Почему структура собственности должна быть определена до визита к нотариусу

При покупке недвижимости на Майорке важно не только то, кто переводит покупную цену. Решающим является то, кто будет указан в нотариальном акте купли-продажи, а затем и в земельном реестре в качестве собственника, с какой долей и на каком семейном или имущественно-правовом основании. Эта структура влияет на финансирование, текущие расходы, последующий раздел, дарение, продажу и наследование.

По испанскому праву совместная собственность возникает, когда право или вещь принадлежит нескольким лицам нераздельно. В случае с недвижимостью это обычно означает долевую собственность: каждый совладелец владеет идеальной долей во всей недвижимости, например, 50/50, 70/30 или 99/1.

Доли в совместной собственности: не автоматически в зависимости от оплаты

Тот, кто вносит 80 процентов собственного капитала, но регистрирует обоих покупателей по 50 процентов, юридически создает структуру 50/50. Это может быть желаемым, но должно быть понято с налоговой и гражданско-правовой точек зрения. Последующие ремонты, специальные погашения или текущие расходы обычно не меняют автоматически долю в земельном реестре.

Супруги и режим имущества

В случае с супругами взгляда только на земельный реестр не всегда достаточно. Дополнительно необходимо проверить, какой режим имущества применим. В общеиспанском Гражданском кодексе (Código Civil) без брачного договора в основном действует режим общности имущества (sociedad de gananciales); на Майорке при применимости балеарского гражданского права может быть актуален режим раздельности имущества (separación de bienes). Для международных пар важен Регламент ЕС 2016/1103, поскольку он координирует трансграничные вопросы имущественных отношений супругов.

Неженатые пары и зарегистрированные партнерства

Неженатым покупателям следует подготовить дополнительное соглашение о совместной собственности. В нем можно урегулировать вопросы пользования, расходов, аренды, ремонтов, продажи, выхода одного из партнеров, оценки недвижимости и сроков. Для зарегистрированных партнерств может быть актуален Регламент ЕС 2016/1104.

Дети и семейное имущество

Дети могут играть роль в семейных структурах, например, когда родители хотят передать имущество рано. В случае с несовершеннолетними детьми требуется особая осторожность: для отчуждения или обременения недвижимости ребенка может потребоваться судебное разрешение. Это может существенно замедлить последующие продажи, ипотеки или реструктуризации.

Последующий раздел: настоящий стресс-тест

Согласно Гражданскому кодексу (Código Civil), ни один совладелец не обязан оставаться в сообществе навсегда. Каждый в принципе может потребовать прекращения сообщества. При разделе существует несколько путей: выкуп, совместная продажа, распределение в рамках развода или судебные процедуры. Право собственности, пользование и ответственность по кредиту следует рассматривать отдельно.

Передача, дарение и продажа внутри семьи

Последующее изменение структуры собственников возможно, но редко является нейтральным. Продажа доли, дарение супругу или детям, прекращение сообщества совладельцев или внесение в компанию могут иметь нотариальные, регистрационные и налоговые последствия.

Практическое оформление

Акт купли-продажи должен точно отражать имена, NIE, гражданство, место жительства, семейное положение, режим имущества, доли приобретения и, при необходимости, брачный договор или выбор права. Кроме того, при совместной собственности рекомендуется соглашение о пользовании, расходах, аренде, инвестициях, преимущественных правах покупки, методе оценки и сценарии выхода.

Совместная собственность, брак, партнерство и семейные структуры