Nieruchomości z widokiem na morze na Majorce

Nieruchomości z widokiem na morze na Majorce: od czego zacząć

Autorka: Klaudia Wolf · Sprawdzone przez Matthias Thomas · Ostatnia aktualizacja 1 listopada 2026

Widok na morze należy na Majorce do najczęstszych życzeń kupujących, a w ogłoszeniach to określenie jest używane bardzo różnie. Może oznaczać swobodny widok aż po horyzont, wąski pas wody między dwoma budynkami albo panoramę z tarasu na dachu. Powyżej tego tekstu widzą Państwo nieruchomości na sprzedaż z naszej oferty, oznaczone widokiem na morze. Port d'Andratx na południowym zachodzie, gdzie mieści się nasze biuro, jest ich głównym skupiskiem. Tekst wyjaśnia, jakie rodzaje widoku istnieją, gdzie je znaleźć i na co zwracać uwagę przy każdym typie nieruchomości.

Jakie rodzaje widoku na morze oferuje Majorka

Wyspa oferuje bardzo różne widoki. Różnią się one mniej ilością wody niż tym, co oko widzi poza nią:

• Otwarty horyzont: swobodny widok na morze bez zabudowy na pierwszym planie, jaki dają lokalizacje na stokach przy wybrzeżu i wysokie piętra. Wiatr i słońce docierają tu zwykle bez przeszkód.
• Widok na zatokę: widok na zatokę z plażą, skałami i stokami dookoła, na przykład w Camp de Mar lub Santa Ponsa. Ujmuje wodę w ramę i jest mniej rozległy niż otwarty horyzont.
• Port i marina: widok na łodzie, promenadę i basen portowy, jak w Port d'Andratx. Pełen życia, ale latem bardziej ruchliwy.
• Wybrzeże z wyspami i górami: widok łączy morze i krajobraz, na przykład wyspę Sa Dragonera widoczną z południowego zachodu albo Serra de Tramuntana. Takie widoki zależą silnie od dokładnego miejsca i trudno je ocenić na zdjęciach.

Liczy się też, ile morza naprawdę widać: od panoramy, przez widok boczny, po widok częściowy między budynkami. Przy każdej nieruchomości proszę zapytać, z których pomieszczeń i z którego punktu działki widok istnieje.

Widok na morze, pierwsza linia i prawo wybrzeżowe

Widok na morze opisuje to, co Państwo widzą. Pierwsza linia opisuje, gdzie stoi budynek: bezpośrednio przy wybrzeżu, bez innej zabudowy pomiędzy. Żadne z nich nie mówi, czy można dojść do wody. Nieruchomość może mieć rozległy widok i leżeć kilkaset metrów od brzegu, a nieruchomość w pierwszej linii może mieć przed drzwiami ulicę lub port.

Im bliżej wody leży nieruchomość, tym ważniejsze staje się hiszpańskie prawo wybrzeżowe (Ley 22/1988 de Costas). Morze i plaże są publiczną własnością państwa, a od granicy publicznej strefy brzegowej pas o szerokości sześciu metrów musi pozostać wolny dla przejścia publicznego. W strefie ochronnej wynoszącej z reguły 100 metrów budynki mieszkalne są co do zasady zakazane; na terenie, który w 1988 roku był już zabudowany miejsko, strefa wynosi 20 metrów. Starsze budynki sprzeczne z tymi przepisami wolno jedynie remontować i modernizować bez zwiększania kubatury, wysokości i powierzchni. Czy nieruchomość jest objęta tymi przepisami, można ustalić tylko dla konkretnej działki, dlatego przed zakupem należy zlecić to prawnikowi.

