Costes totales de una propiedad en Mallorca

Los costes totales de una propiedad en Mallorca se componen del precio de compra, de los gastos de compra únicos y de los costes corrientes. Sobre el precio de compra se suman, en segunda mano, unos gastos de aproximadamente el 10 al 13 % y, en obra nueva, de aproximadamente el 13 %. Después, como orientación general, se pagan al año de 4.000 a 12.000 € por un apartamento y de 15.000 a 50.000 € por una villa con piscina, jardín y servicio de atención. Situación: octubre de 2026.

El precio de compra es solo la cifra más visible. Quien compra una propiedad de alta calidad debería incluir desde el principio los impuestos de adquisición, la revisión profesional, la financiación, la administración y el mantenimiento. Los costes únicos en detalle figuran en la guía sobre los gastos de compra, y los costes corrientes en la guía sobre los costes corrientes.

¿Cómo se componen los costes totales de una propiedad en Mallorca?

Los costes totales se componen de cinco niveles que conviene planificar por separado. La tabla muestra los órdenes de magnitud (situación: octubre de 2026).

¿Cuánto cuesta una propiedad en Mallorca después de diez años? Ejemplos de cálculo para 750.000 € y 1.500.000 €

Un apartamento de 750.000 € cuesta, tras diez años, unos 866.000 a 946.000 €, y una villa de 1.500.000 € unos 1,82 a 2,17 millones de €, en ambos casos sin financiación. El rango se debe únicamente a los costes corrientes.

Supuestos: propiedad de segunda mano, costes constantes, sin financiación, sin ingresos por alquiler, sin revalorización, sin reformas importantes y sin reserva adicional. Los gastos de compra proceden de los ejemplos de cálculo de la guía sobre los gastos de compra (ITP calculado por tramos, abogado 1 % más IVA, gestoría 350 €). Los costes corrientes son valores de experiencia, no cifras oficiales.

¿A cuánto ascienden los gastos de compra únicos?

Los gastos de compra únicos ascienden a aproximadamente el 10 al 13 % del precio en segunda mano y a aproximadamente el 13 % en obra nueva. En segunda mano se paga el ITP (8 al 13 % por tramos); en obra nueva, un 10 % de IVA más un AJD del 1,5 %, y del 2 % a partir de un valor de 1.000.000 €. El ITP se calcula por tramos sobre cada importe parcial: 8 % sobre los primeros 400.000 €, 9 % sobre la parte hasta 600.000 €, 10 % hasta 1.000.000 €, 12 % hasta 2.000.000 € y 13 % sobre la parte que exceda de esa cifra.

El notario y el Registro siguen tarifas estatales y no son el mayor bloque en compras de alta gama: con 1.500.000 € son unos 787 € y 462 €, y con 5.000.000 € unos 1.785 € y 1.127 €. A ello se suman el abogado (habitual en el mercado: 1 a 1,5 % más 21 % de IVA) y la gestoría. En villas, fincas, ubicaciones frente al mar, reformas o uso turístico, la revisión jurídica debería abarcar como mínimo el título de propiedad, las cargas, las licencias de obra, la legalidad de las ampliaciones, el certificado energético, la habitabilidad, las tasas municipales, las deudas de la comunidad y, en su caso, cuestiones de costas, suelo rústico o protección del patrimonio.

A efectos fiscales cuenta el mayor valor entre el precio de compra, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro. Por eso, antes de firmar un contrato de arras o de opción, compruebe si el valor de referencia es plausible, si el precio de compra figura íntegro en la escritura y si el mobiliario, el arte, los vehículos u otros bienes muebles deben valorarse por separado. Los tipos reducidos del ITP solo se aplican a la vivienda habitual del comprador hasta 270.151,20 € y no tienen relevancia en segundas residencias o propiedades vacacionales. En una obra nueva debería comprobar además si los anticipos están garantizados y qué costes de conexiones, equipamiento especial o mobiliario se facturan por separado.

¿Qué costes corrientes se añaden después de la compra?

Tras la compra se pagan cada año impuestos, cuotas de comunidad y costes de explotación, aproximadamente de 4.000 a 12.000 € en un apartamento y de 15.000 a 50.000 € en una villa con piscina, jardín y atención externa, sin reformas importantes ni financiación. Las partidas en resumen, con más detalle en la guía sobre los costes corrientes:

• IBI: impuesto municipal sobre bienes inmuebles, del 0,4 al 1,10 % del valor catastral en inmuebles urbanos, con posibles recargos según el municipio.
• IRNR para no residentes: en inmuebles de uso propio o vacíos, España imputa como renta el 1,1 % del valor catastral y, si el valor catastral no se ha revisado recientemente, el 2 %. Sobre ello se paga un 19 % (residencia en la UE, Islandia, Noruega, Liechtenstein) o un 24 %, sin deducción de gastos. Ejemplo: 300.000 € de valor catastral × 1,1 % × 19 % = 627 € al año. Más en la guía sobre los impuestos para no residentes.
• Comunidad: cuotas en urbanizaciones para ascensor, piscina, jardín, seguridad, administración, iluminación, seguro, limpieza y mantenimiento. En complejos premium con conserje, spa o garaje subterráneo pueden ser considerables.
• Explotación de villas: cuidado del jardín, servicio de piscina, sistema de alarma, limpieza, control de plagas, aljibe, climatización y calefacción, riego, electricidad, agua, internet y, en ocasiones, personal. Quien no esté presente todo el año necesita además keyholding, inspecciones de daños y coordinación de proveedores.
• Impuesto sobre el patrimonio: en patrimonios elevados conviene revisar el impuesto sobre el patrimonio español y el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas.

¿Cuánto debería prever para mantenimiento y reservas?

Como regla práctica, muchos propietarios reservan cada año aproximadamente el 0,5 al 1,5 % del valor del edificio como fondo de mantenimiento y renovación. Es un valor de experiencia sin base oficial. En villas antiguas, con instalaciones complejas, con vistas al mar o con parcelas grandes, puede ser adecuada una reserva mayor. El aire marino, el sol, la humedad y las ubicaciones en ladera afectan a fachadas, tejados, ventanas, piedra natural, instalaciones de piscina, aire acondicionado y sistemas eléctricos más de lo que muchos compradores esperan.

¿Cómo influye la financiación en los costes totales?

Con una hipoteca se añaden los costes de valoración, los intereses, la amortización, los seguros y, en su caso, los riesgos de tipo de cambio. En las hipotecas nuevas, el prestatario paga la tasación, mientras que el banco asume el notario, el Registro, la gestoría y el AJD de la constitución de la hipoteca (Banco de España, Ley 5/2019). Los costes de la escritura de compra y los impuestos de adquisición siguen siendo del comprador. Los bancos españoles suelen financiar a los no residentes de forma más conservadora que a los residentes; la financiación concedida depende de los ingresos, de la estructura patrimonial, del tipo de inmueble y de la política del banco. Más información en la guía sobre hipotecas en Mallorca.

¿Qué ocurre al comprar a un vendedor no residente?

Si el vendedor no es residente fiscal en España, usted, como comprador, debe retener el 3 % del precio de compra e ingresarlo en la Hacienda española mediante el Modelo 211. Económicamente es un pago a cuenta del vendedor, pero organizativamente es obligación suya. Refleje el importe con claridad en la escritura y en el flujo de pagos.

Conclusión: el precio de compra es solo el punto de partida. La calidad de la decisión surge de combinar planificación fiscal, una due diligence rigurosa, costes de explotación realistas y reservas suficientes. Pida a su asesor fiscal o a su abogado que revise las cuestiones fiscales y jurídicas de su caso.