Kjøp eiendom i Andratx

Eiendom i Andratx: et sørvest med fem ansikter

Den som søker eiendom i Andratx, mener sjelden kommunen som helhet, men et bestemt sted i den. Kommunen Andratx utgjør det ytterste sørvestet av Mallorca og samler fem svært ulike bosetninger: innlandsbyen Andratx, yachthavnen Port d'Andratx, sandbukten Camp de Mar, kystlandsbyen Sant Elm og fjellandsbyen S'Arracó. I tillegg kommer etablerte boligområder i åsene som Cala Llamp, La Mola og Montport. Denne siden gir deg en oversikt over kommunen og hjelper deg å finne ut hvilket sted som passer til planene dine. Skal du kjøpe hus eller finne en villa i Andratx, bør du kjenne forskjellene, for de påvirker pris, hverdag og videresalgsverdi sterkere enn postnummeret.

Beliggenhet, landskap og tilknytning

Andratx ligger på vestsiden av øya, grenser i øst til kommunen Calvià og strekker seg nordover inn i Serra de Tramuntana. Fjellkjeden er siden 2011 en del av UNESCOs verdensarv som kulturlandskap. Ifølge INE bor det rundt 12 200 mennesker i kommunen (per 2025) på drøyt 81 kvadratkilometer, og det er langt tynnere befolket enn kystkommunene lenger øst. Åtte fjelltopper mellom omtrent 320 og 930 meter omkranser området.

Her begynner også fjernturstien GR 221 gjennom Tramuntana: Første etappe går fra Port d'Andratx via Sant Elm til det tidligere klosteret La Trapa. Utenfor kysten ved Sant Elm ligger den ubebodde øya Sa Dragonera, en naturpark som du når med turbåt på cirka 15 minutter. Denne sambruken av fjell, naturvern og hav forklarer hvorfor Andratx virker mindre tettbygd enn mange andre kyststrekninger på Mallorca.

Tilknytning til Palma og flyplassen

Motorveien Ma-1 forbinder kommunen med Palma. Fra Camp de Mar er du vanligvis i hovedstaden på rundt 25 minutter, fra Port d'Andratx på omtrent 30 minutter og fra Sant Elm på rundt 40 minutter. Til flyplassen Son Sant Joan kommer det omtrent ti minutter i tillegg. Dette er veiledende tider, og på sommerhelger og i rushtiden kan det ta lengre tid. Det finnes bussforbindelser til Palma, men i hverdagen er bil fornuftig, særlig i bakkene.

Stedene sammenlignet

Kommunen kan deles inn i fire boformer: havn, bukt, landsby og by. Hvert sted representerer et eget forhold mellom hav, ro, infrastruktur og pris.

Andratx: innlandsbyen

Andratx, som innbyggerne selv kaller «La Vila», ligger i dalen noen kilometer fra kysten og er administrasjonssted og største tettsted i kommunen. Her finner du det et helårssted trenger: rådhus, skoler, Centro de Salud, butikker, idrettsanlegg og et ukentlig marked på onsdager. Kulturelt preges stedet av Centro Cultural Andratx, et kunstgalleri grunnlagt i 2001 med kunstnerresidens og rundt 4 000 kvadratmeter flate. For kjøpere er Andratx hverdagsadressen: rekkehus, leiligheter og fincaer i omlandet, ingen havutsikt i selve byen, men til gjengjeld klart lavere priser enn ved kysten.

Port d'Andratx: havnen

Port d'Andratx er det mest kjente stedet i kommunen. Rundt naturhavnen ligger promenade, restauranter og seilsport, og i åsene over ligger villaområder som Montport, La Mola og Cala Llamp. Stedet har ingen sandstrand, men steinete badebukter som Cala Llamp, Cala Moragues og Cala d'Egos. Den som kjøper her, velger mellom havnenærhet til fots og en bakkebeliggenhet med panoramautsikt, hvor man for utsiktens skyld som regel må regne med bil. Mer om dette stedet kan du lese på siden om Port d'Andratx.

