Купить виллу с видом на море и бассейном на Майорке

Купить виллу с видом на море на Майорке: что важно именно для виллы

Автор: Klaudia Wolf · Проверил Matthias Thomas · Последнее обновление 10 октября 2026 г.

В вилле с видом на море важен не только вид из гостиной. Участок, склон, бассейн и террасы определяют повседневную жизнь, а разрешения на саму виллу так же важны, как её панорама. Выше этого текста вы видите виллы с видом на море из нашего актуального предложения. Одним из центров является Порт д’Андраткс на юго-западе, где находится наш офис, а отдельные виллы расположены и на других побережьях острова. Текст ниже объясняет, что важно именно для вилл.

Из чего складывается вид на море у виллы

• Ориентация: виллы, открытые на запад и юго-запад, получают вечерний свет и закат, вид на гавань показывает лодки и оживление, открытый вид только воду и горизонт. Проверьте ориентацию в разное время суток, ведь терраса на западной стороне может сильно нагреваться летним днём.
• Высота: чем выше дом стоит на склоне, тем легче он смотрит поверх соседних крыш и деревьев. Ниже вид сильнее зависит от окружения.
• Приватность: кто видит море, того часто видят и самого: соседи выше по склону, с дороги или с лодок. Обратите внимание на стены, посадки и расположение террасы и бассейна относительно подъезда.
• Комнаты с видом: попросите показать, из каких комнат море действительно видно: гостиная, кухня, спальни, террасы. Во многих виллах вид есть только у отдельных комнат.
• Террасы: размер, защита от ветра, тень и ограждение определяют, сколько от вида доходит до повседневной жизни. Стеклянное ограждение открывает вид лучше, чем глухой парапет.

Вид на море не то же самое, что первая линия. Для вилл вблизи побережья действует также закон о побережье (Ley de Costas): он предусматривает охранную зону, как правило, в 100 метров от общедоступной прибрежной полосы, а для земель, уже считавшихся городскими в 1988 году, в 20 метров. Новое жилое строительство там в принципе исключено, а существующие дома можно изменять только без увеличения объёма, высоты и площади. Затронута ли вилла, можно определить только по конкретному участку.

Бассейн с видом на море: бассейн инфинити и жизнь на открытом воздухе

В вилле с видом на море бассейн обычно становится центром наружной зоны, часто это бассейн инфинити, край воды которого визуально сливается с морем. На склоне это технически сложно, поэтому стоит присмотреться внимательно:

• Разрешение: строительство и изменение бассейна подлежат муниципальному строительному надзору, в зависимости от объёма в виде разрешения на строительство или уведомления. Земляные работы, а также вмешательство в фундамент и несущие части требуют разрешения. Попросите подтвердить разрешение и завершение работ.
• Статика и гидроизоляция: на склоне бассейн опирается на подпорные стены и фундаменты. Спросите о статике, гидроизоляции, водоотведении и состоянии переливного жёлоба и уравнительной ёмкости.
• Вода: согласно водохозяйственному плану Балеарских островов бассейн разрешено полностью опорожнять только для ремонта или по санитарным причинам. Муниципалитеты, кроме того, могут ограничивать строительство новых бассейнов и их наполнение водой из водопровода. Уточните водоснабжение, наличие цистерны и местные правила.
• Оборудование и безопасность: насос, фильтр, отопление или тепловой насос, укрытие и защита для детей и гостей. Солёный воздух и ветер нагружают оборудование сильнее, чем вдали от моря.

Если вилла стоит на сельской земле (suelo rústico), действуют более узкие пределы: для новых бассейнов при односемейных домах там допускается только один бассейн на участок, с зеркалом воды не более 35 квадратных метров и объёмом не более 60 кубических метров. При более крупном бассейне на сельской земле стоит спросить о годе постройки и разрешении.

Порт д’Андраткс: районы вилл подробно

Порт д’Андраткс расположен у природной гавани на юго-западе острова и является центром наших вилл с видом на море. Районы различаются направлением вида, подъездом и расстоянием до гавани, и именно это стоит сравнить на месте.

