Całkowite koszty nieruchomości na Majorce

Całkowite koszty nieruchomości na Majorce składają się z ceny zakupu, jednorazowych kosztów dodatkowych zakupu i kosztów bieżących. Do ceny zakupu dochodzi przy rynku wtórnym około 10 do 13%, a przy nowym budownictwie około 13% kosztów dodatkowych. Następnie jako ogólną orientację należy liczyć rocznie 4 000 do 12 000 € za apartament i 15 000 do 50 000 € za willę z basenem, ogrodem i opieką. Stan: październik 2026.

Cena zakupu to tylko najbardziej widoczna liczba. Kto kupuje nieruchomość wysokiej klasy, powinien od początku uwzględnić podatki od nabycia, profesjonalną kontrolę, finansowanie, zarządzanie i utrzymanie. Koszty jednorazowe opisuje szczegółowo poradnik o kosztach dodatkowych zakupu, a bieżące poradnik o kosztach bieżących.

Z czego składają się całkowite koszty nieruchomości na Majorce?

Całkowite koszty składają się z pięciu poziomów, które należy planować osobno. Tabela pokazuje rzędy wielkości (stan: październik 2026).

Ile kosztuje nieruchomość na Majorce po dziesięciu latach? Przykłady obliczeń dla 750 000 € i 1 500 000 €

Apartament za 750 000 € kosztuje po dziesięciu latach około 866 000 do 946 000 €, a willa za 1 500 000 € około 1,82 do 2,17 mln €, każdorazowo bez finansowania. Przedział wynika wyłącznie z kosztów bieżących.

Założenia: nieruchomość z rynku wtórnego, stałe koszty, brak finansowania, brak przychodów z najmu, brak wzrostu wartości, brak większych remontów i brak dodatkowej rezerwy. Koszty dodatkowe zakupu pochodzą z przykładów obliczeń w poradniku o kosztach dodatkowych zakupu (ITP liczone progresywnie, prawnik 1% plus IVA, Gestoría 350 €). Koszty bieżące to wartości doświadczalne, a nie dane urzędowe.

Jak wysokie są jednorazowe koszty dodatkowe zakupu?

Jednorazowe koszty dodatkowe wynoszą przy rynku wtórnym około 10 do 13%, a przy nowym budownictwie około 13% ceny zakupu. Przy rynku wtórnym płacisz ITP (8 do 13% progresywnie), przy nowym budownictwie 10% IVA plus AJD w wysokości 1,5%, a od wartości 1 000 000 € w wysokości 2%. ITP liczy się progresywnie od każdej części kwoty: 8% od pierwszych 400 000 €, 9% od części do 600 000 €, 10% do 1 000 000 €, 12% do 2 000 000 € i 13% od części powyżej.

Notariusz i Registro opierają się na państwowych opłatach i nie są przy zakupach wysokiej klasy największym blokiem: przy 1 500 000 € to około 787 € i 462 €, a przy 5 000 000 € około 1 785 € i 1 127 €. Dochodzą prawnik (rynkowo 1 do 1,5% plus 21% IVA) i Gestoría. Przy willach, fincas, lokalizacjach przybrzeżnych, przebudowach lub użytkowaniu turystycznym kontrola prawna powinna obejmować co najmniej tytuł własności, obciążenia, pozwolenia budowlane, legalność dobudówek, świadectwo energetyczne, zdatność do zamieszkania, opłaty gminne, długi Comunidad oraz w razie potrzeby kwestie ochrony wybrzeża, terenów wiejskich lub zabytków.

Podatkowo liczy się najwyższa z wartości: cena zakupu, wartość zadeklarowana i wartość referencyjna katastru. Przed podpisaniem umowy Arras lub opcyjnej sprawdź więc, czy wartość referencyjna jest wiarygodna, czy cena zakupu w pełni widnieje w akcie oraz czy meble, dzieła sztuki, pojazdy lub inne ruchomości muszą być wyceniane osobno. Obniżone stawki ITP obowiązują tylko dla głównego miejsca zamieszkania kupującego do 270 151,20 € i nie mają znaczenia przy domach wakacyjnych lub drugich domach. Przy nowym budownictwie sprawdź ponadto, czy zaliczki są zabezpieczone i jakie koszty przyłączy, wyposażenia dodatkowego lub umeblowania są rozliczane osobno.

