Земельная книга, кадастр и Nota Simple на Майорке

Почему эта проверка так важна

Многие международные покупатели сначала полагаются на экспозе, осмотр и переговоры о цене. Однако юридическая реальность находится в испанских реестрах. Решающим является не только то, красиво ли выглядит дом или его можно найти в кадастре, но и то, правильно ли сочетаются продавец, участок, здание, площади и обременения.

На Майорке часто встречаются старые финки, сельские участки, последующие пристройки, бассейны, подъездные пути, несколько парцелл и исторические описания в реестрах. Поэтому каждая проверка покупки должна сравнивать как минимум три уровня документов: земельную книгу, кадастр и текущую Nota Simple.

Земельная книга: юридическое положение собственности и обременений

Испанская земельная книга называется Registro de la Propiedad. В ней регистрируются права на недвижимость, в частности, собственность, ипотеки, узуфрукт, сервитуты, права проезда, судебные аресты, ограничения на распоряжение и другие вещные права.

Земельная книга ведется по отдельной finca registral. Эта реестровая единица не всегда идентична кадастровому участку. Зарегистрированная финка может включать несколько кадастровых участков; и наоборот, один кадастровый участок исторически может соответствовать нескольким реестровым финкам.

Для покупателей земельная книга имеет центральное значение, поскольку зарегистрированные права, как правило, имеют юридическую силу. Она показывает, кто зарегистрирован как собственник, какую долю владеет это лицо и существуют ли права третьих лиц. В случае ипотеки регистрация особенно важна.

Кадастр: физическое, налоговое и картографическое описание

Испанский кадастр называется Catastro Inmobiliario и ведется Министерством финансов. Это административный реестр земельных участков и зданий. Он содержит, среди прочего, местоположение, кадастровую ссылку, использование, площадь, графическое изображение, кадастровую стоимость, справочную стоимость и кадастрового владельца.

Кадастр важен прежде всего для налогов, идентификации и картографического описания. Однако это не то же самое, что подтверждение права собственности. Если кадастр и земельная книга расходятся в указании собственника, для юридической проверки собственности решающее значение обычно имеет земельная книга.

Кадастровая ссылка должна быть указана при сделках с недвижимостью. Нотариус обычно запрашивает описательную и графическую кадастровую справку и проверяет, соответствует ли кадастровое описание земельной книге, документу и фактической недвижимости.

Nota Simple: первая обязательная проверка перед покупкой

Nota Simple Informativa — это актуальная, информативная выписка из земельной книги. Она обычно содержит идентификацию недвижимости, зарегистрированного(ых) собственника(ов), вид и объем зарегистрированных прав, а также существующие обременения или ограничения.

Важно: Nota Simple носит информативный характер и не доказывает содержание реестра с той же формальной силой, что и сертификация земельной книги. Тем не менее, для проверки покупки это центральный рабочий документ. Перед нотариальным удостоверением сделки нотариус дополнительно запрашивает актуальную информацию из реестра.

Международные покупатели никогда не должны принимать Nota Simple только от продавца или агента, а должны получать ее актуальную версию официальным путем или через своего собственного адвоката или нотариуса. Для юридической оценки решающее значение имеет испанская версия.

Что покупатели должны проверять в Nota Simple

• Собственник: Совпадают ли имя, номер удостоверения личности, данные компании и доля собственности с продавцом и договором купли-продажи?
• Finca registral: Соответствуют ли номер реестра, CRU/IDUFIR, муниципалитет, описание и адрес фактически осмотренной недвижимости?
• Площадь: Есть ли расхождения между площадью в земельной книге, кадастровой площадью, результатами обмера, экспозе и фактическим использованием?
• Ипотеки: Существует ли зарегистрированная ипотека? Если да, должно быть четко оговорено, будет ли она погашена до или при выплате покупной цены.
• Аресты и предварительные отметки: Аресты (embargos), судебные отметки или налоговые требования могут существенно повлиять на приобретение.
• Сервитуты и права проезда: Проверить, зарегистрированы ли права проезда, права на прокладку коммуникаций, водные права или сервитуты, или же они отсутствуют.
• Узуфрукт и права проживания: Зарегистрированный узуфрукт может означать, что покупатель хотя и приобретает собственность, но не может свободно ею пользоваться.
• Ограничения на распоряжение: Запреты на продажу, условия, права отзыва или другие ограничения должны быть поняты до подписания.

