De samlede omkostninger ved en ejendom på Mallorca

De samlede omkostninger ved en ejendom på Mallorca består af købspris, engangsomkostninger ved købet og løbende omkostninger. Oven i købsprisen kommer der ved brugte ejendomme ca. 10 til 13 % og ved nybyggeri ca. 13 % i omkostninger. Derefter påløber der som grov retningslinje 4.000 til 12.000 euro om året for en lejlighed og 15.000 til 50.000 euro for en villa med pool, have og pasning. Status: oktober 2026.

Købsprisen er kun det mest synlige tal. Hvis du køber en eksklusiv ejendom, bør du fra begyndelsen regne erhvervelsesskatter, professionel gennemgang, finansiering, administration og vedligeholdelse med. Engangsomkostningerne står i detaljer i guiden om købsomkostninger, de løbende i guiden om løbende omkostninger.

Hvordan er de samlede omkostninger ved en ejendom på Mallorca sammensat?

De samlede omkostninger består af fem niveauer, som du bør planlægge hver for sig. Tabellen viser størrelsesordenerne (status: oktober 2026).

Hvad koster en ejendom på Mallorca efter ti år? Regneeksempler for 750.000 € og 1.500.000 €

En lejlighed til 750.000 euro koster efter ti år ca. 866.000 til 946.000 euro, en villa til 1.500.000 euro ca. 1,82 til 2,17 mio. euro, i begge tilfælde uden finansiering. Intervallet opstår alene på grund af de løbende omkostninger.

Forudsætninger: brugt ejendom, uændrede omkostninger, ingen finansiering, ingen lejeindtægter, ingen værdiudvikling, ingen større renoveringer og ingen ekstra reserve. Købsomkostningerne stammer fra regneeksemplerne i guiden om købsomkostninger (ITP beregnet i trin, advokat 1 % plus IVA, gestoría 350 €). De løbende omkostninger er erfaringsværdier, ikke officielle tal.

Hvor høje er engangsomkostningerne ved købet?

Engangsomkostningerne ved købet udgør ved brugte ejendomme ca. 10 til 13 % og ved nybyggeri ca. 13 % af købsprisen. Ved brugte ejendomme betaler du ITP (8 til 13 % i trin), ved nybyggeri 10 % IVA plus AJD på 1,5 %, fra en værdi på 1.000.000 euro på 2 %. ITP beregnes i trin pr. delbeløb: 8 % af de første 400.000 euro, 9 % af den del, der ligger op til 600.000 euro, 10 % op til 1.000.000 euro, 12 % op til 2.000.000 euro og 13 % af den del, der ligger derover.

Notar og Registro følger statslige gebyrer og er ved eksklusive køb ikke den største blok: Ved 1.500.000 euro er det ca. 787 euro og 462 euro, ved 5.000.000 euro ca. 1.785 euro og 1.127 euro. Dertil kommer advokat (sædvanligt på markedet 1 til 1,5 % plus 21 % IVA) og gestoría. Ved villaer, fincaer, kystnære beliggenheder, ombygninger eller turistisk brug bør den juridiske gennemgang mindst omfatte ejendomsbevis, hæftelser, byggetilladelser, lovligheden af tilbygninger, energimærke, beboelighed, kommunale afgifter, Comunidad-gæld og eventuelt kyst-, land- eller fredningsspørgsmål.

Skattemæssigt tæller den højeste værdi af købspris, angivet værdi og matrikelreferenceværdi. Kontrollér derfor, før du underskriver en arras- eller optionskontrakt, om referenceværdien er plausibel, om købsprisen står fuldstændigt i skødet, og om møbler, kunst, køretøjer eller andre løsøregenstande skal værdiansættes særskilt. Reducerede ITP-satser gælder kun for købers hovedbolig op til 270.151,20 euro og har ingen betydning ved ferieboliger eller sekundære boliger. Ved et nybyggeri bør du desuden undersøge, om forudbetalinger er sikret, og hvilke omkostninger til tilslutninger, ekstraudstyr eller møblering der beregnes særskilt.

