Почему подготовка ускоряет продажу

Тот, кто продает элитную недвижимость на Майорке, продает не только местоположение, архитектуру и образ жизни. Международные покупатели и их адвокаты уже на раннем этапе проверяют, правильно ли задокументированы право собственности, площадь, использование, разрешения и текущие расходы. Чем полнее пакет документов для продажи, тем меньше возможностей для пересмотра цены, задержек при назначении у нотариуса или неопределенности в процессе Due Diligence.

Поэтому владельцам следует подготовить структурированное досье для продажи. Это досье не заменяет индивидуальную проверку нотариусом, адвокатом, налоговым консультантом или архитектором, но является основой для профессионального процесса продажи.

Escritura и Nota Simple

Escritura — это нотариальный акт, на основании которого текущий владелец приобрел недвижимость. Он показывает, в частности, кто является владельцем, как была описана недвижимость, какие кадастровые и реестровые данные использовались на тот момент, а также содержит ли он особые права, обязанности или соглашения.

Nota Simple из Registro de la Propiedad является одним из важнейших документов перед продажей. Она содержит идентификацию объекта недвижимости (Finca), зарегистрированного владельца, уникальный регистрационный код (Código Registral Único), права и обременения, такие как ипотеки, сервитуты, права пользования, аресты или другие ограничения. Для процесса продажи она должна быть свежей, в идеале — до начала маркетинга и еще раз обновлена перед подписанием договора купли-продажи.

IBI, кадастр и сверка площадей

IBI, то есть муниципальный налог на недвижимость, важен для покупателей по двум причинам. Во-первых, текущая квитанция об оплате показывает, что нет очевидных задолженностей по ежегодному налогу на недвижимость. Во-вторых, квитанция IBI регулярно содержит Referencia Catastral, которая важна для идентификации земельного участка и застройки.

Referencia Catastral должна быть сверена с Escritura, Nota Simple и фактическим состоянием недвижимости. Если размер участка, застроенная площадь, использование и местоположение не совпадают, это не является автоматическим стоп-сигналом для продажи, но требует технического и юридического разъяснения. Для элитной недвижимости с несколькими строениями, бассейном, теннисным кортом, гостевым домом или сельскохозяйственными угодьями рекомендуется дополнительно получить актуальную кадастровую выписку.

Cédula и энергетический сертификат

Cédula de habitabilidad подтверждает, что квартира, дом или жилое здание соответствует минимальным требованиям для проживания. Согласно жилищному законодательству Балеарских островов, она в принципе актуальна для использования, аренды и передачи; в определенных случаях ее может заменить licencia de ocupación или licencia de primera utilización.

При продаже существующей недвижимости также должен быть предоставлен зарегистрированный энергетический сертификат вместе с энергетической этикеткой. Класс энергоэффективности должен быть указан уже в маркетинговых и рекламных материалах, а не только при назначении у нотариуса. Согласно испанскому Real Decreto 390/2021, максимальный срок действия сертификата составляет, как правило, десять лет; для класса энергоэффективности G — максимум пять лет.

Строительная документация и техническая документация

К наиболее важным строительным документам относятся разрешения на строительство, проектная документация, планы, подтверждения расширений или реконструкций, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación или licencia de ocupación, при необходимости документы о легализации и технические свидетельства. Для покупателей элитной недвижимости это имеет центральное значение, поскольку несанкционированные пристройки, отклоняющиеся размеры бассейнов, переоборудованные гаражи, гостевые апартаменты или технические помещения могут впоследствии привести к значительным расходам.

Перед началом маркетинга архитектор или технический консультант должен проверить, соответствует ли фактическое состояние застройки данным реестра, кадастра и разрешений. При наличии расхождений лучше выявить их на раннем этапе, чем столкнуться с неприятным сюрпризом непосредственно перед назначением у нотариуса.

Comunidad, ипотека и лицензия на аренду

Для квартир, пентхаусов, таунхаусов, вилл в комплексах или урбанизациях с общим имуществом требуются документы от Comunidad de Propietarios. К ним относятся, в частности, справка о задолженности, текущие взносы на содержание общего имущества, утвержденные специальные сборы, протоколы соответствующих решений и, при необходимости, устав или правила внутреннего распорядка.

Если на недвижимости зарегистрирована ипотека, в досье для продажи должна быть включена четкая документация: текущий остаток по кредиту в банке, условия погашения, планируемый порядок выплаты из покупной цены и, если ипотека уже погашена, подтверждение или подготовка к ее исключению из реестра. Оплаченная ипотека не исчезает автоматически из земельной книги.

Если недвижимость сдается в туристическую аренду или должна быть продана с потенциалом для туристической аренды, соответствующая документация должна быть особенно безупречной: туристический регистрационный номер, документы DRIAT, регистрация в реестре, вместимость, возможные ограничения и соответствие Cédula или лицензии на использование.

Заключение

Для элитной недвижимости на Майорке полный пакет документов для продажи — это не административная деталь, а сигнал доверия. Тот, кто заранее подготовит Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, энергетический сертификат, строительную документацию, подтверждения от Comunidad, ипотечные документы и, при необходимости, лицензию на аренду, сокращает сроки Due Diligence и укрепляет свою переговорную позицию.

Документы для продажи недвижимости на Майорке