Расхождения по площади: нормально, но не безобидно

Расхождения между земельной книгой и кадастром в Испании не редкость. С момента реформы, проведенной Ley 13/2015, земельная книга и кадастр могут быть скоординированы с помощью геопривязанного графического изображения. Если финка скоординирована с кадастром, местоположение, границы и площадь зарегистрированного графического изображения получают значительно более сильную юридическую защиту.

Расхождение не является автоматически причиной для отказа от сделки. Но его необходимо оценить: идет ли речь о старом неточном описании в реестре, неполной кадастровой карте, незарегистрированной пристройке, неправильной границе участка или даже об использовании чужой земли?

При больших или конфликтных расхождениях до покупки следует привлечь геодезиста или архитектора.

Типичные расхождения на Майорке

• Старые описания финок: В земельной книге указано историческое, очень краткое описание без точных границ; кадастр показывает современную карту участков.
• Несколько участков: Сельская недвижимость экономически состоит из нескольких кадастровых участков, но только из одной или нескольких реестровых финок.
• Несовпадающие площади: В экспозе указана жилая площадь, в кадастре — общая строительная площадь, в земельной книге — другая застроенная площадь, а обмер дает еще другие значения.
• Пристройки и бассейны: Террасы, хозяйственные постройки, бассейны или расширения появляются в кадастре, но не прослеживаются в земельной книге как декларация о новой постройке.
• Квартирная собственность: В апартаментах частная площадь, места общего пользования, террасы для индивидуального пользования, парковочные места и кладовые могут быть зарегистрированы отдельно или только частично.
• Подъезд через чужую землю: Фактический подъезд используется годами, но зарегистрированный сервитут проезда отсутствует или описан неточно.
• Старые ипотеки: Кредит экономически погашен, но ипотека никогда не была нотариально и в земельной книге погашена.
• Устаревший кадастровый владелец: В кадастре все еще указаны прежние собственники или наследники, в то время как земельная книга более актуальна.

Ипотеки, обременения и сервитуты

Зарегистрированная ипотека не исчезает из-за того, что продавец устно заявляет, что кредит выплачен. Для покупателя имеет значение погашение в земельной книге. На практике при продаже часто часть покупной цены напрямую используется для погашения кредита в банке; затем составляется документ о погашении и регистрируется в реестре.

Для сельской недвижимости также чувствительным является подъезд. Проезжая дорога в реальности не означает автоматически, что существует юридически обеспеченный сервитут проезда. Покупатели должны проверить, ведет ли подъезд по общественным дорогам, собственному участку или чужим участкам.

Что земельная книга и кадастр не проясняют полностью

Чистая Nota Simple не заменяет полную Due Diligence. Земельная книга не показывает автоматически все градостроительные риски, разрешения на строительство, ограничения на использование, лицензии на туристическую аренду, открытые расходы сообщества собственников, энергетические сертификаты, вопросы пригодности для проживания или муниципальные процедуры.

Особенно для финок, старых домов и недвижимости за пределами закрытых населенных пунктов следует дополнительно проверить: разрешения на строительство, декларации о новой постройке, градостроительный статус, возможные нарушения, водоснабжение и электроснабжение, подключение к инфраструктуре, свидетельства о пригодности для проживания и, при необходимости, защиту побережья, ландшафта или памятников.

Рекомендуемая процедура проверки для покупателей

1. Получить актуальную Nota Simple непосредственно из официального источника или через своего юриста.
2. Проверить собственника, finca registral, CRU/IDUFIR, адрес, площади и обременения.
3. Сравнить кадастровую ссылку, а также описательную и графическую кадастровую справку.
4. При расхождениях по площади профессионально сверить обмер, кадастровую графику и описание из земельной книги.
5. Прояснить ипотеки, аресты, сервитуты, права проезда и права пользования до заключения договора.
6. В договоре купли-продажи определить, какие обременения должны быть погашены, а какие покупатель принимает на себя.
7. Перед подписанием у нотариуса запросить получение актуальной информации из реестра.
8. После подписания обеспечить, чтобы документ о покупке был незамедлительно подан в земельную книгу и чтобы регистрация была отслежена.

Заключение

Земельная книга, кадастр и Nota Simple выполняют разные задачи. Земельная книга защищает юридическое положение собственности и обременений. Кадастр описывает недвижимость налогово, физически и картографически. Nota Simple — это быстрая, незаменимая выписка из реестра для проверки покупки.

Для международных покупателей на Майорке самый важный шаг заключается в сравнении этой информации. Только когда собственники, площади, здания, обременения и подъезд совпадают или могут быть чисто урегулированы, недвижимость юридически готова к покупке.