При покупке недвижимости на Майорке значение имеет не только цена покупки, но и состояние документов. Международным покупателям следует на раннем этапе проверить, пригодна ли недвижимость для проживания, имеет ли она энергетический сертификат, соответствует ли строительным нормам и не имеет ли задолженностей по налогам и расходам сообщества.

Почему документы на объект так важны

Многие риски покупки на Майорке проявляются не при осмотре, а в документах: отсутствие подтверждения пригодности для проживания, незарегистрированные перестройки, старые долги сообщества, открытые уведомления IBI, отсутствие лицензии на первое заселение или незарегистрированный энергетический сертификат. Поэтому покупателю следует до резервирования, но не позднее, чем до подписания частного договора купли-продажи, организовать полную проверку документов у нотариуса, адвоката, а при строительных вопросах — у архитектора или технического эксперта.

Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad на Балеарских островах подтверждает пригодность квартиры, дома или жилого здания для использования в качестве жилого помещения. На Майорке за процедуры пригодности для проживания отвечает Consell de Mallorca. Cédula практически необходима при продаже, аренде и для заключения окончательных договоров на коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ и телекоммуникации.

Согласно балеарскому законодательству об упрощении, для новостроек и первого заселения действует следующее: прежняя Cédula de primera ocupación в основном заменена муниципальной лицензией на использование или первое использование. Через десять лет после выдачи этой лицензии необходимо запросить соответствующую Cédula de Habitabilidad de renovación. Для защищенного жилья при первом заселении окончательная квалификация администрации заменяет Cédula; при последующих передачах снова требуется соответствующая Cédula.

Для объектов существующего фонда особенно важны продление истекшей Cédula и Cédula de carencia. Последняя касается более старых объектов, которые никогда не имели предыдущей Cédula и чье правовое и техническое исходное состояние должно быть отдельно подтверждено. Если Cédula или эквивалентное подтверждение отсутствует, это должно быть явно указано в договоре или Escritura.

Энергетический сертификат

Certificado de Eficiencia Energética требуется при продаже и аренде. Он должен быть составлен компетентным техником и зарегистрирован в реестре Балеарских островов; только регистрация придает сертификату юридическую силу. В состав объекта покупки входят зарегистрированный сертификат и энергетическая этикетка.

Владелец или продавец несет ответственность за заказ и хранение. Для существующего здания к договору купли-продажи должна быть приложена копия зарегистрированного сертификата и энергетической этикетки. Срок действия составляет максимум десять лет; для энергетического класса G — максимум пять лет. Энергетический класс также должен быть указан в объявлениях о продаже и на порталах недвижимости.

Лицензия на первое заселение и строительная документация

Для новостроек, крупных реформ, изменений назначения или расширений решающее значение имеет документация истории строительства. Покупателям следует спрашивать не только о текущей Cédula или лицензии на первое использование, но и о разрешении на строительство, утвержденном проекте, Certificado Final de Obra, при необходимости о декларации о новом строительстве, Libro del Edificio и технических планах.

Испанское строительное законодательство обязывает владельцев сохранять и передавать документацию о выполненных строительных работах, а также о существующих страховках и гарантиях. Для жилых зданий также может быть актуальна десятилетняя строительная страховка на структурные повреждения, особенно для более новых объектов или недавно задекларированных новостроек.

Разрешения на перестройки, бассейны и пристройки

Навесы для террас, бассейн, гостевой дом, гараж, перераспределение жилых площадей, объединение или разделение помещений и изменения назначения должны быть сверены с разрешением, документацией о завершении и регистрационным статусом. Важно, чтобы Escritura, описание в земельном реестре, фактическое состояние и техническая документация соответствовали друг другу.

Для Fincas, объектов в сельской местности, вблизи побережья или домов со старыми пристройками следует дополнительно проверить, требуют ли муниципалитет, Consell или другой орган специальных отчетов, разрешений, прибрежных разрешений, деклараций об общественном интересе или подтверждений отсутствия нарушений градостроительных норм.

IBI и местные налоги

IBI — это ежегодный налог на недвижимость. Покупателям следует проверить последние оплаченные квитанции IBI, справочные данные объекта и подтверждение отсутствия или наличия открытых местных требований. Во многих муниципалитетах местные налоги и сборы управляются или оплачиваются через ATIB; там, в зависимости от муниципалитета, могут быть актуальны IBI, местные сборы, вопросы Plusvalía или платежные документы.

В договоре купли-продажи должно быть четко оговорено, кто несет расходы за текущий налоговый год и как уже уплаченные или еще не оплаченные суммы будут урегулированы между покупателем и продавцом.

Расходы сообщества

Для квартир, таунхаусов, апартаментных комплексов и многих урбанизаций Comunidad de Propietarios является отдельным пунктом проверки. Продавец должен в публичном документе о покупке заявить, оплачивает ли он расходы сообщества своевременно или какие суммы являются открытыми. Обычным и настоятельно рекомендуемым является актуальный сертификат сообщества, выданный секретарем или управляющим с одобрения президента.

Покупателям также следует проверить протоколы последних собраний собственников, утвержденные специальные сборы, текущие судебные разбирательства, планы технического обслуживания, правила внутреннего распорядка и устав. Согласно испанскому законодательству о жилой собственности, недвижимость может нести ответственность за определенные старые долги сообщества; поэтому актуальный сертификат о задолженности — это не просто формальность.

Контрольный список для продавцов

Подготовить актуальную Escritura и актуальную информацию из земельного реестра.
Получить действующую Cédula или эквивалентную лицензию, либо подтверждение.
Предоставить зарегистрированный энергетический сертификат вместе с энергетической этикеткой.
Собрать последние квитанции IBI и подтверждения по местным налогам и сборам.
При общей собственности: запросить сертификат о задолженности, устав, протоколы и информацию о специальных сборах.
Подготовить разрешения, акт завершения строительства, планы, Libro del Edificio, страховки и гарантии.
Перед выходом на рынок проверить перестройки, бассейн, хозяйственные постройки и изменения назначения технически и юридически.

Контрольный список для покупателей

Не производить крупных платежей, пока не проверены личность, право собственности, обременения и документы на объект.
Сверить Cédula, лицензию на первое использование или эквивалентные документы с фактическим использованием и договорами на коммунальные услуги.
Принимать только зарегистрированный энергетический сертификат и проверить срок его действия.
При видимых перестройках всегда требовать разрешения, планы и документы о завершении.
Проверить в письменном виде IBI, расходы сообщества, специальные сборы и открытые процедуры.
Для сельских, старых или сильно перестроенных объектов дополнительно запланировать техническую due diligence.

Заключение

Документы не заменяют юридическую консультацию, но являются ее основой. Чем полнее документы до подписания, тем лучше можно оценить, действительно ли соответствуют друг другу цена покупки, использование и возможность последующей перепродажи.

Cédula, энергетический сертификат и важные документы на объект