Kjøp luksuseiendom i Port d'Andratx

Hva som er mulig fra 2 millioner euro i Port d'Andratx

For denne siden regnes en prisantydning fra 2 millioner euro som luksussegmentet. I Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) ligger denne grensen ikke i øvre kant av markedet, men midt i kjernen av villamarkedet: Ifølge notardata var den gjennomsnittlige kjøpesummen for et hus i kommunen Andratx i 2025 rundt 2,64 millioner euro, den høyeste verdien av alle kommuner på Mallorca. Toppen av markedet ligger langt over, og aktuelle prisantydninger for enkeltstående eiendommer når tosifrede millionbeløp.

I segmentet fra 2 millioner euro møter du først og fremst fire typer objekter:

• moderne arkitekttegnede villaer i skråningen med hav- eller havneutsikt,
• eiendommer i første sjølinje, som bare sjelden tilbys,
• renoverte eksisterende villaer med utbyggings- eller ombyggingspotensial,
• penthouse og store leiligheter i de beste havnebeliggenhetene.

Luksusbeliggenhetene i oversikt

I det øvre segmentet fordeler etterspørselen seg på få beliggenheter. I La Mola ligger skjermede villaer med utsikt over havneinnseilingen og åpent hav, i Cala Llamp og Cala Marmassen (også Cala Marmacén) står arkitekttegnede hus på den bratte kysten mellom pinjetrær, delvis rett over vannet. Montport kombinerer havneutsikt med nærhet til Club de Vela, Cala Moragues byr på mer grønt og ro et stykke unna stedet. Objekter i første sjølinje skifter ofte eier diskret og dukker ikke alltid opp i portalene. I havnesentrum kommer penthouse med takterrasse og havneutsikt til. De er sjeldne, men appellerer til kjøpere som vil bo ved havnen uten bryderiet med en stor eiendom.

Hva som bestemmer verdien i det øvre segmentet

• Utsikt og høyde: Utsikt som ikke kan bygges igjen, typen panorama (havn, åpent hav, solnedgang) og plasseringen over vannet.
• Privatliv: Beskyttelse mot innsyn, skjermet adkomst og sikkerhetskonsept.
• Arkitektur og byggekvalitet: Arkitekt, materialer, teknikk, energikonsept og håndverkskvalitet. Høyverdige bygg skiller seg også positivt ut ved videresalg.
• Rettslig substans: En godkjent, fullstendig dokumentert bebyggelse er en forutsetning i det øvre segmentet. Samtidig betyr en fullt utnyttet bebyggelse at det knapt er noe utbyggingspotensial igjen.
• Nærhet til vannet: Tilgang til havet er sjelden på denne bergkysten, og en båtplass i havnen følger ikke automatisk med eiendommen, men må avklares særskilt.

Kontroll og kostnader på dette nivået

Juridisk due diligence

Jo høyere kjøpesum, desto viktigere er en fullstendig kontroll: eierforhold og heftelser, byggetillatelser og godkjenninger, samsvar mellom grunnbok, kataster og bestand, veirett og servitutter og, nær kysten, kystloven med beskyttelsessonen på 100 meter (20 meter for terreng som allerede i 1988 var bebygd eller klassifisert som byggeland). En byggesakkyndig bør vurdere statikk, støttemurer, tetting og teknikk.

Skatter ved kjøpet

Ved kjøp av en eksisterende eiendom påløper det på Balearene overdragelsesavgiften ITP, gradert fra 8 prosent til 13 prosent. På den delen av kjøpesummen som overstiger 2 millioner euro gjelder toppsatsen på 13 prosent. Ved 3 millioner euro gir det regnemessig rundt 340 000 euro, altså omtrent 11,3 prosent. Ved nybygg fra utbygger forfaller i stedet merverdiavgift på 10 prosent, i tillegg til stempelavgift. Dertil kommer notar, grunnbok og rådgivning. Om et kjøp er fornuftig privat eller gjennom et selskap, og hvilke løpende skatter (for eksempel formuesskatt, eiendomsskatt, beskatning av ikke-bosatte) som påløper, bør du avklare på forhånd med en skatterådgiver.

Renovering og nybyggprosjekter

Den som vil totalrenovere eller erstatte en eiendom, bør før kjøpet avklare gjennomførbarhet, saksbehandlingstid og kostnader. Tillatt bygningsmasse, avstander, høyde og kystrett bestemmer hva som er mulig, og en godkjent eksisterende bebyggelse er ofte øvre grense for nybygget. Planlegg med realistiske byggetider og arbeid med arkitekter og håndverkere som kjenner de lokale prosedyrene. En renovering kan skape betydelig merverdi, men er bare så trygg som tillatelsessituasjonen.

Løpende kostnader

Hage, basseng, sikkerhetsteknikk, personale og forsikring summerer seg for eiendommer av denne størrelsen til betydelige årlige beløp. Regn dem inn i kalkylen din, og likeså reserver for tak, fasade og teknikk.

Kjøpere, videresalg og utleie

Kjøperne kommer for det meste fra utlandet. For hele Mallorca kom fra januar 2024 til juni 2026 rundt 42 prosent av kjøperne fra utlandet, knapt halvparten av dem fra Tyskland, fulgt av Storbritannia, Sverige og Italia. Prisantydninger viser bare selgernes forestillinger, betalte priser er den mer pålitelige referansen: La deg oppgi sammenligningsverdier fra faktiske salg av lignende objekter i stedet for å orientere deg etter annonser. Ved videresalg gjelder: Markedet er tynt, salgstiden kan være lengre enn for vanlige objekter, og en realistisk prisantydning er viktigere enn et høyt utgangspunkt.

Ferieutleie er et ømtålig tema for luksuseiendommer. Det forutsetter en gyldig registrering, passende sonering og kommunens tillatelse, og nye plasser tildeles bare i begrensede kvoter. Gå bare ut fra en eksisterende, kontrollert registrering. Avkastning bør du ikke planlegge med uten dette grunnlaget.

Eiendomskjøpet ditt med Thomas Mallorca

Diskresjon og nøyaktighet avgjør i luksussegmentet. Thomas Mallorca har arbeidet i over 35 år i sørvest på øya, og kontoret vårt ligger i Carrer de Isaac Peral i Port d'Andratx. Klaudia Wolf og Matthias Thomas rådgir deg fortrolig, går gjennom dokumenter og bygningsmasse sammen med advokater, skatterådgivere og arkitekter og følger deg frem til signeringen hos notaren. En del av objektene markedsføres ikke offentlig, så ta gjerne kontakt direkte.