Udenlandske selskaber og internationale strukturer

Internationale købere af eksklusive ejendomme på Mallorca overvejer ofte, om købet skal ske privat, via et spansk S.L. eller via et udenlandsk selskab. Typiske strukturer er et tysk GmbH, en familieholding, et luxembourgsk, nederlandsk eller schweizisk selskab eller et britisk Ltd. En sådan struktur kan være fornuftig, f.eks. ved familieformue, medinvestorer, generationsskifte, eksisterende koncern eller professionel udlejning. Den er dog ikke en nem vej til anonymitet eller skattefrihed.

Grundprincippet: Ejendommen ligger i Spanien

En Mallorca-ejendom forbliver skattemæssigt og juridisk forankret i Spanien, selvom ejeren er et udenlandsk selskab. Spanien beskatter som udgangspunkt indtægter fra spanske ejendomme, lejeindtægter, brug og gevinster ved salg. Derudover gælder hvidvaskkontrol, identifikation af den reelle ejer, spanske NIF-forpligtelser og ofte bank- samt notar-due diligence.

GmbH, holding eller Ltd.: Hvad der virkelig tæller

Den juridiske form alene afgør ikke den skattemæssige kvalitet. Afgørende er formål, substans, finansiering, faktisk ledelse, ejendommens anvendelse og selskabets skattemæssige hjemsted. Banker og notarer spørger i dag ikke kun efter registerudskriften, men efter økonomisk logik, midlernes oprindelse, kontrolpersoner og skattemæssigt hjemsted.

Spansk skattepligt

Hvis det udenlandske selskab opnår lejeindtægter fra ejendommen, anses disse for at være indtægter optjent i Spanien. Uden fast driftssted beskattes de separat i henhold til den spanske ikke-resident skattelovgivning. Hvis ejendommen ikke udlejes, men bruges privat af selskabsdeltagere, familiemedlemmer eller begunstigede, opstår der ikke et skattemæssigt vakuum. Der skal undersøges skjulte udbytter, personalegoder, armslængde-brugsvederlag, kildeskatter, transfer pricing og eventuel beskatning i brugernes bopælsland.

Ledelsens sted og substans

Et udenlandsk selskab kan blive skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, hvis dets faktiske ledelse befinder sig i Spanien. Substans betyder ikke kun postkasse eller ekstern direktør. Relevante er faktiske beslutningsprocesser, protokoller, forretningsadresse, bankforbindelser, regnskab, økonomisk funktion, finansiering og hvem der træffer de væsentlige beslutninger.

Transparensregister og reelle ejere

Spanien kræver identifikation af den reelle ejer. I henhold til hvidvasklovgivningen skal fysiske personer, der direkte eller indirekte udøver kontrol, identificeres. Med Registro Central de Titularidades Reales og data fra handelsregister, notariat og andre registre centraliseres gennemsigtigheden yderligere. Også EU's AML-regulering skærper kravene til ejendomstransaktioner og udenlandske juridiske enheder.

Banker, notarer og AML-kontrol

Ved eksklusive transaktioner er banker, notarer, mæglere, advokater, revisorer og registre ofte opmærksomme. De kan kræve dokumentation for midlernes oprindelse, skattemæssigt hjemsted, ejerkæde, forretningsaktivitet, reelle ejere, politisk eksponerede personer og sanktionslister. Strukturen bør kunne kontrolleres inden underskrivelse af købsaftalen.

Modelo 720 og Modelo 721 ved spansk hjemsted

Modelo 720 vedrører udenlandske aktiver for spanske skatteresidenter, ikke selve den spanske ejendom. Hvis man er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien og ejer andele i et udenlandsk selskab, skal man undersøge, om denne deltagelse skal indberettes. Modelo 721 vedrører virtuelle valutaer i udlandet. Ikke-residenter uden spansk skattemæssigt hjemsted er som udgangspunkt ikke omfattet af disse modeller alene på grund af ejerskab af en Mallorca-ejendom.

Ikke-kooperative jurisdiktioner og særlige risici

Særligt kritiske er selskaber fra ikke-kooperative jurisdiktioner. Den spanske ikke-resident skattelovgivning har særlige regler for sådanne selskaber, når de ejer spanske ejendomme. Listen over ikke-kooperative jurisdiktioner kan ændre sig og bør altid kontrolleres aktuelt før enhver strukturbeslutning.

Salg: Asset deal eller share deal

Ved direkte salg af ejendommen af et ikke-resident selskab beskatter Spanien som udgangspunkt salgsgevinsten. En share deal undgår ikke automatisk kontrol: Spanien kan også beskatte gevinster fra andele i selskaber, hvis aktiver hovedsageligt direkte eller indirekte består af spanske ejendomme. Købere kræver derfor regelmæssigt skattemæssige garantier, offentliggørelse af ejerkæden og friholdelser.

Praktisk anbefaling

Et udenlandsk selskab er stærkt, når det har en reel funktion: familie-governance, generationsskifte, investeringspartnere, ansvarsbeskyttelse, finansiering eller operationel udlejningsstruktur. Det er svagt, når det kun lover anonymitet, skattebesparelse eller en senere "enkel" andelsoverdragelse. Før købet bør købere få foretaget en skattemæssig strukturgennemgang i Spanien og i bopælslandet.