engels en Spaans wordt geholpen. Voor medisch specialisten en ziekenhuizen is Palma het aanspreekpunt, bijvoorbeeld met het openbare Hospital Son Espases en particuliere ziekenhuizen als Policlínica Miramar, Clínica Juaneda of Quirónsalud Palmaplanas. De reistijd bedraagt afhankelijk van de plaats 30 tot 45 minuten. Supermarkten, apotheken en banken vindt u in Andratx en Port d'Andratx, in Camp de Mar, Sant Elm en S'Arracó alleen het hoogstnodige.

Bouwrecht en rechtszekerheid

Andratx kreeg in 2006 landelijke bekendheid, toen onderzoeken naar overtredingen van het bouwrecht leidden tot de arrestatie van de toenmalige burgemeester. Daaruit ontwikkelden zich tot wel 80 afzonderlijke procedures, de processen sleepten zich voort tot 2017 en voor enkele illegaal gebouwde panden werden sloopvonnissen uitgesproken. Sindsdien worden vergunningen en bestaande bebouwing in de gemeente nauwkeuriger bekeken, ook door rechtbanken en milieuorganisaties.

Voor u als koper betekent dat geen bijzonderheid in de wet, maar wel bijzondere zorgvuldigheid in de praktijk. Controleer vóór de koop of de bouwvergunning aanwezig is, of het woongebruik is gecertificeerd (cédula de habitabilidad) en of kadaster, eigendomsregister en feitelijke staat overeenkomen. Aanbouwen, zwembaden of dakterrassen zonder vergunning kunnen niet altijd worden gelegaliseerd. Waar een perceel nog onbebouwd is of u wilt verbouwen, moeten bebouwbaarheid, bebouwbare oppervlakte en beschermde status per geval worden uitgezocht, met name in de hellingzones en beschermde gebieden van de Tramuntana. Wij adviseren deze controle samen met advocaat en architect af te ronden vóór de reservering.

De vastgoedmarkt in de gemeente Andratx

Volgens het idealista-prijsrapport van september 2026 liggen de vraagprijzen voor woningen in de gemeente Andratx gemiddeld op ongeveer 8.640 euro per vierkante meter. Ter vergelijking: voor de Balearen als geheel vermeldt idealista ongeveer 5.590 euro. Het hoogtepunt van de gemeente lag in februari 2026 op ongeveer 9.100 euro. Binnen de gemeente zijn er grote verschillen:

• Port d'Andratx: ongeveer 10.630 euro per vierkante meter (plus 4,8 procent ten opzichte van het voorgaande jaar)
• Camp de Mar: ongeveer 7.650 euro per vierkante meter (min 10,2 procent ten opzichte van het voorgaande jaar, hoogtepunt in maart 2025 op ongeveer 11.200 euro)
• Andratx (dorp): ongeveer 4.330 euro per vierkante meter (plus 11,7 procent ten opzichte van het voorgaande jaar)

Voor S'Arracó en Sant Elm publiceert idealista momenteel geen eigen kengetal. In zo'n kleine markt schommelen dergelijke gemiddelden van maand tot maand merkbaar, en afzonderlijke luxeobjecten verschuiven ze aanzienlijk. Hoezeer het topsegment de statistiek kan bepalen, blijkt uit een idealista-analyse van augustus 2026: één enkele straat in de gemeente, de Camí des Salinar, staat met een mediane vraagprijs van 15 miljoen euro bovenaan de lijst van de duurste straten van Spanje. Dat zegt meer over de top van de markt dan over de gebruikelijke instap.

Het aanbod reikt van stadswoningen en appartementen in Andratx en aan de haven via finca's en dorpshuizen in het achterland tot villa's in eerste en tweede zeelijn. De kopers komen vaak uit het Duitstalige gebied, het Verenigd Koninkrijk en Scandinavië. Nieuwe bouwkavels zijn schaars en vallen onder strenge bescherming en bouwvoorschriften.

Vakantieverhuur

Toeristische verhuur is op Mallorca vergunningplichtig (ETV) en streng gereguleerd. Sinds 2022 gold een moratorium voor nieuwe licenties, in 2025 werden nieuwe vakantieverhuren in appartementen van meergezinswoningen op de Balearen verboden. In het voorjaar van 2026 werd volgens mediaberichten voor het eerst weer een beperkt contingent via loting toegekend. De situatie verandert, dus controleer vóór de koop of een woning een geldige licentie heeft en of verhuur juridisch wel mogelijk is. Beloften over huurinkomsten doen wij niet.

Uw vastgoedaankoop met Thomas Mallorca

Ons kantoor is gevestigd in Port d'Andratx, wij werken al meer dan 35 jaar in het zuidwesten van Mallorca en kennen de gemeente Andratx met haar kernen, hellingzones en eigenaardigheden uit de dagelijkse praktijk. Wij weten welke locaties bij welk leefmodel passen, hoe de prijzen tussen haven, baai en dorp verschillen en waarop bij bouwvergunningen moet worden gelet.

Wij begeleiden u van de selectie via de juridische controle en financiering tot de overdracht, op wens ook bij renovatie en inrichting, samen met ons netwerk van advocaten, belastingadviseurs, architecten en vaklieden. Neem contact met ons op voor een persoonlijk, vrijblijvend gesprek.