Köp lyxfastighet i Port d'Andratx

Vad som är möjligt från 2 miljoner euro i Port d'Andratx

På den här sidan räknas ett begärt pris från 2 miljoner euro som lyxsegmentet. I Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) ligger den gränsen inte i övre kanten av marknaden utan mitt i villamarknadens kärna: Enligt notariedata var det genomsnittliga köpepriset för ett hus i kommunen Andratx 2025 cirka 2,64 miljoner euro, det högsta värdet av alla kommuner på Mallorca. Marknadens topp ligger långt över detta, och aktuella begärda priser för enskilda egendomar når tvåsiffriga miljonbelopp.

I segmentet från 2 miljoner euro möter du framför allt fyra typer av objekt:

• moderna arkitektritade villor i sluttningen med hav- eller hamnutsikt,
• egendomar i första havslinjen, som bara sällan erbjuds,
• renoverade äldre villor med utbyggnads- eller ombyggnadspotential,
• takvåningar och stora lägenheter i de bästa hamnlägena.

Lyxlägena i överblick

I det övre segmentet fördelar sig efterfrågan på några få lägen. I La Mola ligger avskärmade villor med utsikt över hamninloppet och det öppna havet, i Cala Llamp och Cala Marmassen (även Cala Marmacén) står arkitektritade hus på den branta kusten bland pinjeträd, delvis direkt ovanför vattnet. Montport förenar hamnutsikt med närhet till Club de Vela, Cala Moragues erbjuder mer grönska och lugn en bit från byn. Objekt i första havslinjen byter ofta ägare diskret och dyker inte alltid upp på portalerna. I hamncentrum tillkommer takvåningar med takterrass och hamnutsikt. De är sällsynta men tilltalar köpare som söker livet vid hamnen utan det arbete en egendom kräver.

Vad som avgör värdet i det övre segmentet

• Utsikt och höjd: Oskymd sikt, typen av panorama (hamn, öppet hav, solnedgång) och läget ovanför vattnet.
• Integritet: Skydd mot insyn, avskärmad uppfart och säkerhetskoncept.
• Arkitektur och byggkvalitet: Arkitekt, material, husteknik, energikoncept och hantverkskvalitet. Högkvalitativa byggnader sticker ut positivt också vid återförsäljning.
• Juridisk substans: En godkänd, fullständigt dokumenterad bebyggelse är en förutsättning i det övre segmentet. Samtidigt innebär en fullt utnyttjad byggrätt att knappt någon utbyggnadspotential återstår.
• Närhet till vattnet: Tillgång till havet är sällsynt längs den här klippkusten, och en båtplats i hamnen ingår inte automatiskt i fastigheten utan måste klarläggas separat.

Granskning och kostnader på den här nivån

Juridisk due diligence

Ju högre köpeskilling, desto viktigare är en heltäckande granskning: ägarförhållanden och belastningar, bygglov och godkännanden, överensstämmelse mellan fastighetsregister, kataster och faktiskt bestånd, vägrätter och servitut och, nära kusten, kustlagen med sin skyddszon på 100 meter (20 meter för mark som redan 1988 var bebyggd eller klassad som byggmark). En byggnadssakkunnig bör bedöma statik, stödmurar, tätskikt och husteknik.

Skatter vid köpet

Vid köp av en äldre fastighet tas på Balearerna överlåtelseskatten ITP ut, graderad från 8 till 13 procent. På den del av köpeskillingen som överstiger 2 miljoner euro gäller den högsta satsen på 13 procent. Vid 3 miljoner euro blir det räknat cirka 340 000 euro, alltså ungefär 11,3 procent. Vid nybyggen från byggherre tas i stället moms på 10 procent ut, plus stämpelskatt. Därtill kommer notarie, fastighetsregister och rådgivning. Om ett köp är lämpligt privat eller via ett bolag och vilka löpande skatter (till exempel förmögenhetsskatt, fastighetsskatt, beskattning av icke-bosatta) som tillkommer bör du reda ut i förväg med en skatterådgivare.

Renovering och nybyggnadsprojekt

Den som vill totalrenovera eller ersätta en egendom bör före köpet klarlägga genomförbarhet, handläggningstid för tillstånd och kostnader. Tillåten byggnadsvolym, avstånd, höjd och kustlagstiftning avgör vad som är möjligt, och ett godkänt bestånd utgör ofta den övre gränsen för nybygget. Räkna med realistiska byggtider och arbeta med arkitekter och hantverkare som känner de lokala förfarandena. En renovering kan skapa betydande mervärde men är bara så säker som tillståndsläget.

Löpande kostnader

Trädgård, pool, säkerhetsteknik, personal och försäkring summerar sig för egendomar av den här storleken till relevanta årliga belopp. Ta med dem i din kalkyl, liksom reserver för tak, fasad och husteknik.

Köpare, återförsäljning och uthyrning

Köparna kommer till övervägande del från utlandet. På hela Mallorca kom från januari 2024 till juni 2026 cirka 42 procent av köparna från utlandet, knappt hälften av dem från Tyskland, följt av Storbritannien, Sverige och Italien. Begärda priser visar bara säljarnas förväntningar, betalda priser är den mer tillförlitliga referensen: Be att få jämförelsevärden från faktiska försäljningar av liknande objekt i stället för att orientera dig efter annonser. Vid återförsäljning gäller: Marknaden är tunn, försäljningstiderna kan vara längre än för gängse objekt, och ett realistiskt begärt pris är viktigare än en hög startnivå.

Semesteruthyrning är ett känsligt ämne för lyxfastigheter. Den förutsätter en giltig registrering, lämplig zonindelning och kommunens tillstånd, och nya platser tilldelas bara i begränsade kvoter. Utgå bara från en befintlig, kontrollerad registrering. Någon avkastning bör du inte räkna med utan den grunden.

Ditt fastighetsköp med Thomas Mallorca

Diskretion och noggrannhet avgör i lyxsegmentet. Thomas Mallorca har arbetat i öns sydväst i över 35 år, vårt kontor ligger vid Carrer de Isaac Peral i Port d'Andratx. Klaudia Wolf och Matthias Thomas ger dig förtroliga råd, granskar handlingar och byggnadssubstans tillsammans med advokater, skatterådgivare och arkitekter och följer dig ända fram till undertecknandet hos notarie. En del av objekten marknadsförs inte offentligt, hör därför gärna av dig direkt.