Gdzie na Majorce leżą nieruchomości z widokiem na morze

• Port d'Andratx: naturalny port i główne skupisko naszej oferty. Widok na port w pobliżu promenady oraz otwarty widok na zachód i południowy zachód z wyżej położonych miejsc na stoku.
• Camp de Mar i Sant Elm: Camp de Mar leży nad zatoką z piaszczystą plażą; Sant Elm to mała wieś na samym południowo-zachodnim krańcu wyspy z widokiem na Sa Dragonera.
• Santa Ponsa, Costa de la Calma i Peguera: nadmorskie miejscowości z lokalizacjami na stokach nad zatokami, Santa Ponsa także z mariną.
• Palma i zatoka Palma: dzielnice nad wodą, jak Portixol, oraz lokalizacje na wzgórzach, jak Costa d'en Blanes, z szerokim widokiem na zatokę.

Kolejne nieruchomości leżą w Playa de Palma, w okolicy, na wschodnim wybrzeżu i na północy. Charakter tych miejsc różni się od południowego zachodu, gdzie pracujemy od ponad 35 lat i który znamy najlepiej. Domy wiejskie i finki z widokiem na morze są na przykład w Serra de Tramuntana. Zwykle stoją na gruntach wiejskich (suelo rústico), gdzie obowiązują surowsze przepisy budowlane.

Jaki typ nieruchomości pasuje do jakiego życzenia

• Apartamenty i penthouse'y: widok zależy głównie od piętra, a koszty utrzymania są niewielkie. To pasuje do drugiego domu, z którego często nie korzystają Państwo na co dzień. Penthouse'y mają dzięki tarasowi na dachu często najswobodniejszy widok. W mieszkaniach na parterze decyduje teren.
• Domy miejskie: kilka kondygnacji na małej działce; widok jest często tylko z wyższych pięter lub z tarasu na dachu.
• Domy i wille: działka, prywatność i część zewnętrzna kształtują codzienność. Wiążą się z tym więcej pracy przy utrzymaniu, więcej dokumentów do sprawdzenia i wyższe koszty bieżące.

Apartamenty, domy i wille z widokiem na morze omawiamy szczegółowiej na osobnych stronach.

Sprawdzenie widoku i jego zabezpieczenie

Zdjęcie pokazuje widok z jednego punktu i w jednym momencie. Dlatego proszę oglądać nieruchomość o różnych porach dnia, bo światło i widoczność zmieniają się od rana do wieczora, i stanąć tam, gdzie będą Państwo później siedzieć. Widok na zachód pokazuje wieczorem zachód słońca, ale w letnie popołudnie może być gorąco. Proszę zwrócić też uwagę na roślinność: sosny i palmy rosną, a to, co dziś jest wolne, za kilka lat może zarosnąć.

W dłuższej perspektywie widok jest tak bezpieczny, jak przepisy budowlane w okolicy. Jeśli przed nieruchomością leży niezabudowana działka, można tam budować w zakresie, na jaki pozwala miejscowy plan zagospodarowania. Prawo do trwale wolnego widoku zwykle nie wynika samo z zakupu. Musi być zabezpieczone przepisami budowlanymi lub wyraźną umową, na przykład służebnością wpisaną do księgi wieczystej. Proszę sprawdzić, co jest dozwolone na sąsiednich działkach, i zapytać o planowane lub już zatwierdzone nowe budynki.

Nieruchomości z widokiem na morze z Thomas Mallorca Real Estate

Nasze biuro znajduje się w Port d'Andratx, a firma działa na miejscu od 1990 roku. Znamy stoki, drogi dojazdowe i przepisy budowlane na południowym zachodzie i mówimy otwarcie, który widok się utrzyma, a który nie. Chętnie pokażemy Państwu nieruchomości osobiście i o różnych porach dnia.

Klaudia Wolf i Matthias Thomas towarzyszą Państwu od oglądania, przez kontrolę prawną, aż po wizytę u notariusza. Jeśli wiedzą już Państwo, jakiego typu nieruchomości szukają, pod listą znajdą Państwo strony o apartamentach, domach i willach z widokiem na morze. Zapraszamy do kontaktu na niezobowiązującą rozmowę.