Luxusimmobilien in Port d'Andratx

Was ab 2 Millionen Euro in Port d'Andratx möglich ist

Für diese Seite gilt ein Angebotspreis ab 2 Millionen Euro als Luxussegment. In Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) liegt diese Grenze nicht am oberen Rand des Marktes, sondern mitten im Kern des Villenmarkts: Nach Notariatsdaten betrug der durchschnittliche Kaufpreis eines Hauses in der Gemeinde Andratx 2025 rund 2,64 Millionen Euro, der höchste Wert aller Gemeinden Mallorcas. Die Spitze des Marktes liegt weit darüber, aktuelle Angebotspreise für einzelne Anwesen erreichen zweistellige Millionenbeträge.

Im Segment ab 2 Millionen Euro begegnen Ihnen vor allem vier Typen von Objekten:

• zeitgenössische Architektenvillen am Hang mit Meer- oder Hafenblick,
• Anwesen in erster Meereslinie, die nur selten angeboten werden,
• renovierte Bestandsvillen mit Ausbau- oder Umbaupotenzial,
• Penthouses und große Wohnungen in den besten Hafenlagen.

Die Luxuslagen im Überblick

Im oberen Segment verteilt sich die Nachfrage auf wenige Lagen. In La Mola liegen abgeschirmte Villen mit Blick über Hafeneinfahrt und offenes Meer, in Cala Llamp und Cala Marmassen (auch Cala Marmacén) stehen Architektenhäuser auf der Steilküste zwischen Pinien, teils direkt über dem Wasser. Montport verbindet Hafenblick mit Nähe zum Club de Vela, Cala Moragues bietet mehr Grün und Ruhe etwas abseits des Ortes. Objekte in erster Meereslinie wechseln häufig diskret den Besitzer und tauchen nicht immer in den Portalen auf. Im Hafenzentrum kommen Penthouses mit Dachterrasse und Hafenblick hinzu. Sie sind selten, sprechen aber Käufer an, die das Leben am Hafen ohne den Aufwand eines Anwesens suchen.

Was den Wert im oberen Segment bestimmt

• Aussicht und Höhe: Unverbaubarer Blick, die Art des Panoramas (Hafen, offene See, Sonnenuntergang) und die Position über dem Wasser.
• Privatsphäre: Schutz vor Einsicht, abgeschirmte Zufahrt und Sicherheitskonzept.
• Architektur und Bauqualität: Planer, Materialien, Haustechnik, Energiekonzept und Handwerksqualität. Hochwertige Bauten fallen auch beim Wiederverkauf positiv auf.
• Rechtliche Substanz: Eine genehmigte, vollständig dokumentierte Bebauung ist im oberen Segment Voraussetzung. Gleichzeitig bedeutet eine voll ausgenutzte Bebauung, dass kaum Ausbaupotenzial bleibt.
• Nähe zum Wasser: Zugang zum Meer ist an dieser Felsküste selten, ein Liegeplatz im Hafen gehört nicht automatisch zur Immobilie und muss gesondert geklärt werden.

Prüfung und Kosten auf diesem Niveau

Rechtliche Due Diligence

Je höher der Kaufpreis, desto wichtiger die lückenlose Prüfung: Eigentumsverhältnisse und Lasten, Baugenehmigungen und Abnahmen, Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und Bestand, Wegerechte und Dienstbarkeiten und bei Küstennähe das Küstengesetz mit seiner Schutzzone von 100 Metern (20 Meter bei bereits 1988 bebautem oder als Bauland eingestuftem Gelände). Ein Bausachverständiger sollte Statik, Stützmauern, Abdichtung und Haustechnik begutachten.

Steuern beim Kauf

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt auf den Balearen die Grunderwerbsteuer ITP an, gestaffelt von 8 Prozent bis 13 Prozent. Auf den Teil des Kaufpreises über 2 Millionen Euro gilt der Höchstsatz von 13 Prozent. Bei 3 Millionen Euro ergeben sich so rechnerisch rund 340.000 Euro, also etwa 11,3 Prozent. Bei Neubauten vom Bauträger wird stattdessen Umsatzsteuer in Höhe von 10 Prozent fällig, zuzüglich Stempelsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Beratung. Ob ein Kauf privat oder über eine Gesellschaft sinnvoll ist und welche laufenden Steuern (etwa Vermögensteuer, Grundsteuer, Nichtresidentenbesteuerung) anfallen, sollten Sie vorab mit einem Steuerberater klären.

Sanierung und Neubauprojekte

Wer ein Anwesen kernsanieren oder ersetzen möchte, sollte vor dem Kauf Machbarkeit, Genehmigungsdauer und Kosten klären. Zulässige Baumasse, Abstände, Höhe und Küstenrecht bestimmen, was möglich ist, und ein genehmigter Bestand ist oft die Obergrenze für den Neubau. Planen Sie realistische Bauzeiten ein und arbeiten Sie mit Architekten und Handwerkern, die die örtlichen Verfahren kennen. Eine Sanierung kann erheblichen Mehrwert schaffen, ist aber nur so sicher wie die Genehmigungslage.

Laufende Kosten

Garten, Pool, Sicherheitstechnik, Personal und Versicherung summieren sich bei Anwesen dieser Größe zu relevanten jährlichen Beträgen. Rechnen Sie sie in Ihre Kalkulation ein, ebenso Rücklagen für Dach, Fassade und Haustechnik.

Käufer, Wiederverkauf und Vermietung

Die Käufer kommen überwiegend aus dem Ausland. Mallorcaweit stammten von Januar 2024 bis Juni 2026 rund 42 Prozent der Käufer aus dem Ausland, knapp die Hälfte davon aus Deutschland, gefolgt von Großbritannien, Schweden und Italien. Angebotspreise zeigen nur die Vorstellung der Verkäufer, bezahlte Preise sind die zuverlässigere Referenz: Lassen Sie sich Vergleichswerte aus tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Objekte nennen, statt sich an Inseraten zu orientieren. Beim Wiederverkauf gilt: Der Markt ist dünn, Vermarktungszeiträume können länger sein als bei gängigen Objekten, und ein realistischer Angebotspreis ist wichtiger als ein hoher Einstieg.

Ferienvermietung ist bei Luxusimmobilien ein heikles Thema. Sie setzt eine gültige Eintragung, passende Zonierung und die Genehmigung der Gemeinde voraus, neue Plätze werden nur in begrenzten Kontingenten vergeben. Gehen Sie nur von einer bestehenden, geprüften Eintragung aus. Eine Rendite sollten Sie ohne diese Grundlage nicht einplanen.

Ihr Immobilienkauf mit Thomas Mallorca

Diskretion und Genauigkeit entscheiden im Luxussegment. Thomas Mallorca arbeitet seit über 35 Jahren im Südwesten der Insel, unser Büro liegt in der Carrer de Isaac Peral in Port d'Andratx. Klaudia Wolf und Matthias Thomas beraten Sie vertraulich, prüfen Unterlagen und Bausubstanz gemeinsam mit Anwälten, Steuerberatern und Architekten und begleiten Sie bis zur Beurkundung. Ein Teil der Objekte wird nicht öffentlich beworben, sprechen Sie uns deshalb gern direkt an.