Ferieutleie og ETV-lisens på Mallorca

Den som ønsker å kjøpe en eiendom på Mallorca og leie den ut turistmessig, bør ikke behandle ETV-spørsmålet som et biprodukt. En eksisterende ETV-registrering kan være en reell verdifaktor. En feilaktig antagelse om utleiemuligheter kan derimot velte hele forretningsgrunnlaget.

«ETV-lisensen» er i dagligtale det vanlige uttrykket. Juridisk handler det om comercialización de estancias turísticas en viviendas, altså turistopphold i boligeiendommer, som er registrert via en DRIAT og innført i turistregisteret. Uten passende registrering, sengeplasser og gjeldende regelverkskonformitet kan en leilighet eller et hus ikke markedsføres som feriebolig.

Når er en ETV-lisens nødvendig?

En ETV-registrering er påkrevd når en boligeiendom leies ut kommersielt eller med fortjenestehensikt for korte opphold til gjester, typisk dag- eller ukevis og i innflyttingsklar stand. Som turistutleie regnes spesielt markedsføring via bestillingsplattformer, byråer eller turistiske distribusjonskanaler. Maksimal varighet for et turistopphold er etter gjeldende regler 30 netter.

DRIAT, plasser og registrering

DRIAT er en ansvarserklæring overfor den ansvarlige turistforvaltningen. Med den erklærer eieren eller markedsføreren at eiendommen oppfyller alle juridiske, turistmessige, byplanmessige og tekniske forutsetninger. Til ETV hører også spørsmålet om turistplasser: Det kan bare leies ut opp til den angitte kapasiteten.

Siden Decreto-ley 4/2025 gjelder igjen et system med midlertidige sengebørser og et 1:1-prinsipp uten vekst i totalantallet. Ny aktivering forutsetter i utgangspunktet at tilsvarende plasser andre steder faller bort eller er tilgjengelige.

Hvilke eiendommer kan være egnet?

Mest verdt å undersøke er frittstående eneboliger, fincaer på tillatt grunn, byhus eller hus i klart egnede soner, forutsatt at de allerede har en solid ETV-registrering eller er anmeldbare etter gjeldende situasjon. Avgjørende er registerstatus, sonesertifikat, sengeplasser, bygge- og brukslegalitet samt den konkrete kommunen.

• ETV365-Uni: turistutleie av en egnet eneboligeiendom.
• ETVPL: turistutleie i bygninger med flere enheter eller horisontalt eierskap, i dag sterkt begrenset og vanligvis bare realistisk ved eksisterende rettigheter.
• ETV60: utleie av egen primærbolig av en fysisk person i maksimalt 60 dager per år, med ytterligere dokumentasjonskrav og begrensninger.

Flerfamiliehus og leiligheter

Leiligheter i flerfamiliehus er det mest følsomme området. Siden Decreto-ley 4/2025 kan det i utgangspunktet ikke innleveres nye DRIAT for leiligheter i horisontalt eierskap på Balearene, med unntak for visse rekkehus- og tomannsboligtypologier. I tillegg må seksjoneringserklæring, vedtekter og beslutninger fra sameiet undersøkes.

Sonering på Mallorca

Mallorca styres av PIAT. Den skiller mellom turistsoner, boligsoner, sensitive boligsoner, landlige områder samt mettede eller modne turistsoner. I mettede områder er mulighetene betydelig snevrere; på beskyttet landlig grunn kan det ikke startes nye turistutleieaktiviteter i boligeiendommer. Kommuner kan regulere strengere i tillegg.

Palma og regionale forskjeller

Palma må undersøkes separat. Byen har i årevis fulgt en restriktiv linje, spesielt overfor ferieutleie i leiligheter. Også utenfor Palma varierer kommuner og soner betydelig. Det avgjørende er alltid den konkrete parsellen, ikke bare stedsnavnet.

Verdifaktor og kjøpsbeslutning

En rettssikker, aktiv og overførbar ETV kan øke markedsverdien. Verdien ligger imidlertid ikke i ordet «lisens», men i registerinnføring, sengeplasser, sonering, sameiegodkjenning, energi- og kvalitetskrav samt skattemessig og operasjonell gjennomførbarhet. Kontekstuelt kan det være fornuftig å undersøke eksisterende tilbud med dokumentert ETV-registrering; de bør prioriteres først etter dokumentgjennomgang.

Sanksjoner og løpende plikter

Ulovlig ferieutleie kan på Balearene sanksjoneres betydelig; svært alvorlige overtredelser kan nå opptil 500 000 euro. Lovlig utleiere må oppfylle løpende plikter: registreringsnummer i reklame, melding av gjestedata, turistskatt, ansvarsforsikring, 24-timers kontakt, rengjørings- og vedlikeholdstjenester, husordens- og partyforbud, kvalitets- og miljøkrav samt elektronisk kommunikasjon med forvaltningen.

Due diligence før kjøp

• gjeldende registerinnføring og nøyaktig ETV-modalitet;
• antall og opprinnelse til turistplassene;
• gyldig DRIAT, endrings- eller overføringsdokumenter;
• kommunesertifikat om ETV-soneegnethet;
• beboelighetsattest eller tilsvarende dokumenter med kapasitet;
• byggelegalitet og ingen åpne byplanmessige overtredelser;
• ved sameie: vedtekter, seksjoneringserklæring, beslutninger og grunnbokssituasjon;
• undersøkelse av om ETV kan videreføres, fornyes eller overføres etter erverv.

En eiendom bør bare vurderes som ETV-objekt dersom utleiemuligheten er juridisk og administrativt dokumentert før signering. Alt annet er spekulasjon.