Camp de Mar: bukten

Camp de Mar ligger rundt en sandstrand med en liten klippeøy foran. Bosetningen vokste særlig fra 1980-tallet og er fortsatt oversiktlig og rolig. Over bukten ligger Golf de Andratx, en 18-hullsbane med fire par 5-hull og sju innsjøer. Camp de Mar passer for kjøpere som vil ha strand og golf i nærheten og kan leve med et lite sentrum der utvalget av butikker og restauranter er begrenset.

Sant Elm: kystlandsbyen for enden av veien

Sant Elm er det vestligste stedet på øya og porten til Sa Dragonera. Der det i dag ligger en rolig kystlandsby med noen hundre innbyggere, skal ifølge overleveringen flåten til Jaume I ha ligget til ankers i 1229, før den landet i Santa Ponça. Stedet lever av natur, turstier og et lite tilbud av restauranter og butikker. Den som flytter til Sant Elm, velger bevisst avsondrethet og godtar de lengre veiene til Palma.

S'Arracó: landsbyen i dalen

S'Arracó ligger mellom Andratx og Sant Elm og har færre enn 1 000 innbyggere. I bybildet finnes modernistiske hus som vitner om pengene fra landsbyboere som utvandret til Frankrike, dertil tre tradisjonelle kafeer og et marked på hovedtorget på lørdager. Her finner du landsbyhus og fincaer med rolig beliggenhet, og havet er bare noen få minutter unna med bil. S'Arracó appellerer til kjøpere som søker det Mallorca som ligger utenfor havnepromenaden.

Hvilket sted passer til hvem?

• Port d'Andratx: havneliv, gastronomi, båt, villaer med havutsikt
• Camp de Mar: sandstrand, golf, rolig villabeliggenhet
• Sant Elm: natur, avsondrethet, utsikt mot Sa Dragonera
• S'Arracó: landsbyliv, fincaer, nærhet til Tramuntana og havet
• Andratx: hverdagsliv hele året, infrastruktur, lavere prisnivå

Strender, golf og fritid

Kysten i kommunen er variert: sandstranden i Camp de Mar, strandstripen i Sant Elm og flere små klippebukter mellom Port d'Andratx og Camp de Mar. Golfspillere har Golf de Andratx innenfor kommunegrensen, og banene i nabokommunen Calvià ligger en kort biltur unna. For båter egner havnen i Port d'Andratx seg, og for større yachter kommer yachthavnen Port Adriano i nabokommunen Calvià på tale. Turgåere finner med GR 221, kyststiene og området rundt La Trapa ruter fra enkle til krevende, og gastronomien spenner fra fiskerestauranten ved havnen til landsbybaren i S'Arracó.

Skoler, helse og hverdag

Skoler

Kommunen har offentlige grunnskoler i Port d'Andratx (Ses Bassetes), i Andratx (Es Vinyet) og i S'Arracó (Els Molins), i tillegg til Colegio Ramon Llull i Andratx, instituttet IES Baltasar Porcel og kommunale barnehager. For internasjonale avgangsbevis reiser familier til Calvià og Palma. Blant skolene i regionen finner vi Baleares International College i Sa Porrassa (Calvià), Agora Portals International School og King Richard III College i Portals Nous samt Queen's College og den tyske skolen Eurocampus i Palma. Avhengig av bosted og skole må du regne med 25 til 45 minutters kjøretid, og mange skoler tilbyr bussordning. Planlegg påmeldingen tidlig, for ventelister er vanlig.

Helsetjenester

Den offentlige primærhelsetjenesten dekkes av Centro de Salud Andratx-Ponent. I Port d'Andratx finnes det også en privatklinikk der du kan få hjelp på tysk, engelsk og spansk. For spesialleger og sykehus er Palma det nærmeste, blant annet med det offentlige sykehuset Son Espases og private hus som Policlínica Miramar, Clínica Juaneda eller Quirónsalud Palmaplanas. Kjøretiden er 30 til 45 minutter, avhengig av sted. Supermarkeder, apotek og banker finner du i Andratx og Port d'Andratx, mens Camp de Mar, Sant Elm og S'Arracó bare har det aller nødvendigste.