Jakie koszty bieżące dochodzą po zakupie?

Po zakupie rocznie występują podatki, składki wspólnoty i koszty eksploatacji: orientacyjnie 4 000 do 12 000 € przy apartamencie i 15 000 do 50 000 € przy willi z basenem, ogrodem i zewnętrzną opieką, bez większych remontów i finansowania. Pozycje w skrócie, szczegóły w poradniku o kosztach bieżących:

• IBI: Gminny podatek od nieruchomości, przy nieruchomościach miejskich 0,4 do 1,10% wartości katastralnej, zależnie od gminy z możliwymi dopłatami.
• IRNR dla nierezydentów: Przy nieruchomościach używanych na własne potrzeby lub pustych Hiszpania przyjmuje jako dochód 1,1% wartości katastralnej, a przy wartościach katastralnych niedawno niezrewidowanych 2%. Od tego płaci się 19% (miejsce zamieszkania w UE, Islandii, Norwegii, Liechtensteinie) lub 24%, bez odliczenia kosztów. Przykład: 300 000 € wartości katastralnej × 1,1% × 19% = 627 € rocznie. Więcej w poradniku o podatkach dla nierezydentów.
• Comunidad: Składki w zespołach mieszkaniowych na windę, basen, ogród, ochronę, zarządzanie nieruchomością, oświetlenie, ubezpieczenie, sprzątanie i utrzymanie. W kompleksach premium z concierge, spa lub garażem podziemnym mogą być znaczne.
• Eksploatacja willi: Pielęgnacja ogrodu, serwis basenu, system alarmowy, sprzątanie, zwalczanie szkodników, cysterna, klimatyzacja i ogrzewanie, nawadnianie, prąd, woda, internet i okazjonalnie personel. Kto nie przebywa na miejscu przez cały rok, potrzebuje dodatkowo keyholdingu, kontroli szkód i koordynacji dostawców.
• Podatek majątkowy: Przy większych majątkach należy zlecić sprawdzenie hiszpańskiego podatku majątkowego i podatku solidarnościowego od dużych majątków.

Ile powinienem zaplanować na utrzymanie i rezerwy?

Jako zasadę kciuka wielu właścicieli planuje rocznie około 0,5 do 1,5% wartości budynku jako rezerwę na utrzymanie i odnowienia. Jest to wartość doświadczalna bez podstawy urzędowej. Przy starszych willach, skomplikowanej technice budynkowej, lokalizacjach z widokiem na morze lub dużych działkach odpowiednia może być wyższa rezerwa. Morskie powietrze, słońce, wilgoć i położenie na stokach obciążają elewacje, dachy, okna, kamień naturalny, technikę basenową, klimatyzację i systemy elektryczne silniej, niż wielu kupujących oczekuje.

Jak finansowanie wpływa na całkowite koszty?

Przy hipotece dochodzą koszty wyceny, odsetki, spłata, ubezpieczenia i ewentualnie ryzyko kursowe. Przy nowych hipotekach kredytobiorca płaci Tasación, natomiast bank przejmuje notariusza, rejestr, Gestoría i AJD od ustanowienia hipoteki (Banco de España, Ley 5/2019). Koszty aktu kupna i podatki od nabycia pozostają po stronie kupującego. Hiszpańskie banki finansują nierezydentów często ostrożniej niż rezydentów, a poziom finansowania zależy od dochodu, struktury majątku, rodzaju nieruchomości i polityki banku. Więcej w poradniku o hipotekach na Majorce.

Co obowiązuje przy zakupie od sprzedającego nierezydenta?

Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, jako kupujący musisz zatrzymać 3% ceny zakupu i odprowadzić je przez Modelo 211 do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Ekonomicznie jest to płatność na rachunek sprzedającego, organizacyjnie jednak Twój obowiązek. Odwzoruj kwotę prawidłowo w akcie i w przepływie płatności.

Podsumowanie: Cena zakupu to tylko punkt wyjścia. Jakość decyzji wynika z połączenia planowania podatkowego, gruntownego due diligence, realistycznych kosztów eksploatacji i wystarczających rezerw. Zleć sprawdzenie kwestii podatkowych i prawnych w indywidualnym przypadku doradcy podatkowemu lub prawnikowi.