Renovering af historiske og landlige ejendomme på Mallorca

Renoveringen af en gammel finca, et landsbyhus eller et historisk byhus på Mallorca er sjældent et rent indretningsprojekt. Oftest handler det først om substans, fugt, tag, retssikkerhed og spørgsmålet om, hvilke dele af bygningen der overhovedet må ændres.

Før købet: teknisk og juridisk substans kontrolleres

Der skal kontrolleres tingbog, matrikel, faktiske arealer, tidligere byggetilladelser, brugsstatus, kommunalplanlægning, klassificering som suelo urbano eller suelo rústico, beskyttelsesområder, katalogbeskyttelse, BIC-status eller omgivelsesbeskyttelse af et monument. Det tekniske tjek bør omfatte fugtanalyse, taginspektion, bærende vægge og lofter, revner, træbjælker, fundamenter, installationer, spildevandsløsning, vandkilde, adgangsvej og terrænmodellering.

Gammel bygningssubstans kræver andre løsninger

Mange traditionelle huse består af naturstensmurværk, Marès-sten, kalkmørtel, træbjælker, keramiske tegl og historiske pussystemer. Disse bygningsdele skal kunne optage og afgive fugt. Tætte cementpuds, hårde fuger, plastmaling eller indvendige tætninger uden et bygningsfysisk koncept kan indespærre fugt og senere forårsage salte, afskalninger, lugt eller strukturelle skader.

Til historisk substans er kalkbaserede mørtler, diffusionsåbne puds, kompatible naturstensreparationer, reversible installationsveje og godt ventilerede konstruktioner som regel det bedste grundlag. Moderne materialer er ikke udelukket, men skal være forenelige med den gamle substans og en eventuel beskyttelsesgrad.

Fugt, tag og struktur

Fugt opstår gennem stigende grundfugt, slagregn, utætte tage, manglende dræning, skråningsvand, dårlig ventilation, defekte cisterner eller tætte nye gulvplader. Før pudsning eller isolering bør årsagen undersøges. Taget er næsten altid en tidlig stor omkostningspost: Træbjælker, understøtninger, nedbøjninger, teglbelægning, tilslutninger og fugtspor bør undersøges før køb.

Bygningsfredning, katalogbeskyttelse og BIC

Ejendomme kan være beskyttet som Bien de Interés Cultural, som bienes catalogados, som en del af et historisk ensemble eller via en kommunal katalog. Indgreb kan kræve en forudgående tilladelse fra Comisión Insular del Patrimonio Histórico, ud over den kommunale byggetilladelse. Afhængigt af beskyttelsesgraden påvirker dette ikke kun facader, men også indvendige rum, trapper, hvælvinger, tage, gårde, brønde, møller eller etnologiske elementer.

Tilladelser og energi

Afhængigt af kommune og projektomfang kommer licencia urbanística, comunicación previa eller declaración responsable i betragtning. Ved strukturelle indgreb, tagrenovering, ændret brug, udvidelse, pool, facadeændring eller beskyttede elementer kræves der regelmæssigt et teknisk projekt. Código Técnico de la Edificación gælder principielt også for indgreb i eksisterende bygninger, men tillader ved fredede bygninger begrundet fleksibilitet, hvis strenge krav ville være uforenelige med beskyttelsesværdien.

Omkostninger og tidsplanlægning

Projekttype	Orientering	Bemærkning
Teknisk Due Diligence	ca. 1.500-6.000 EUR	Afhængigt af størrelse, beskyttelsesstatus og rapportomfang
Målrettet istandsættelse	ca. 600-1.200 EUR/m²	Uden komplet nyorganisering
Omfattende renovering	ca. 1.500-2.800 EUR/m²	Tag, installationer, badeværelser, gulve og fugt
Historisk finca med struktur, tag og teknik	ca. 2.500-4.000+ EUR/m²	Ved vanskelig adgangsvej, fredningskrav eller høj kvalitet også derover
Reserve	15-30 %	Ved gammel substans snarere en pligt end en luksus

Tilladelser kan ved simple byprojekter tage flere måneder; ved Patrimonio, suelo rústico, beskyttelsesområder eller legaliseringsspørgsmål er tolv måneder og mere ikke ualmindeligt. Byggetiden ved omfattende finca-renoveringer ligger ofte på tolv til fireogtyve måneder.

• Beskyttelsesstatus og katalogindførsel kontrolleres hos kommune og Consell.
• Planlægningsmæssig legalitet for hver bygningsdel vurderes individuelt.
• Tag, fugt, bærende konstruktion og installationer bør kontrolleres teknisk før køb.
• Materialekoncept afstemmes med kalk, natursten, træ, keramik og diffusionsåbenhed.
• I købskontrakten fastsættes betingelser for licens, legalisering eller negative rapporter.