Er ferieudlejning eller langtidsudlejning mere rentabel på Mallorca?

Ferieudlejning giver højere bruttoindtægter, men er operativt dyrere og stærkere reguleret. I eksempelberegningen mister den på grund af administration, forbrugsomkostninger, rengøring, platforme og vedligeholdelse markant nettoafkast (1,5 % mod 2,3 % ved langtidsudlejning). Langtidsudlejning har som regel lavere bruttoindtægter, men færre skift og ofte mere planlægningssikker belægning.

Hvor meget skat betaler ikke-hjemmehørende af lejeindtægter i Spanien?

I IRNR gælder som udgangspunkt 19 procent for skattepligtige med bopæl i EU, Island, Norge eller Liechtenstein og 24 procent for andre skattepligtige. Omkostningsfradraget afhænger af status. Ved turistudlejning skal det desuden kontrolleres, om hotellignende tillægsydelser udløser IVA.

Hvad betyder ETV-licensen for afkastet af en ejendom på Mallorca?

En eksisterende, gyldig ETV-licens kan understøtte værdien, fordi nye turistpladser er stærkt begrænsede. Regn dog ikke med en fremtidig licens. Lad zonering, registerindførelse, pladskapacitet, løbetid eller fornyelse, krav fra ejerforeningen, kommunale begrænsninger og tidligere udlejning dokumentere.

Hvordan påvirker en finansiering afkastet?

En finansiering ændrer afkastet massivt. En ejendom kan før finansiering virke positiv og efter rente og afdrag have negativ cash flow. Til kalkulationen bør en renteforhøjelse på et til to procentpoint indregnes som stresstest.

Realistisk beregning af afkast på ejendom på Mallorca

En ejendom på Mallorca kan generere lejeindtægter, men det realistiske afkast ligger ofte betydeligt under bruttotallet fra annoncer eller udlejningsprognoser. Det afgørende er ikke kun den opnåelige dagspris, men kombinationen af belægning, sæson, licensforhold, administration, vedligeholdelse, skatter og finansiering.

Bruttoafkast er kun begyndelsen

Bruttoafkastet sætter de årlige lejeindtægter i forhold til købsprisen eller, bedre, til de samlede erhvervelsesomkostninger. Mere sigende er nettoafkastet før finansiering: indtægter fratrukket løbende omkostninger, vedligeholdelse og administration, i forhold til købspris plus erhvervelsesomkostninger, møblering og startinvesteringer.

For eksisterende ejendomme på Balearerne påløber normalt ITP efter progressive satser; notar, tingbog, juridisk rådgivning, vurdering, finansieringsomkostninger, møblering og første reparationer kommer til.

Belægning og sæson

Efterspørgslen er høj om sommeren, men afkastet skabes over hele året. IBESTAT angiver for turistlejligheder på Mallorca i 2025 en gennemsnitlig belægningsprocent efter pladser på 59,08 procent. I juli 2025 lå den på 75,92 procent, i januar kun på 23,36 procent. Den, der beregner seriøst, indregner svagere måneder, tomgangsdage, rengøringsvinduer, vedligeholdelse og egne brugsperioder.

Ferieudlejning eller langtidsleje?

Ferieudlejning kan give højere bruttoindtægter, men er operationelt dyrere og mere reguleret. Platformgebyrer, gæstekommunikation, check-in, rengøring, vask, forbrugsomkostninger, højere slitage, markedsføring og kortvarige udfald skal medregnes. Langtidsleje har normalt lavere bruttoindtægter, men til gengæld færre skift, lavere driftskompleksitet og ofte mere planlægbar belægning.

ETV-licens: værdifaktor og risiko

En eksisterende, gyldig ETV-licens kan understøtte værdien, fordi nye turistpladser er stærkt begrænsede. For købere betyder det: Regn ikke med en fremtidig licens, men få dokumenteret zonering, registerindførsel, pladskapacitet, løbetid eller fornyelse, ejerforeningens krav, kommunale begrænsninger og tidligere udlejning.

De vigtigste omkostningsblokke

Erhvervelse: ITP eller ved nybyggeri IVA/AJD, notar, tingbog, advokat, bank- og vurderingsomkostninger.
Løbende: IBI, renovationsgebyrer, Comunidad, forsikring, internet, strøm, vand, pool, have og ejendomsadministration.
Ferieudlejning: Platformgebyrer, betalingsafvikling, rengøring, vask, gæstebetjening, nøgleservice, bogføring og markedsføring.
Vedligeholdelse: Klima, fugt, saltluft, møbler, apparater, malerarbejde og tekniske anlæg.
Tomgang: svage måneder, aflysninger, vedligeholdelse, renovering, personlig brug og regulatoriske afbrydelser.

Skatter og finansiering

Lejeindtægter fra spanske ejendomme er skattepligtige i Spanien. For ikke-residente gælder i IRNR principielt 19 procent for skattepligtige med bopæl i EU, Island, Norge eller Liechtenstein og 24 procent for andre skattepligtige; fradrag for omkostninger afhænger af status. Ved turistudlejning skal det desuden undersøges, om hotellignende tillægsydelser udløser IVA.

Finansiering ændrer afkastet markant. En ejendom kan være positiv før finansiering og have negativt cashflow efter renter og afdrag. I beregningen bør en rentestigning på en til to procentpoint indregnes som stresstest.

Konservativt eksempelregnestykke

Post	Ferieudlejning med ETV	Langtidsleje
Købspris	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, omkostninger, møblering, startreserve	78.000 EUR	58.000 EUR
Samlet investering	678.000 EUR	658.000 EUR
Årlig brutto	150 nætter x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Løbende omkostninger før skat	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto før skat og finansiering	10.200 EUR	15.000 EUR
Bruttoafkast	5,8 %	3,6 %
Nettoafkast før skat og finansiering	1,5 %	2,3 %

Ferieudlejning virker brutto mere attraktiv, men mister betydeligt nettoafkast gennem administration, forbrugsomkostninger, rengøring, platforme og højere vedligeholdelse. Hvis der også finansieres, kan cashflowet blive negativt på trods af lejeindtægter. Værdistigning kan forekomme, men bør ikke erstatte en bæredygtig lejeberegning.

Kontrolspørgsmål før køb

Er afkastet beregnet på købspris eller samlede omkostninger?
Er svage måneder, tomgang, vedligeholdelse og egen brug medtaget?
Findes en ETV-licens, er den gyldig og overdragelig?
Hvilke omkostninger påhviler ejeren?
Hvordan ændres resultatet efter skat og finansiering?
Forbliver regningen bæredygtig selv ved 10 procent færre indtægter, 15 procent højere omkostninger eller højere renter?

Realistisk vurdering af afkast