Порт д’Андраткс

• Монпорт (Montport): виллы на склоне над гаванью, откуда вид часто направлен на гавань и бухту. Склон означает подъезды с уклоном и подпорные стены.
• Ла-Мола (La Mola): до неё можно добраться от гавани, она известна закатами и открытым видом на море с островом Са-Драгонера (Sa Dragonera) на горизонте.
• Кала-Льямп (Cala Llamp) и Кала-Мораг (Cala Moragues): бухты вокруг гавани с виллами вблизи побережья. Здесь важны подъезд, расстояние до гавани и, вблизи побережья, классификация по закону о побережье.

Камп де Мар и Сант-Эльм

Камп де Мар расположен у бухты с песчаным пляжем, виллы стоят на склонах вокруг бухты. Сант-Эльм, маленькая деревня на самом юго-западном краю острова, у берега лежат острова Панталеу (Pantaleu) и Са-Митжана (Sa Mitjana), а дальше в море Са-Драгонера.

Юридическая и техническая проверка виллы

У виллы больше документов для проверки, чем у квартиры. Попросите юриста и архитектора подтвердить эти пункты до покупки:

• Три площади: земельный реестр (Registro de la Propiedad), кадастр (Catastro) и фактическая застройка не всегда совпадают. Кадастр является административным реестром, а в юридических вопросах приоритет имеют сведения земельного реестра. Сравните выписку nota simple, кадастровую выписку с планом и чертежи с фактическим состоянием.
• Разрешённая застройка: пристройки, бассейн, гостевой дом и крытые террасы требуют разрешения и должны быть внесены в земельный реестр. Декларация о новом строительстве (declaración de obra nueva) предполагает разрешение на строительство и заключение техника.
• Постройки без разрешения: орган власти может начать процедуру восстановления законности только в течение восьми лет после завершения строительства, а на охраняемой сельской земле этот срок не действует. После этого такая постройка считается «fuera de ordenación», и разрешены только ремонтные работы по причинам безопасности, здоровья и гигиены.
• Разрешение на заселение: жилое здание разрешено заселять только при наличии действующей cédula de habitabilidad или лицензии на первое заселение (licencia de primera ocupación), в некоторых случаях справки о том, что лицензия не требуется. Поставщики коммунальных услуг требуют её для постоянных договоров на электричество и воду.
• Энергосертификат: при продаже существующей виллы копия зарегистрированного сертификата энергоэффективности прилагается к договору купли-продажи.
• Категория земли: городская земля (suelo urbano) прямо отнесена планом муниципалитета к городской и обеспечена всеми базовыми услугами. Сельская земля (suelo rústico) защищена от застройки и подчиняется более строгим правилам для строительства, расширения и бассейна.

Содержание виллы: безопасность, сад, бассейн и управление домом

Вилла с участком и бассейном требует ухода, особенно если вы бываете там не круглый год.

• Безопасность: сигнализация, освещение, забор, ворота и камеры, а также вопрос о том, кто присматривает за домом в ваше отсутствие.
• Сад и пожарная безопасность: полив, сосны и обрезка. Если вилла граничит с лесом, балеарский декрет о профилактике лесных пожаров предусматривает для застроенных зон на границе леса полосу шириной 25 метров без горючей растительности и периметральную дорогу шириной 5 метров. В период опасности, как правило с 1 мая по 15 октября, использование открытого огня запрещено, в том числе в городских зонах, где оно может вызвать лесной пожар.
• Бассейн: регулярное обслуживание показателей воды, фильтра и оборудования, а также план на зиму.
• Управление домом: контрольные визиты, уход за садом, обслуживание бассейна, мастеров и почту можно передать управляющей компании. Попросите письменно описать услуги.

Покупка виллы вместе с Thomas Mallorca

Наш офис находится в Порт д’Андраткс, на улице Carrer de Isaac Peral. Мы работаем на юго-западе более 35 лет, знаем склоны, подъезды и строительные нормы и честно скажем вам, какой вид сохранится, а какой нет. Klaudia Wolf и Matthias Thomas сопровождают вас от осмотра и юридической проверки до визита к нотариусу и согласовывают работу с юристами, налоговыми консультантами и архитекторами. Обращайтесь к нам за необязывающей консультацией.