Byggeregler og rettssikkerhet

Andratx ble kjent langt utenfor regionen i 2006, da etterforskning av brudd på byggeloven førte til arrestasjonen av den daværende ordføreren. Det utviklet seg til inntil 80 enkeltsaker, rettssakene trakk ut helt til 2017, og for enkelte ulovlig oppførte bygninger ble det avsagt rivningsdommer. Siden den gang blir tillatelser og eksisterende bygg i kommunen vurdert nøyere, også av domstoler og miljøorganisasjoner.

For deg som kjøper betyr det ingen særregel i loven, men en særlig grundighet i praksis. Kontroller før kjøpet at byggetillatelsen foreligger, at boligbruken er bekreftet (cédula de habitabilidad), og at grunnbok, kataster og det faktiske bygget stemmer overens. Tilbygg, bassenger eller takterrasser uten tillatelse lar seg ikke alltid legalisere. Der en tomt fortsatt er ubebygd, eller du ønsker å bygge om, må byggemulighet, bebygd areal og vernestatus avklares i hvert enkelt tilfelle, særlig i bakkene og i verneområdene i Tramuntana. Vi anbefaler at denne kontrollen gjøres sammen med advokat og arkitekt før du reserverer.

Eiendomsmarkedet i kommunen Andratx

Ifølge idealistas prisrapport fra september 2026 ligger prisantydningene for boligeiendom i kommunen Andratx i gjennomsnitt på rundt 8 640 euro per kvadratmeter. Til sammenligning oppgir idealista rundt 5 590 euro for hele Balearene. Kommunens toppnotering lå i februar 2026 på rundt 9 100 euro. Innenfor kommunen er forskjellene store:

• Port d'Andratx: rundt 10 630 euro per kvadratmeter (pluss 4,8 prosent sammenlignet med året før)
• Camp de Mar: rundt 7 650 euro per kvadratmeter (minus 10,2 prosent sammenlignet med året før, toppnotering i mars 2025 på rundt 11 200 euro)
• Andratx (tettstedet): rundt 4 330 euro per kvadratmeter (pluss 11,7 prosent sammenlignet med året før)

For S'Arracó og Sant Elm publiserer idealista foreløpig ikke egne nøkkeltall. I et så lite marked svinger slike gjennomsnitt merkbart fra måned til måned, og enkelte luksusobjekter flytter dem betydelig. Hvor sterkt toppsegmentet kan prege statistikken, viser en idealista-analyse fra august 2026: Én enkelt gate i kommunen, Camí des Salinar, topper listen over Spanias dyreste gater med en medianpris på 15 millioner euro for boligene som er til salgs. Det sier mer om toppen av markedet enn om en vanlig inngang til det.

Tilbudet spenner fra rekkehus og leiligheter i Andratx og ved havnen via fincaer og landsbyhus i baklandet til villaer i første og andre sjølinje. Kjøperne kommer ofte fra tysktalende land, Storbritannia og Skandinavia. Nye byggetomter er knappe og underlagt strenge vern- og byggeforskrifter.

Feriutleie

Turistutleie er lisenspliktig på Mallorca (ETV) og strengt regulert. Fra 2022 gjaldt et moratorium for nye lisenser, og i 2025 ble nye feriutleier i leiligheter i flerfamilieshus forbudt på Balearene. Våren 2026 ble det ifølge mediene for første gang på ny delt ut et begrenset kontingent ved loddtrekning. Situasjonen endrer seg, så før kjøpet bør du undersøke om en eiendom har gyldig lisens, og om utleie i det hele tatt er juridisk mulig. Vi gir ingen løfter om leieinntekter.

Eiendomskjøpet ditt med Thomas Mallorca

Kontoret vårt ligger i Port d'Andratx, vi har arbeidet i over 35 år i sørvest på Mallorca og kjenner kommunen Andratx med stedene, bakkene og særegenhetene fra daglig praksis. Vi vet hvilke beliggenheter som passer til hvilken livsstil, hvordan prisene skiller seg mellom havn, bukt og landsby, og hva man må være oppmerksom på ved byggetillatelser.

Vi følger deg fra utvelgelsen via juridisk kontroll og finansiering til overtakelsen, på ønske også ved renovering og innredning, sammen med nettverket vårt av advokater, skatterådgivere, arkitekter og håndverkere. Ta kontakt for en personlig og uforpliktende samtale.