Una propiedad en Mallorca puede generar ingresos por alquiler, pero el rendimiento realista suele estar muy por debajo de la cifra bruta que aparece en los anuncios o en las previsiones de alquiler. Lo decisivo no es solo el precio diario que se puede alcanzar, sino la combinación de ocupación, temporada, situación de la licencia, administración, mantenimiento, impuestos y financiación.

El rendimiento bruto es solo el principio

El rendimiento bruto relaciona los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra o, mejor aún, con los costes totales de adquisición. Más significativo es el rendimiento neto antes de financiación: ingresos menos costes corrientes, mantenimiento y administración, en relación con el precio de compra más los costes adicionales de adquisición, mobiliario e inversiones iniciales.

En las propiedades de segunda mano en las Islas Baleares, generalmente se aplica el ITP según tipos progresivos; se añaden los costes de notaría, Registro de la Propiedad, asesoramiento legal, tasación, costes de financiación, mobiliario y las primeras reparaciones.

Ocupación y temporada

La demanda es alta en verano, pero el rendimiento se genera a lo largo de todo el año. El IBESTAT indica para apartamentos turísticos en Mallorca en 2025 una tasa de ocupación media por plazas del 59,08 por ciento. En julio de 2025 fue del 75,92 por ciento, y en enero solo del 23,36 por ciento. Quien calcula de forma seria, contempla los meses más débiles, los días de desocupación, las ventanas de limpieza, el mantenimiento y los periodos de uso propio.

¿Alquiler vacacional o alquiler a largo plazo?

El alquiler vacacional puede generar mayores ingresos brutos, pero es operativamente más caro y está más regulado. Deben tenerse en cuenta las comisiones de las plataformas, la comunicación con los huéspedes, el check-in, la limpieza, la ropa blanca, los costes de suministros, un mayor desgaste, el marketing y las cancelaciones a corto plazo. El alquiler a largo plazo suele tener ingresos brutos más bajos, pero menos cambios de inquilinos, menor complejidad operativa y, a menudo, una ocupación más predecible.

Licencia ETV: factor de valor y riesgo

Una licencia ETV existente y válida puede respaldar el valor, ya que las nuevas plazas turísticas están muy limitadas. Para los compradores, esto significa: no contar con una licencia futura, sino verificar la zonificación, la inscripción en el registro, la capacidad de plazas, la duración o renovación, las condiciones de la comunidad de propietarios, las restricciones municipales y el historial de alquiler anterior.

Los bloques de costes más importantes

Adquisición: ITP o, en obra nueva, IVA/AJD, notaría, Registro de la Propiedad, abogado, costes bancarios y de tasación.
Corrientes: IBI, tasas de basura, comunidad, seguro, internet, electricidad, agua, piscina, jardín y administración de la finca.
Alquiler vacacional: comisiones de plataformas, procesamiento de pagos, limpieza, ropa blanca, atención al huésped, servicio de llaves, contabilidad y marketing.
Mantenimiento: aire acondicionado, humedad, aire salino, mobiliario, electrodomésticos, pintura e instalaciones técnicas.
Desocupación: meses débiles, cancelaciones, mantenimiento, reformas, uso personal e interrupciones regulatorias.

Impuestos y financiación

Los ingresos por alquiler de propiedades españolas están sujetos a impuestos en España. Para no residentes, en el IRNR se aplica generalmente un 19 por ciento para contribuyentes con domicilio fiscal en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y un 24 por ciento para otros contribuyentes; la deducción de gastos depende del estatus. En el caso del alquiler turístico, también hay que comprobar si los servicios adicionales similares a los hoteleros generan IVA.

La financiación altera masivamente el rendimiento. Una propiedad puede tener un efecto positivo antes de financiación y un flujo de caja negativo después de intereses y amortización. Para el cálculo, se debe planificar un aumento de los tipos de interés de uno a dos puntos porcentuales como prueba de resistencia.

Ejemplo de cálculo conservador

Partida	Alquiler vacacional con ETV	Alquiler a largo plazo
Precio de compra	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, costes adicionales, mobiliario, reserva inicial	78.000 EUR	58.000 EUR
Inversión total	678.000 EUR	658.000 EUR
Bruto anual	150 noches x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Costes corrientes antes de impuestos	28.800 EUR	9.000 EUR
Neto antes de impuestos y financiación	10.200 EUR	15.000 EUR
Rendimiento bruto	5,8 %	3,6 %
Rendimiento neto antes de impuestos y financiación	1,5 %	2,3 %

El alquiler vacacional parece más atractivo en términos brutos, pero pierde significativamente en rendimiento neto debido a la administración, los costes de suministros, la limpieza, las plataformas y el mayor mantenimiento. Si además se financia, el flujo de caja puede volverse negativo a pesar de los ingresos por alquiler. Puede producirse una revalorización, pero no debe servir como sustituto de un cálculo de alquiler viable.

Preguntas de verificación antes de la compra

¿Se ha calculado el rendimiento sobre el precio de compra o sobre los costes totales?
¿Se han incluido los meses débiles, la desocupación, el mantenimiento y el uso propio?
¿Existe una licencia ETV, es válida y transferible?
¿Qué costes recaen sobre el propietario?
¿Cómo cambia el resultado después de impuestos y financiación?
¿Sigue siendo viable el cálculo incluso con un 10 por ciento menos de ingresos, un 15 por ciento más de costes o tipos de interés más altos?

Evaluación realista del rendimiento