Hvilke løbende omkostninger kommer der til efter købet?

Efter købet påløber der hvert år skatter, fællesbidrag og driftsomkostninger, groft 4.000 til 12.000 euro for en lejlighed og 15.000 til 50.000 euro for en villa med pool, have og ekstern pasning, uden større renoveringer og finansiering. Posterne i overblik, detaljer i guiden om løbende omkostninger:

• IBI: Kommunal ejendomsskat, ved bymæssige ejendomme 0,4 til 1,10 % af matrikelværdien, afhængigt af kommunen med mulige tillæg.
• IRNR for ikke-residenter: Ved selvbenyttede eller tomme ejendomme sætter Spanien 1,1 % af matrikelværdien som indkomst, ved matrikelværdier, der ikke er revideret for nylig, 2 %. Heraf betales 19 % (bopæl i EU, Island, Norge, Liechtenstein) eller 24 %, uden fradrag for omkostninger. Eksempel: 300.000 euro matrikelværdi × 1,1 % × 19 % = 627 euro om året. Mere i guiden om skatter for ikke-residenter.
• Comunidad: Bidrag i ejendomsanlæg til elevator, pool, have, sikkerhed, administration, belysning, forsikring, rengøring og vedligeholdelse. I premiumanlæg med concierge, spa eller kælderparkering kan de være betydelige.
• Drift af villaer: Havepleje, poolservice, alarmanlæg, rengøring, skadedyrsbekæmpelse, cisterne, klima- og varmeteknik, vanding, strøm, vand, internet og lejlighedsvis personale. Hvis du ikke er til stede hele året, har du desuden brug for keyholding, skadeskontrol og koordinering af leverandører.
• Formueskat: Ved større formuer bør du få den spanske formueskat og solidaritetsskatten for store formuer vurderet.

Hvor meget skal jeg afsætte til vedligeholdelse og reserver?

Som tommelfingerregel afsætter mange ejere årligt ca. 0,5 til 1,5 % af bygningens værdi som reserve til vedligeholdelse og fornyelse. Det er en erfaringsværdi uden officielt grundlag. Ved ældre villaer, kompleks bygningsteknik, beliggenheder med havudsigt eller store grunde kan en højere reserve være passende. Havluft, sol, fugt og skråningsbeliggenheder belaster facader, tage, vinduer, natursten, pooltekniske anlæg, klimaanlæg og elektriske systemer mere, end mange købere forventer.

Hvordan påvirker en finansiering de samlede omkostninger?

Ved et realkreditlån kommer der vurderingsomkostninger, renter, afdrag, forsikringer og eventuelt valutarisici til. Ved nye realkreditlån betaler låntageren tasación, mens banken overtager notar, register, gestoría og AJD for pantsætningen (Banco de España, Ley 5/2019). Omkostningerne til købsskødet og erhvervelsesskatterne forbliver hos køberen. Spanske banker finansierer ofte ikke-residenter mere konservativt end residenter, belåningen afhænger af indkomst, formuesstruktur, ejendomstype og bankpolitik. Mere om det i guiden om realkreditlån på Mallorca.

Hvad gælder ved køb fra en ikke-resident sælger?

Er sælgeren ikke skattemæssigt resident i Spanien, skal du som køber tilbageholde 3 % af købsprisen og afregne dem via Modelo 211 til den spanske skattemyndighed. Økonomisk er det en betaling for sælgerens regning, men organisatorisk din pligt. Afbild beløbet korrekt i skødet og i betalingsstrømmen.

Konklusion: Købsprisen er kun udgangspunktet. Kvaliteten af beslutningen opstår af kombinationen af skatteplanlægning, grundig due diligence, realistiske driftsomkostninger og tilstrækkelige reserver. Få skatte- og juridiske spørgsmål vurderet i det enkelte tilfælde af en skatterådgiver eller advokat.