Immobilie in Andratx kaufen

Immobilien in Andratx: ein Südwesten mit fünf Gesichtern

Wer Immobilien in Andratx sucht, meint selten die Gemeinde als Ganzes, sondern einen bestimmten Ort darin. Die Gemeinde Andratx bildet den äußersten Südwesten Mallorcas und vereint fünf sehr unterschiedliche Siedlungen: die Inlandsstadt Andratx, den Yachthafen Port d'Andratx, die Sandbucht Camp de Mar, das Küstendorf Sant Elm und das Bergdorf S'Arracó. Dazu kommen gewachsene Wohngebiete in den Hügeln wie Cala Llamp, La Mola oder Montport. Diese Seite gibt Ihnen den Überblick über die Gemeinde und hilft bei der Frage, welcher Ort zu Ihrem Vorhaben passt. Wer ein Haus kaufen oder eine Villa in Andratx finden möchte, sollte die Unterschiede kennen, denn sie bestimmen Preis, Alltag und Wiederverkaufswert stärker als die Postleitzahl.

Lage, Landschaft und Anbindung

Andratx liegt im Westen der Insel, grenzt im Osten an die Gemeinde Calvià und reicht nach Norden in die Serra de Tramuntana hinein. Das Gebirge zählt seit 2011 als Kulturlandschaft zum UNESCO-Welterbe. Laut INE leben in der Gemeinde rund 12.200 Menschen (Stand 2025) auf gut 81 Quadratkilometern, das ist deutlich dünner besiedelt als die Küstengemeinden weiter östlich. Acht Berggipfel zwischen etwa 320 und 930 Metern rahmen das Gebiet.

Hier beginnt auch der Fernwanderweg GR 221 durch die Tramuntana: Die erste Etappe führt von Port d'Andratx über Sant Elm zum ehemaligen Kloster La Trapa. Vor der Küste von Sant Elm liegt die unbewohnte Insel Sa Dragonera, ein Naturpark, den Sie mit dem Ausflugsboot in rund 15 Minuten erreichen. Dieses Nebeneinander von Gebirge, Naturschutz und Meer erklärt, warum Andratx weniger zersiedelt wirkt als viele andere Küstenabschnitte Mallorcas.

Anbindung an Palma und den Flughafen

Die Autobahn Ma-1 verbindet die Gemeinde mit Palma. Aus Camp de Mar sind Sie in der Regel in rund 25 Minuten in der Hauptstadt, aus Port d'Andratx in etwa 30 Minuten, aus Sant Elm in rund 40 Minuten. Zum Flughafen Son Sant Joan kommen jeweils etwa zehn Minuten hinzu. Das sind Richtwerte, an Sommerwochenenden und im Berufsverkehr kann es länger dauern. Busverbindungen nach Palma bestehen, im Alltag ist ein Auto aber sinnvoll, vor allem in den Hanglagen.

Die Ortsteile im Vergleich

Die Gemeinde lässt sich in vier Lebensmodelle gliedern: Hafen, Bucht, Dorf und Stadt. Jeder Ort steht für ein anderes Verhältnis von Meer, Ruhe, Infrastruktur und Preis.

Andratx: die Inlandsstadt

Andratx, im Ort selbst „La Vila“ genannt, liegt einige Kilometer von der Küste entfernt im Tal und ist Verwaltungssitz und größter Ort der Gemeinde. Hier finden Sie, was ein Ort für das ganze Jahr braucht: Rathaus, Schulen, Centro de Salud, Geschäfte, Sportanlagen und einen Wochenmarkt, der mittwochs stattfindet. Kulturell prägt das Centro Cultural Andratx den Ort, eine 2001 gegründete Kunstgalerie mit Künstlerresidenz und rund 4.000 Quadratmetern Fläche. Für Käufer ist Andratx die Alltagsadresse: Stadthäuser, Wohnungen und Fincas im Umland, kein Meerblick im Ort, dafür deutlich niedrigere Preise als an der Küste.

Port d'Andratx: der Hafen

Port d'Andratx ist der bekannteste Ort der Gemeinde. Um den Naturhafen reihen sich Promenade, Restaurants und der Segelsport, in den Hügeln darüber liegen Villenlagen wie Montport, La Mola und Cala Llamp. Der Ort hat keinen Sandstrand, dafür felsige Badebuchten wie Cala Llamp, Cala Moragues und Cala d'Egos. Wer hier kauft, entscheidet zwischen Hafennähe zu Fuß und Hanglage mit Panoramablick, bei der man für die Aussicht in der Regel das Auto in Kauf nimmt. Mehr zu diesem Ort lesen Sie auf der Seite zu Port d'Andratx.

