Comprar propiedades de lujo en Port d'Andratx

Qué es posible en Port d'Andratx a partir de 2 millones de euros

En esta página, un precio de oferta a partir de 2 millones de euros se considera segmento de lujo. En Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) este límite no está en el extremo superior del mercado, sino en pleno núcleo del mercado de villas: según datos notariales, el precio medio de compra de una casa en el municipio de Andratx en 2025 fue de unos 2,64 millones de euros, el valor más alto de todos los municipios de Mallorca. La cima del mercado queda muy por encima; los precios de oferta actuales de algunas fincas alcanzan decenas de millones de euros.

En el segmento a partir de 2 millones de euros encontrará sobre todo cuatro tipos de inmuebles:

• villas contemporáneas de arquitecto en ladera con vistas al mar o al puerto,
• fincas en primera línea de mar, que solo se ofrecen rara vez,
• villas existentes reformadas con potencial de ampliación o reforma,
• áticos y apartamentos grandes en las mejores zonas del puerto.

Las zonas de lujo de un vistazo

En el segmento alto, la demanda se reparte entre pocas zonas. En La Mola hay villas resguardadas con vistas a la entrada del puerto y al mar abierto; en Cala Llamp y Cala Marmassen (también Cala Marmacén) se alzan casas de arquitecto sobre la costa escarpada entre pinos, en parte directamente sobre el agua. Montport combina vistas al puerto con cercanía al Club de Vela, y Cala Moragues ofrece más verde y tranquilidad algo apartada del pueblo. Los inmuebles en primera línea de mar cambian de manos con frecuencia de forma discreta y no siempre aparecen en los portales. En el centro del puerto se suman áticos con terraza en la azotea y vistas al puerto. Son raros, pero atraen a compradores que buscan la vida en el puerto sin el trabajo que supone una finca.

Qué determina el valor en el segmento alto

• Vistas y altura: vistas que no pueden taparse, el tipo de panorama (puerto, mar abierto, puesta de sol) y la posición sobre el agua.
• Privacidad: protección frente a las miradas, acceso resguardado y concepto de seguridad.
• Arquitectura y calidad de construcción: proyectistas, materiales, instalaciones, concepto energético y calidad de la ejecución. Las construcciones de alta calidad también destacan positivamente en la reventa.
• Solidez jurídica: una edificación autorizada y plenamente documentada es un requisito en el segmento alto. Al mismo tiempo, una edificación plenamente aprovechada significa que apenas queda potencial de ampliación.
• Cercanía al agua: el acceso al mar es raro en esta costa rocosa; un amarre en el puerto no forma parte automáticamente del inmueble y debe aclararse por separado.

Revisión y costes a este nivel

Due diligence jurídica

Cuanto más alto es el precio de compra, más importante es una revisión sin lagunas: titularidad y cargas, licencias de obra y recepciones, coincidencia entre Registro de la Propiedad, catastro y realidad construida, derechos de paso y servidumbres y, en caso de cercanía a la costa, la Ley de Costas con su zona de protección de 100 metros (20 metros en terrenos ya edificados en 1988 o clasificados como suelo urbano). Un perito de la construcción debería evaluar la estructura, los muros de contención, la impermeabilización y las instalaciones.

Impuestos en la compra

En la compra de un inmueble de segunda mano se aplica en las Baleares el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, escalonado del 8 % al 13 %. A la parte del precio de compra que supera los 2 millones de euros se le aplica el tipo máximo del 13 %. Con 3 millones de euros resultan así, en cifras, unos 340.000 euros, es decir, alrededor del 11,3 %. En obra nueva comprada al promotor se devenga en su lugar el IVA del 10 %, más el impuesto de actos jurídicos documentados. A ello se suman notario, registro y asesoramiento. Si conviene comprar a título personal o a través de una sociedad y qué impuestos recurrentes (por ejemplo el impuesto sobre el patrimonio, el IBI o la tributación de no residentes) se devengan, debería aclararlo de antemano con un asesor fiscal.

Reforma y proyectos de obra nueva

Quien quiere reformar integralmente o sustituir una finca debería aclarar antes de la compra la viabilidad, el plazo de concesión de licencias y los costes. El volumen edificable permitido, las distancias, la altura y la normativa de costas determinan lo que es posible, y una edificación autorizada suele ser el límite máximo para la obra nueva. Cuente con plazos de obra realistas y trabaje con arquitectos y profesionales que conozcan los procedimientos locales. Una reforma puede crear un valor añadido considerable, pero solo es tan segura como lo sea la situación de las licencias.

Costes corrientes

Jardín, piscina, tecnología de seguridad, personal y seguro suman en fincas de este tamaño importes anuales relevantes. Inclúyalos en su cálculo, así como las reservas para tejado, fachada e instalaciones.

Compradores, reventa y alquiler

Los compradores proceden mayoritariamente del extranjero. En toda Mallorca, entre enero de 2024 y junio de 2026, alrededor del 42 % de los compradores procedían del extranjero, casi la mitad de ellos de Alemania, seguida de Reino Unido, Suecia e Italia. Los precios de oferta solo muestran la idea de los vendedores; los precios pagados son la referencia más fiable: pida valores comparativos de ventas reales de inmuebles similares en lugar de guiarse por los anuncios. En la reventa, el mercado es estrecho, los plazos de comercialización pueden ser más largos que en inmuebles convencionales y un precio de oferta realista es más importante que una entrada alta.

El alquiler vacacional es un tema delicado en los inmuebles de lujo. Presupone una inscripción válida, una zonificación adecuada y la autorización del municipio, y las nuevas plazas solo se conceden en cupos limitados. Parta únicamente de una inscripción existente y verificada. Sin esa base, no debería planificar ninguna rentabilidad.

Su compra inmobiliaria con Thomas Mallorca

En el segmento de lujo, lo que decide son la discreción y la precisión. Thomas Mallorca trabaja desde hace más de 35 años en el suroeste de la isla y nuestra oficina está en la Carrer de Isaac Peral, en Port d'Andratx. Klaudia Wolf y Matthias Thomas le asesoran de forma confidencial, revisan la documentación y la estructura del edificio junto con abogados, asesores fiscales y arquitectos, y le acompañan hasta la firma de la escritura. Una parte de los inmuebles no se anuncia públicamente, así que no dude en dirigirse directamente a nosotros.