Acheter une propriété de luxe à Port d'Andratx

Ce que permettent 2 millions d'euros à Port d'Andratx

Pour cette page, un prix de l'offre à partir de 2 millions d'euros relève du segment du luxe. À Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx), ce seuil ne se situe pas en haut du marché, mais en plein cœur du marché des villas : selon les données notariales, le prix d'achat moyen d'une maison dans la commune d'Andratx était d'environ 2,64 millions d'euros en 2025, la valeur la plus élevée de toutes les communes de Majorque. Le haut du marché se situe bien au-dessus, et les prix de l'offre actuels pour certains domaines atteignent des montants à deux chiffres en millions.

Dans le segment à partir de 2 millions d'euros, vous rencontrerez surtout quatre types de biens :

• des villas contemporaines d'architecte à flanc de colline avec vue sur la mer ou sur le port,
• des domaines en première ligne de mer, rarement proposés,
• des villas existantes rénovées avec potentiel d'agrandissement ou de transformation,
• des penthouses et de grands appartements dans les meilleures situations portuaires.

Les secteurs de luxe en un coup d'œil

Dans le segment supérieur, la demande se concentre sur peu de secteurs. À La Mola, on trouve des villas à l'abri des regards avec vue sur l'entrée du port et la pleine mer ; à Cala Llamp et Cala Marmassen (aussi Cala Marmacén), des maisons d'architecte se dressent sur la côte abrupte parmi les pins, en partie directement au-dessus de l'eau. Montport allie vue sur le port et proximité du Club de Vela, Cala Moragues offre plus de verdure et de calme, un peu à l'écart du village. Les biens en première ligne de mer changent souvent de propriétaire de manière discrète et n'apparaissent pas toujours sur les portails. Dans le centre du port s'ajoutent des penthouses avec toit-terrasse et vue sur le port. Ils sont rares, mais séduisent les acheteurs qui recherchent la vie au port sans les contraintes d'un domaine.

Ce qui détermine la valeur dans le segment supérieur

• Vue et hauteur : une vue imprenable, le type de panorama (port, pleine mer, coucher de soleil) et la position au-dessus de l'eau.
• Intimité : protection contre les regards, accès à l'abri des vues et dispositif de sécurité.
• Architecture et qualité de construction : concepteur, matériaux, installations techniques, concept énergétique et qualité d'exécution. Les constructions haut de gamme se distinguent aussi positivement à la revente.
• Substance juridique : une construction autorisée et entièrement documentée est une condition préalable dans le segment supérieur. En même temps, une construction pleinement exploitée signifie qu'il ne reste guère de potentiel d'extension.
• Proximité de l'eau : l'accès à la mer est rare sur cette côte rocheuse, et un emplacement d'amarrage au port ne fait pas automatiquement partie du bien et doit être clarifié séparément.

Vérifications et coûts à ce niveau

Due diligence juridique

Plus le prix d'achat est élevé, plus la vérification sans faille est importante : rapports de propriété et charges, permis de construire et réceptions de travaux, concordance du registre foncier, du cadastre et de l'existant, servitudes de passage et autres servitudes et, près de la côte, la loi sur les côtes avec sa zone de protection de 100 mètres (20 mètres pour les terrains déjà construits ou classés constructibles en 1988). Un expert en bâtiment devrait évaluer la structure, les murs de soutènement, l'étanchéité et les installations techniques.

Impôts à l'achat

À l'achat d'un bien existant, les Baléares appliquent les droits de mutation ITP, échelonnés de 8 % à 13 %. Sur la part du prix d'achat supérieure à 2 millions d'euros, le taux maximal de 13 % s'applique. Pour 3 millions d'euros, cela donne un calcul d'environ 340 000 euros, soit environ 11,3 %. Pour les constructions neuves achetées auprès d'un promoteur, c'est en revanche la TVA de 10 % qui est due, majorée du droit de timbre. S'y ajoutent le notaire, le registre foncier et le conseil. Il convient de clarifier au préalable avec un conseiller fiscal si un achat à titre privé ou via une société est judicieux et quels impôts courants (par exemple impôt sur la fortune, taxe foncière, imposition des non-résidents) s'appliquent.

Rénovation et projets de construction neuve

Qui souhaite rénover entièrement ou remplacer un domaine devrait clarifier avant l'achat la faisabilité, la durée d'obtention des autorisations et les coûts. Le volume constructible admis, les distances, la hauteur et le droit du littoral déterminent ce qui est possible, et un existant autorisé constitue souvent la limite maximale pour une construction neuve. Prévoyez des délais de construction réalistes et travaillez avec des architectes et des artisans qui connaissent les procédures locales. Une rénovation peut créer une plus-value considérable, mais elle n'est aussi sûre que la situation en matière d'autorisations.

Coûts courants

Jardin, piscine, système de sécurité, personnel et assurance représentent, pour des domaines de cette taille, des montants annuels significatifs. Intégrez-les dans votre calcul, ainsi que des réserves pour le toit, la façade et les installations techniques.

Acheteurs, revente et location

Les acheteurs viennent majoritairement de l'étranger. À l'échelle de Majorque, environ 42 % des acheteurs de janvier 2024 à juin 2026 venaient de l'étranger, dont près de la moitié d'Allemagne, suivie du Royaume-Uni, de la Suède et de l'Italie. Les prix de l'offre ne reflètent que l'idée des vendeurs, les prix payés sont la référence la plus fiable : faites-vous communiquer des valeurs de comparaison issues de ventes réelles de biens similaires, au lieu de vous orienter d'après les annonces. À la revente, le marché est étroit, les durées de commercialisation peuvent être plus longues que pour des biens courants, et un prix de l'offre réaliste importe plus qu'un prix de départ élevé.

La location saisonnière est un sujet délicat pour les propriétés de luxe. Elle suppose une inscription valide, un zonage approprié et l'autorisation de la commune, et les nouvelles places ne sont attribuées que par contingents limités. Ne partez que d'une inscription existante et vérifiée. Sans cette base, vous ne devriez pas prévoir de rendement.

Votre achat immobilier avec Thomas Mallorca

Discrétion et précision sont déterminantes dans le segment du luxe. Thomas Mallorca travaille depuis plus de 35 ans dans le sud-ouest de l'île, notre bureau se trouve dans la Carrer de Isaac Peral à Port d'Andratx. Klaudia Wolf et Matthias Thomas vous conseillent en toute confidentialité, vérifient les documents et la substance du bâti avec des avocats, des conseillers fiscaux et des architectes, et vous accompagnent jusqu'à la signature de l'acte. Une partie des biens n'est pas promue publiquement, n'hésitez donc pas à nous contacter directement.