Camp de Mar: die Bucht

Camp de Mar liegt rund um einen Sandstrand, dem eine kleine Felseninsel vorgelagert ist. Die Siedlung wuchs vor allem seit den 1980er-Jahren und ist bis heute überschaubar und ruhig. Oberhalb der Bucht liegt der Golf de Andratx, ein 18-Loch-Platz mit vier Par-5-Löchern und sieben Seen. Camp de Mar eignet sich für Käufer, die Strand und Golf in der Nähe haben wollen und mit einem kleinen Ortskern leben können, in dem das Angebot an Geschäften und Restaurants übersichtlich bleibt.

Sant Elm: das Küstendorf am Ende der Straße

Sant Elm ist der westlichste Ort der Insel und das Tor zu Sa Dragonera. Wo heute ein ruhiges Küstendorf mit einigen hundert Einwohnern liegt, ankerte der Überlieferung nach 1229 die Flotte Jaumes I., bevor sie in Santa Ponça landete. Der Ort lebt von Natur, Wanderwegen und einem kleinen Angebot an Restaurants und Läden. Wer nach Sant Elm zieht, wählt bewusst Abgeschiedenheit und akzeptiert die längeren Wege nach Palma.

S'Arracó: das Dorf im Tal

S'Arracó liegt zwischen Andratx und Sant Elm und hat weniger als 1.000 Einwohner. Im Ortsbild finden sich modernistische Häuser, die vom Geld der nach Frankreich ausgewanderten Dorfbewohner zeugen, dazu kommen drei traditionelle Cafés und samstags ein Markt am Hauptplatz. Hier finden Sie Dorfhäuser und Fincas in ruhiger Lage, das Meer ist in wenigen Autominuten erreichbar. S'Arracó spricht Käufer an, die das Mallorca außerhalb der Hafenpromenade suchen.

Welcher Ort passt zu wem?

• Port d'Andratx: Hafenleben, Gastronomie, Boot, Meerblick-Villen
• Camp de Mar: Sandstrand, Golf, ruhige Villenlage
• Sant Elm: Natur, Abgeschiedenheit, Blick auf Sa Dragonera
• S'Arracó: Dorfleben, Fincas, Nähe zu Tramuntana und Meer
• Andratx: ganzjähriger Alltag, Infrastruktur, günstigeres Preisniveau

Strände, Golf und Freizeit

Die Küste der Gemeinde ist vielfältig: der Sandstrand von Camp de Mar, das Strandstück von Sant Elm und zwischen Port d'Andratx und Camp de Mar mehrere kleine Felsbuchten. Wer Golf spielt, hat mit dem Golf de Andratx einen Platz im Gemeindegebiet, die Plätze der Nachbargemeinde Calvià liegen eine kurze Autofahrt entfernt. Für Boote bietet sich der Hafen von Port d'Andratx an, für größere Yachten kommt der Yachthafen Port Adriano im benachbarten Calvià in Betracht. Wanderer finden mit dem GR 221, den Küstenwegen und dem Gebiet um La Trapa Strecken von leicht bis anspruchsvoll, und die Gastronomie reicht vom Fischlokal am Hafen bis zur Dorfbar in S'Arracó.

Schulen, Gesundheit und Alltag

Schulen

Die Gemeinde verfügt über öffentliche Grundschulen in Port d'Andratx (Ses Bassetes), in Andratx (Es Vinyet) und in S'Arracó (Els Molins), außerdem über das Colegio Ramon Llull in Andratx, das Institut IES Baltasar Porcel und kommunale Kinderkrippen. Für internationale Abschlüsse weichen Familien nach Calvià und Palma aus. Zu den Schulen in der Region zählen das Baleares International College in Sa Porrassa (Calvià), Agora Portals International School und King Richard III College in Portals Nous sowie Queen's College und die Deutsche Schule Eurocampus in Palma. Je nach Wohnort und Schule müssen Sie mit 25 bis 45 Minuten Fahrzeit rechnen, viele Schulen bieten Busdienste an. Planen Sie Anmeldungen früh, Wartelisten sind üblich.

Gesundheitsversorgung

Die öffentliche Grundversorgung übernimmt das Centro de Salud Andratx-Ponent. In Port d'Andratx gibt es zudem eine Privatklinik, in der Sie auf Deutsch, Englisch und Spanisch betreut werden. Für Fachärzte und Krankenhäuser ist Palma zuständig, etwa mit dem öffentlichen Hospital Son Espases und privaten Häusern wie Policlínica Miramar, Clínica Juaneda oder Quirónsalud Palmaplanas. Die Fahrzeit beträgt je nach Ort 30 bis 45 Minuten. Supermärkte, Apotheken und Banken finden Sie in Andratx und Port d'Andratx, in Camp de Mar, Sant Elm und S'Arracó nur das Nötigste.

