Villa in Port d'Andratx kaufen

Villenlagen in Port d'Andratx

Wer eine Villa in Port d'Andratx kaufen möchte (auch Puerto de Andratx oder Port Andratx geschrieben), sucht in aller Regel am Hang. Der Ort liegt in einer tiefen Bucht, umgeben von den Ausläufern der Serra de Tramuntana, ebene Parzellen gibt es kaum. Deshalb entscheidet weniger der Ortsname als die konkrete Mikrolage über Aussicht, Ruhe und Wert.

• La Mola: Die Anhöhe an der Hafeneinfahrt rund um den historischen Wachturm. Viele Villen sind zeitgenössisch gebaut und abgeschirmt, die Blicke reichen über Hafen und offenes Meer.
• Montport (Mon Port): Nah am Club de Vela und an der Promenade. Hier zählen der Blick über den gesamten Hafen und kurze Wege zu Fuß.
• Cala Marmassen (auch Cala Marmacén) und Cala Llamp: Felsige Steilküste mit Villen zwischen Pinien, teils in erster Meereslinie. In Cala Llamp prägt moderne Architektur das Bild, eine kleine Felsbucht und ein Beach Club liegen in der Nähe.
• Cala Moragues: Rund zwei Kilometer vom Hafen entfernt, grüner und ruhiger. Die Häuser sitzen auf unterschiedlichen Höhen im Hang, der dichte Pinienbestand spendet Schatten, nimmt aber teilweise die Fernsicht.

Schon wenige Straßenzüge machen einen Unterschied. Zwei Villen mit ähnlicher Wohnfläche können sich im Preis erheblich unterscheiden, je nachdem, ob der Blick den Hafen, die Hafeneinfahrt oder nur einen Streifen Meer zwischen den Pinienkronen umfasst.

Bauweise, Grundstück und Ausstattung

Typisch ist die Hangvilla auf mehreren Ebenen: Der Zugang liegt auf Straßenniveau, Wohnräume, Terrassen und Pool staffeln sich talwärts, die Garage ist häufig in den Fels gesetzt. Neben Neubauten und kernsanierten Häusern gibt es ältere Bestandsvillen, deren Grundrisse und Haustechnik nicht mehr heutigem Standard entsprechen. Wer solche Häuser kauft, plant meist eine umfassende Sanierung ein.

Bei den Grundstücken sagt die Katasterfläche wenig aus. Steilflächen, Stützmauern, Pinienwald und Bauabstände schmälern die nutzbare Fläche. Entscheidend ist, wie viel ebene Außenfläche für Pool, Terrasse und Garten tatsächlich bleibt. Mindestgrundstück, Bebauungsgrad und Gebäudehöhe richten sich nach dem Bebauungsplan der Gemeinde Andratx und unterscheiden sich je nach Zone und Urbanisation. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie eine Erweiterung, einen größeren Pool oder einen Ersatzneubau erwägen.

Was den Wert einer Villa hier bestimmt

• Art der Aussicht: Der lebendige Hafenblick mit Booten und abendlichen Lichtern ist etwas anderes als der offene Blick nach Westen und Südwesten mit Sonnenuntergang über dem Meer, teils bis zur Insel Sa Dragonera.
• Höhe und Unverbaubarkeit: Höher gelegene Grundstücke haben oft die freiere Sicht, brauchen aber längere und steilere Zufahrten. Klären Sie, was auf den Nachbarparzellen noch gebaut werden darf.
• Ausrichtung und Sonne: Südwestlagen bringen Abendlicht, dicht bewachsene Hänge bleiben länger im Schatten. Im Sommer ist das angenehm, im Winter weniger.
• Entfernung zum Hafen: Von Montport aus sind Restaurants und Marina schnell erreichbar, in Cala Moragues oder weiter oben am Hang sind Sie für fast alles auf das Auto angewiesen.
• Privatsphäre und Bauqualität: Einsehbarkeit, Schallschutz, Fenster, Dämmung und Haustechnik. In Meernähe zählt zudem, wie gut Materialien Salzluft vertragen.

Worauf Sie beim Villenkauf hier besonders achten sollten

Genehmigungen und Flächen

Lassen Sie prüfen, ob Wohnfläche, Pool, Anbauten und Terrassen genehmigt sind und mit Grundbuch und Kataster übereinstimmen. Bei Hangvillen mit mehreren Anbauten lohnt dieser Abgleich besonders, denn eine nachträgliche Legalisierung ist nicht immer möglich. Zu den Unterlagen gehören Baugenehmigung, Fertigstellungs- und Bezugsfertigkeitsnachweis (Cédula de Habitabilidad beziehungsweise Erstbezugsgenehmigung) und der Energieausweis.