Baurecht und Rechtssicherheit

Andratx wurde 2006 überregional bekannt, als Ermittlungen wegen Verstößen gegen das Baurecht zur Festnahme des damaligen Bürgermeisters führten. Daraus entwickelten sich bis zu 80 Einzelverfahren, die Prozesse zogen sich bis 2017 hin, und gegen einzelne illegal errichtete Gebäude ergingen Abrissurteile. Seitdem werden Genehmigungen und Bestandsbauten in der Gemeinde genauer betrachtet, auch durch Gerichte und Umweltverbände.

Für Sie als Käufer bedeutet das keine Besonderheit im Gesetz, aber eine besondere Sorgfalt in der Praxis. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Baugenehmigung vorliegt, ob die Wohnnutzung bescheinigt ist (cédula de habitabilidad) und ob Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Bestand übereinstimmen. Anbauten, Pools oder Dachterrassen ohne Genehmigung lassen sich nicht immer legalisieren. Wo ein Grundstück noch unbebaut ist oder Sie umbauen möchten, müssen Bebaubarkeit, Grundfläche und Schutzstatus im Einzelfall geklärt werden, besonders im Hang- und Schutzgebietsumfeld der Tramuntana. Wir empfehlen, diese Prüfung mit Rechtsanwalt und Architekt vor der Reservierung abzuschließen.

Der Immobilienmarkt in der Gemeinde Andratx

Nach dem idealista-Preisbericht vom September 2026 liegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien in der Gemeinde Andratx im Durchschnitt bei rund 8.640 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Für die gesamten Balearen weist idealista rund 5.590 Euro aus. Der Höchstwert der Gemeinde lag im Februar 2026 bei rund 9.100 Euro. Innerhalb der Gemeinde gibt es große Unterschiede:

• Port d'Andratx: rund 10.630 Euro pro Quadratmeter (plus 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr)
• Camp de Mar: rund 7.650 Euro pro Quadratmeter (minus 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Höchstwert im März 2025 bei rund 11.200 Euro)
• Andratx (Ort): rund 4.330 Euro pro Quadratmeter (plus 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr)

Für S'Arracó und Sant Elm veröffentlicht idealista derzeit keine eigene Kennzahl. In einem so kleinen Markt schwanken solche Durchschnittswerte von Monat zu Monat spürbar, einzelne Luxusobjekte verschieben sie deutlich. Wie sehr das Spitzensegment die Statistik prägen kann, zeigt eine idealista-Auswertung vom August 2026: Eine einzige Straße in der Gemeinde, der Camí des Salinar, führt mit einem Medianpreis der Angebote von 15 Millionen Euro die Liste der teuersten Straßen Spaniens an. Das sagt mehr über die Spitze des Marktes als über den üblichen Einstieg.

Das Angebot reicht von Stadthäusern und Wohnungen in Andratx und am Hafen über Fincas und Dorfhäuser im Hinterland bis zu Villen in erster und zweiter Meereslinie. Die Käufer kommen häufig aus dem deutschsprachigen Raum, aus Großbritannien und Skandinavien. Neue Bauplätze sind knapp und unterliegen engen Schutz- und Bauvorschriften.

Ferienvermietung

Die touristische Vermietung ist auf Mallorca lizenzpflichtig (ETV) und streng reguliert. Seit 2022 galt ein Moratorium für neue Lizenzen, 2025 wurden neue Ferienvermietungen in Wohnungen von Mehrfamilienhäusern auf den Balearen untersagt. Im Frühjahr 2026 wurde nach Medienberichten erstmals wieder ein begrenztes Kontingent im Losverfahren vergeben. Die Lage ändert sich, daher sollten Sie vor dem Kauf prüfen, ob eine Immobilie eine gültige Lizenz besitzt und ob eine Vermietung rechtlich überhaupt möglich ist. Versprechen zu Mieteinnahmen geben wir nicht ab.

Ihr Immobilienkauf mit Thomas Mallorca

Unser Büro liegt in Port d'Andratx, wir arbeiten seit über 35 Jahren im Südwesten Mallorcas und kennen die Gemeinde Andratx mit ihren Ortsteilen, Hanglagen und Eigenheiten aus der täglichen Praxis. Wir wissen, welche Lagen sich für welches Lebensmodell eignen, wie sich die Preise zwischen Hafen, Bucht und Dorf unterscheiden und worauf bei Baugenehmigungen zu achten ist.

Wir begleiten Sie von der Auswahl über die rechtliche Prüfung und Finanzierung bis zur Übergabe, auf Wunsch auch bei Renovierung und Einrichtung, gemeinsam mit unserem Netzwerk aus Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und Handwerkern. Sprechen Sie uns an für ein persönliches, unverbindliches Gespräch.