Küstengesetz (Ley de Costas)

Für Villen nahe am Meer gilt das spanische Küstengesetz. Grundsätzlich besteht eine Schutzzone von 100 Metern ab der inneren Grenze des Küstenstreifens, in der Bauen und Nutzen beschränkt sind. Wo das Gelände 1988 bereits als Bauland eingestuft war oder ein genehmigter Teilbebauungsplan vorlag, beträgt sie 20 Meter. Für bestehende Häuser kann das Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung bedeuten, in Einzelfällen steht ein Gebäude sogar auf öffentlichem Küstengrund und ist nur über eine befristete Konzession nutzbar. Lassen Sie die Einstufung des Grundstücks vor dem Kauf von Anwalt oder Architekt bestätigen.

Hang, Zufahrt und Technik

Prüfen Sie Zustand und Statik der Stützmauern, die Ableitung von Regenwasser bei Starkregen sowie Breite und Steigung der Zufahrt, auch für Lieferfahrzeuge. Wasserversorgung, Abwasseranschluss und Brandschutz am Pinienhang gehören ebenso auf die Checkliste wie die Pflege des Grundstücks. Bei Infinity-Pools lohnt ein Blick auf Abdichtung und Statik, bei Glas- und Metallflächen auf die Beständigkeit gegen Salzluft.

Preisorientierung, Wiederverkauf und Vermietung

Preise

Preise lassen sich seriös nur für Durchschnitte angeben, nicht für einzelne Lagen. Nach dem idealista-Preisbericht lag der Angebotspreis in Port d'Andratx im September 2026 bei durchschnittlich rund 10.600 Euro pro Quadratmeter (alle Wohnimmobilien, Höchststand im Februar 2026: 10.688 Euro). In der gesamten Gemeinde Andratx waren es 8.641 Euro. Ergänzend zeigen Notariatsdaten, die Dahler & Company auswertet, was tatsächlich bezahlt wurde: 2025 lag der durchschnittliche Kaufpreis eines Hauses in der Gemeinde Andratx bei 2,64 Millionen Euro, dem höchsten Wert aller Gemeinden Mallorcas. Der Median über alle Wohnimmobilien der Gemeinde betrug 1,21 Millionen Euro, einige sehr teure Verkäufe ziehen den Durchschnitt also deutlich nach oben.

Käufer und Wiederverkauf

Die Käufer kommen überwiegend aus dem Ausland. Mallorcaweit stammten von Januar 2024 bis Juni 2026 rund 42 Prozent der Käufer aus dem Ausland, knapp die Hälfte davon aus Deutschland. Da der Bestand an Villen in guten Lagen begrenzt ist und kaum neue Bauflächen hinzukommen, hängt die Wiederverkäuflichkeit stark von Lage, Aussicht und rechtlich sauberem Zustand ab. Villen mit Mängeln bei Genehmigungen oder Zufahrt brauchen erfahrungsgemäß länger bis zum Verkauf.

Ferienvermietung

Eine Villa mit Pool lädt zum Gedanken an Ferienvermietung ein, doch sie ist reguliert. Erforderlich ist eine Eintragung als Ferienvermietung (ETV) mit zugeteilten Plätzen, die Grundstückszonierung des Inselplans (PIAT) muss sie zulassen, und Gemeinden können strenger regeln. Neue Plätze werden nur in begrenzten Kontingenten vergeben, zuletzt im Frühjahr 2026. Vermietung ohne Lizenz wird empfindlich geahndet, bei sehr schweren Verstößen mit bis zu 500.000 Euro. Planen Sie deshalb nur mit einer bereits bestehenden, geprüften Eintragung und versprechen Sie sich ansonsten keine Einnahmen, die nicht belegt sind.

Ihr Immobilienkauf mit Thomas Mallorca

Unser Büro liegt mitten in Port d'Andratx, in der Carrer de Isaac Peral. Wir kennen die einzelnen Hänge, Zufahrten und Bauvorschriften aus über 35 Jahren Arbeit im Südwesten Mallorcas und sagen Ihnen offen, welche Villa zu Ihren Anforderungen passt und welche nicht. Klaudia Wolf und Matthias Thomas begleiten Sie von der Besichtigung über die rechtliche Prüfung bis zum Notartermin und stimmen sich dabei mit Anwälten, Steuerberatern und Architekten ab. Sprechen Sie uns gern für ein unverbindliches Gespräch an.